In Deutschland zählt die Studie 27 Projekte in verschiedenen Teilbereichen der Verteidigung. 5 davon entfallen auf Artillerie und Munition, je 4 auf Luft- und Wasserfahrzeuge sowie auf Systeme und Komponenten, je 3 auf Drohnen und autonome Fahrzeuge, Fahrzeuge sowie Waffen. Weitere 4 Projekte lassen sich keiner dieser Kategorien zuordnen. Unter den Vorhaben finden sich Projekte von in dieser Branche aktiven Unternehmen wie Rheinmetall, KNDS, der Thales Group, CSG, Diehl, Quantum und weiteren.

500.000 Quadratmeter in Deutschland seit 2024

Die am häufigsten genannte Flächengröße für Verteidigungsprojekte bewegt sich zwischen 10.000 und 25.000 Quadratmetern. Bei Neubauten liegt der Durchschnitt bei rund 20.000 Quadratmetern. Laut Rainer Koepke, Head of Logistics & Industrial Agency Germany, sind in Deutschland 27 Vorhaben mit Produktions- und Logistikgebäuden von zusammen rund 500.000 Quadratmetern angekündigt. Er ergänzt: „Ein Großteil der Nachfrage bezieht sich auf Eigennutzer im Produktionsbereich. Vereinzelt sind aber auch Anmietungen von nutzerspezifischen Neubauten gefragt – insbesondere bei eher unkritischen Produkten. Gelegentlich sind auch Bestandsgebäude, von Entwicklern spekulativ errichtet, oder freiwerdende Bestände insbesondere im Bereich Automotive, von Interesse.”

Verteidigung bleibt ein bedeutender Faktor

Laut Cushman & Wakefield spiegeln sich die gestiegenen Verteidigungsausgaben bereits in der Nachfrage nach Industrieimmobilien wider. Diese Ausgaben zielten darauf ab, den wachsenden Bedarf an einer tragfähigen Verteidigung einzelner Staaten und Bündnispartner zu decken. Hinzu kommt ein europaweit abgestimmtes Vorhaben, Produkte und Materialien verstärkt aus europäischen Quellen zu beziehen. So sollen Selbstversorgung, Widerstandsfähigkeit der Lieferketten und Wirtschaftswachstum in der Region gesichert werden. Ein erheblicher Teil der Nachfrage lässt sich mit konventionellen Industrieimmobilienbeständen bedienen. Daraus entstehen Chancen für Neuentwicklungen und für die Neupositionierung bestehender Industrie- und Logistikanlagen. Zudem sind weitere positive Effekte für die europäischen Industrieimmobilienmärkte zu erwarten.

Die Auswertungsergebnisse zeigen, dass Mehrgeschossigkeit vor allem dort an Bedeutung gewinnt, wo Grundstücke knapp und teuer sind. Gleichzeitig kann eine effizientere Nutzung von Industrie- und Gewerbeflächen könne dazu beitragen, die Versiegelung bislang nicht gewerblich genutzter Flächen (Greenfields) zu verringern. Zentraler gelegene Standorte eröffnen zudem Möglichkeiten, Ballungsräume besser zu erreichen und dadurch gegebenenfalls Güterverkehre zu optimieren.

120 potenzielle Projekte bis 2035

Eine im April und Mai 2026 durchgeführte Befragung von 103 Expertinnen und Experten aus der Bau- und Immobilienbranche stützt diese Einschätzung. Die Hälfte der 70 Befragten, die die Zukunftsperspektiven bewertet haben, sieht für mehrgeschossige Logistikimmobilien in den kommenden Jahren ein großes oder sehr großes Potenzial. Addiert man die Mittelwerte der Prognosen für die verschiedenen Multilevel-Typen, ergeben sich über 120 Projekte, deren Realisierung die Befragten bis 2035 erwarten. Den Marktpotenzialen nach entfallen die meisten Erwartungen auf Urban-Supply- und Last-Mile-Multilevel-Logistikimmobilien.

