‚Berlin ist stark in das Jahr 2026 gestartet‘, kommentiert Alexander Ego, Geschäftsführer von Realogis Immobilien Berlin. ‚Auffällig ist vor allem der großflächige Markteintritt von JD Logistics im Berliner Umland Süd. Vor dem Hintergrund des seit März 2026 nochmals sichtbar forcierten Roll-outs von Joybuy ist