Die Studie macht zugleich deutlich, dass einer stärkeren Verbreitung derzeit mehrere Hemmnisse entgegenstehen. Dazu zählen vor allem die vergleichsweise hohen Baukosten und die fehlende Kostensicherheit bei der Umsetzung, die aus den komplexeren Anforderungen mehrgeschossiger Gebäude resultieren. Herausforderungen ergeben sich unter anderem bei Tragwerk, Erschließung und Brandschutz. Hinzu kommen fehlende Erfahrungswerte und noch nicht etablierte Baustandards, was Planung und Kalkulation erschwert.

Mehr Transparenz als Grundlage für künftige Standards

Ansatzpunkte zeigen sich insbesondere bei der Standardisierung und der Aufbereitung bestehender Erfahrungen. Best-Practice-Beispiele, eine systematische Erfassung realisierter Projekte und eine Typisierung können dazu beitragen, mehr Transparenz über die unterschiedlichen Formen der Mehrgeschossigkeit zu schaffen. Daraus lassen sich perspektivisch typenspezifische Baustandards sowie effizientere Planungs- und Genehmigungsprozesse ableiten.

Die Publikation entstand gemeinsam mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Sie kann kostenlos auf der Website von Logix heruntergeladen werden: www.logix-award.de/publikationen

Flächenumsatz außerhalb der Logistikzentren wächst

Besonders deutlich stieg der Flächenumsatz außerhalb der großen Logistikzentren (+51 Prozent). Damit wurde dort das zweithöchste Ergebnis der vergangenen 10 Jahre erzielt.

In den 7 deutschen Top-Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München wurden dagegen „nur“ zusammen knapp 1,7 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Das entspricht einem Rückgang von rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der langjährige Durchschnitt wurde um 8 Prozent unterschritten.

Unter den großen Logistikmärkten verzeichnete Köln die stärkste Veränderung. Mit 247.000 Quadratmetern lag der Flächenumsatz mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum. Zusammen mit Hamburg war Köln der einzige Top-Standort mit einem Zuwachs. Hamburg kam auf 283.000 Quadratmeter und legte um 3 Prozent zu.

Mietpreise steigen an mehreren Standorten

Die Spitzen- und Durchschnittsmieten lagen im 3. Quartal 2026 über den Werten des Vorjahresquartals. Über alle betrachteten Standorte hinweg erhöhten sich die Spitzenmieten um durchschnittlich 4,3 Prozent. Die Durchschnittsmieten stiegen um 4,9 Prozent. Gegenüber dem 2. Quartal zogen die Mietpreise insbesondere in Düsseldorf, Frankfurt, Köln und im Ruhrgebiet an.

Ausblick

An den geopolitischen Rahmenbedingungen dürfte sich nach Ansicht der BNP-Experten bis zum Jahresende nur wenig ändern. Das gilt insbesondere für die Konfliktsituation im Nahen Osten. Gleichzeitig zeichnet sich eine leichte Belebung der deutschen Wirtschaft ab. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute haben ihre Prognose für das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2026 zuletzt auf 1,3 Prozent angehoben.

Wachstumsimpulse kommen nach Einschätzung von BNP Paribas Real Estate aus den staatlichen Ausgaben für Infrastruktur, Klimaneutralität und Verteidigung. Auch die Exporte und die Industrieproduktion entwickeln sich positiv.

Auf dem bundesweiten Logistikvermietungsmarkt zeigt sich die hohe Marktaktivität an der Zahl der Mietverträge und am gestiegenen Volumen großflächiger Abschlüsse ab 20.000 Quadratmetern. Dieses Segment unterscheidet das bisherige Ergebnis vom Vorjahreszeitraum maßgeblich.

„Der Logistikimmobilienmarkt bewegt sich 2026 zwischen rückläufiger Bautätigkeit und regional wieder anziehender Nachfrage. Von einer breiten Erholung kann noch keine Rede sein. Umso wichtiger sind Standorte und Projekte mit einer belastbaren Nutzernachfrage und zukunftsfähiger Qualität“, sagt Alexander Fieback, Teamlead Büro- und Gewerbeimmobilien bei Bulwiengesa.

Im Jahr 2025 wurden rund 4,5 Millionen Quadratmeter Logistikfläche fertiggestellt. Für das erste Halbjahr 2026 weist die Studie rund 1,84 Millionen Quadratmeter aus. Damit zeichnet sich für das Gesamtjahr ein weiterer Rückgang ab. Als Gründe nennt Bulwiengesa unter anderem zeitlich gestreckte Projekte und eine selektivere Auswahl bei Projektstarts.

Auf dem Vermietungsmarkt zeigen sich regional unterschiedliche Entwicklungen. Im ersten Halbjahr 2026 lag Düsseldorf mit rund 268.000 Quadratmetern Flächenumsatz an der Spitze. Es folgten Hamburg mit rund 233.000 Quadratmetern und Köln mit rund 182.000 Quadratmetern. Düsseldorf übertraf damit bereits nach 6 Monaten das Flächenumsatzvolumen des gesamten Vorjahres. Die Unterschiede zwischen den Regionen sprechen laut Studie jedoch gegen die Annahme einer flächendeckenden Erholung.

Mieten stabil auf hohem Niveau

Die Mieten haben sich auf hohem Niveau weitgehend stabilisiert. In den A-Standorten einschließlich Rhein-Ruhr lag die durchschnittliche Spitzenmiete im ersten Halbjahr 2026 weiterhin bei rund 8,90 Euro je Quadratmeter. Die durchschnittliche Spitzenrendite erhöhte sich leicht von 4,6 auf 4,7 Prozent. Investoren konzentrieren sich weiterhin auf hochwertige Standorte und Objekte mit belastbarer Vermietungsperspektive.

Weitere Nachfrageimpulse kommen aus dem Defence-Sektor und von asiatischen Nutzern. Der Flächenbedarf im Defence-Bereich umfasst neben klassischen Logistikimmobilien zunehmend auch Produktionsimmobilien und technisch spezialisierte Objekte. Zu den verstärkt auftretenden asiatischen Unternehmen auf Nutzerseite zählen Goodcang Logistics, JD Logistics und SK Express.

Die Kurzstudie ist online verfügbar: logistik-und-immobilien.de

Neubau ergänzt Bestandsobjekte

Gewerbeparks und Gewerbehöfe wurden lange Zeit vor allem mit Bestandsimmobilien und der Umnutzung ehemaliger Industrieflächen verbunden. Nach Einschätzung von Sven Carstensen entwickelt sich das Segment inzwischen auch im Neubau weiter. Die Nachfrage und die Mietertreue seien stabil, während das Angebot an geeigneten Flächen begrenzt bleibe. Dies schaffe die Grundlage für eine schrittweise Entwicklung der Mieten.
Die Fertigstellungszahlen und der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 unterstreichen die Entwicklung. Gewerbeparkflächen werden dabei von unterschiedlichen Nutzergruppen nachgefragt. Das Spektrum reicht vom Handwerk und vom produzierenden Gewerbe bis zu E-Commerce, Last Mile und technologieorientierten Unternehmen.

Nutzerstruktur verteilt Risiken

Square Parks entwickelt nach Angaben von Geschäftsführer Henning Nietz vor allem Halleneinheiten mit Flächen zwischen etwa 400 und 1.500 Quadratmetern. Ergänzend entstehen Büroflächen. Die Einheiten können für Produktion und Lagerung genutzt werden; teilweise eignen sie sich auch für Showrooms.

Die verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten und die heterogene Zusammensetzung der Mieter reduzieren die Abhängigkeit von einzelnen Branchen. Für Betreiber und Eigentümer ergibt sich daraus eine breitere Grundlage bei der Vermietung. Neben der Flächengestaltung werden laut Nietz auch die Bauweise, die Gebäudetechnik und die Erreichbarkeit des Standorts wichtiger. Urbane Lagen können dabei Vorteile für Mitarbeiter, Kunden und Zulieferer bieten.

Investoren prüfen Standort und Nutzungsmöglichkeiten

Für institutionelle Investoren stellen urban gelegene Gewerbeparks eine Ergänzung zu großflächigen Logistikimmobilien dar. Sie adressieren vor allem die Nachfrage nach kleineren und flexibleren Einheiten. Niklas Räther von AEW Invest sieht das Segment deshalb als Möglichkeit, innerhalb des Logistikimmobilienmarktes breiter zu investieren.

Bei der Auswahl von Objekten kommt es aus seiner Sicht auf die Lage, die Größe der Einheiten und die Möglichkeiten einer alternativen Nutzung an. Für Investoren ist damit entscheidend, ob eine Immobilie auch bei einem Mieterwechsel flexibel eingesetzt werden kann. Eine breite Drittverwendungsfähigkeit kann das Risiko bei der Vermietung begrenzen.

„Gewerbeparks bedienen einen Flächenbedarf, den klassische großflächige Logistikimmobilien nicht abdecken können. Für uns ist das Segment deshalb eine sinnvolle Diversifikation, insbesondere im Größenbereich von etwa 1.000 bis 3.000 Quadratmetern pro Einheit“, erläutert Räther. Entscheidend seien eine hohe Standortdisziplin sowie eine Immobilie, die flexibel nutzbar und möglichst breit drittverwendungsfähig ist.

Finanzierung setzt professionelle Strukturen voraus

Auch bei Banken ist das Segment inzwischen etabliert. Andreas Pfaff von der Berlin Hyp berichtet, dass Gewerbe- und Handwerkerparks seit etwa 2015 schrittweise in den Kreditbestand der Bank aufgenommen wurden. Die Widerstandsfähigkeit des Segments und seine Perspektive führten zu einer positiven Einschätzung.

Bei der Finanzierung werden nach Angaben der Berlin Hyp der Investor beziehungsweise Entwickler, dessen Bonität und Erfahrung sowie die Qualität des Asset Managements betrachtet. Hinzu kommen die Eigenschaften des Standorts und des jeweiligen Objekts. Bei mittel- und langfristigen Finanzierungen erfolgt die Prüfung objektspezifisch.

Fazit

Die Diskussion im Webinar zeigte, dass Gewerbe- und Handwerkerparks nicht mehr ausschließlich als nachgenutzte Bestandsobjekte betrachtet werden. Neben der Entwicklung im Neubau nimmt auch ihre Bedeutung für institutionelle Investoren und Finanzierer zu. Die Kombination aus verschiedenen Nutzergruppen, flexiblen Flächen und einer möglichen Drittverwendung bildet dabei die Grundlage für die weitere Professionalisierung des Segments.

„Chinesische Unternehmen werden in immer mehr europäischen Märkten zu einem eigenständigen Treiber der Flächennachfrage“, sagt Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe Industrial. „Dahinter steht ein grundlegender Strukturwandel in den E-Commerce-Lieferketten. Statt Waren überwiegend per Luftfracht oder im Direktversand nach Europa zu bringen, bauen viele Unternehmen heute eigene Bestände und Logistikstrukturen in Europa auf. Der frühere ,Paketabwurf‘ über einzelne Umschlagpunkte weicht damit einer stärker regionalisierten Bestandshaltung.“

Die zusätzliche Nachfrage geht nach Angaben von Garbe Industrial inzwischen über den E-Commerce hinaus. In einzelnen Märkten stehen auch Batteriespeicher sowie die Ansiedlung von Produktionskapazitäten und der Aufbau lokaler Lieferketten für Elektrofahrzeuge und Halbleiter im Mittelpunkt.

Für die E-Commerce-Distribution nach Deutschland und in weitere europäische Märkte ist insbesondere die Logistikachse von Rotterdam über Duisburg bis nach Nordrhein-Westfalen von Bedeutung. In den Niederlanden begünstigen die Hafenstandorte zudem Projekte im Umfeld von Lithium und Batteriespeichern. In Großbritannien treten Batteriespeicher, Produktionsverlagerungen und der Aufbau lokaler Lieferketten in einzelnen Anfragen als zusätzliche Nachfragefaktoren auf. Eine marktweite Entwicklung lässt sich daraus derzeit nicht ableiten.

Auch der Verteidigungssektor entwickelt sich zu einem weiteren Nachfragetreiber. Die langfristig angelegten Investitionsprogramme dürften den Bedarf an Logistikflächen jedoch erst in den kommenden Jahren erhöhen. Ein Teil dieser Nachfrage bleibt aufgrund von Geheimhaltungsanforderungen oder der Zuordnung zu anderen Wirtschaftszweigen statistisch unberücksichtigt.

Spitzenmieten bleiben weitgehend stabil

Die Entwicklung der Spitzenmieten weist auf eine weitere Stabilisierung der europäischen Logistikimmobilienmärkte hin. Im 1. Halbjahr 2026 blieben die Mieten in 79 der 122 untersuchten Regionen unverändert. In 14 Regionen gingen sie zurück, während 29 Regionen leichte Zuwächse verzeichneten.

Bei den Nettoanfangsrenditen setzte sich dagegen ein anderer Trend durch. Erstmals seit mehreren Zeiträumen überwogen im 1. Halbjahr 2026 wieder steigende Renditen. In 62 der 122 untersuchten Regionen kam es zu einer leichten Dekompression. In 51 Regionen blieben die Renditen stabil, in 9 Regionen gingen sie weiter zurück.

Die Kombination aus Mietwachstum und Renditeentwicklung fällt laut Garbe im 1. Halbjahr 2026 insbesondere in Spanien und ausgewählten britischen Sekundärmärkten günstig aus.

Die neue Fassung der interaktiven Garbe Pyramid Map ist ab dem 1. September 2026 auf der Website von Garbe abrufbar.

Die Spitzenmiete stieg zum Ende des ersten Halbjahres 2026 auf 8,70 Euro pro Quadratmeter. (+ 0,20 Euro pro Quadratmeter/+2 Prozent). Der Fünfjahresdurchschnitt von 8,26 Euro pro Quadratmeter wurde um 5 Prozent übertroffen. Die Durchschnittsmiete blieb mit 7,00 Euro pro Quadratmeter stabil – auf dem Niveau des Vorjahreshalbjahres und des Jahresendes 2025.

Die beiden größten Anmietungen des ersten Halbjahres summierten sich auf 45.460 Quadratmeter. Ein Unternehmen aus dem Automobilsektor sicherte sich im Landkreis Ludwigsburg 31.720 Quadratmeter Bestandsfläche. Ein Produktionsunternehmen mietete im Rems-Murr-Kreis 13.740 Quadratmeter, ebenfalls im Bestand. Beide Abschlüsse entfielen auf die Branche Industrie und Produktion.

Darüber hinaus prägten Bestandsobjekte das Marktgeschehen: Mit 127.000 Quadratmetern entfielen 98 Prozent des Gesamtflächenumsatzes auf dieses Segment. Neubauten auf ehemaligen Brownfields kamen lediglich auf 2.500 Quadratmeter (2 Prozent). Abschlüsse in Neubauten auf der grünen Wiese wurden nicht registriert. Eigennutzer traten nicht in Erscheinung – die Region Stuttgart war im bisherigen Jahresverlauf ein reiner Mietmarkt.

Ludwigsburg als stärkste Teilregion

Der Landkreis Ludwigsburg erzielte mit 48.600 Quadratmetern (38 Prozent) den höchsten Umsatz aller Teilregionen. Es folgten der Rems-Murr-Kreis mit 24.300 Quadratmetern (19 Prozent) und der Landkreis Esslingen mit 22.500 Quadratmetern (17 Prozent).

Industrie und Produktion stellten mit 77.600 Quadratmetern (60 Prozent) die nachfragebestimmende Nutzergruppe. Die Sammelgruppe „Sonstiges“ folgte mit 26.100 Quadratmetern (20 Prozent), Logistik und Spedition erreichten 21.900 Quadratmeter (17 Prozent).

Flächen ab 10.001 Quadratmetern waren in den beiden vorangegangenen Berichtszeiträumen nicht vertreten. Im ersten Halbjahr 2026 entfielen auf diese Größenklasse 45.460 Quadratmeter beziehungsweise 35 Prozent des Gesamtflächenumsatzes. Flächen zwischen 3.001 und 5.000 Quadratmetern folgten mit 28.090 Quadratmetern (22 Prozent), die Klasse von 1.000 bis 3.000 Quadratmetern erreichte 25.600 Quadratmeter (20 Prozent).

Kennzahlen im Überblick

• Gesamtflächenumsatz: 129.500 Quadratmeter
• Spitzenmiete: 8,70 Euro pro Quadratmeter
• Durchschnittsmiete: 7,00 Euro pro Quadratmeter
• Bestandsobjekte: 127.000 Quadratmeter | Neubau auf Brownfield: 2.500 Quadratmeter | Neubau auf grüner Wiese: 0 Quadratmeter
• Mieter: 129.500 Quadratmeter | Eigennutzer: 0 Quadratmeter

Ein Fokus des Marktberichtes liegt auf den Chancen, die die steigende Nachfrage aus dem Defence-Bereich bieten. Nach Einschätzung von LIP Invest können Defence-bezogene Nutzungen in unterschiedlichen Immobilientypen untergebracht werden. Logistikaufgaben bilden dabei einen Teilbereich. Die aktuelle Auftrags- und Vermietungslage für die Logistik rüstungsnaher Güter sei jedoch noch überschaubar.

„Rüstung ist ein neuer Flächentreiber wie die etablierten Treiber E-Commerce, Automotive, Kühl- oder Gefahrgut, was sich natürlich positiv auf den Logistikimmobilienmarkt auswirkt. Aber damit lösen wir nicht die zentralen Herausforderungen unserer Branche: Stromverfügbarkeit, Genehmigungsverfahren sowie Finanzierungen sind aktuell die Knackpunkte. Durch die Menge an Berichterstattung zum Thema Defence wird ein falscher Markteindruck der Logistik suggeriert, so viel kommt leider noch nicht an“, sagt Sebastian Betz, geschäftsführender Gesellschafter von LIP Invest.

Er ergänzt: „Für Investoren bleiben Drittverwendungsfähigkeit, Standortqualität und Zukunftsfähigkeit die zentralen Ankaufskriterien. Und die sind bei sogenannten Rüstungsobjekten in Bezug auf Standort und Objektkriterien nicht zwangsläufig gegeben. Neue Fonds ausschließlich für Rüstungsobjekte zu strukturieren, halten wir für falsch, allein schon aus Gründen der Diversifizierung.“

Vermietungsmarkt über Niveau

Der Vermietungsmarkt verzeichnete eine wachsende Nachfrage und erreichte im 2. Quartal einen Flächenumsatz von 1,9 Millionen Quadratmetern. Einschließlich der neu gebauten Flächen wurden im 1. Halbjahr insgesamt 3,3 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Damit lag der Vermietungsmarkt über den jeweiligen Halbjahreswerten der vergangenen drei Jahre.

Die Neubautätigkeit blieb dagegen niedrig. Im 2. Quartal wurden rund 800.000 Quadratmeter Logistikfläche fertiggestellt beziehungsweise als Neubauvolumen erfasst. Nach Angaben von LIP Invest ist dies das niedrigste Halbjahresniveau seit zehn Jahren.

Renditen für Neubauten steigen

Demgegenüber haben die Bruttoanfangsrenditen für Logistikimmobilien im 2. Quartal weiter angezogen. Für Neubauten bewegte sich die Spitzenrendite laut LIP Invest zwischen 5 Prozent und 5,4 Prozent. Die Bandbreite zeige ein zunehmend unterschiedliches Transaktionsgeschehen, heißt es.

Die niedrigsten Renditen von rund 5 Prozent werden derzeit bei kleineren Neubauten mit langfristiger Vermietung an Unternehmen mit hoher Bonität und an etablierten Standorten erzielt. LIP Invest erwartet, dass sich der Renditeanstieg in den kommenden Quartalen fortsetzen kann. Voraussetzung dafür ist, dass die Auswirkungen des Iran-Konflikts die Kapitalmärkte und das Finanzierungsumfeld weiter beeinflussen.

Der vollständige Marktbericht „LIP Up to date – Logistikimmobilien Deutschland“ kann kostenfrei unter https://www.lip-invest.com/downloads heruntergeladen werden.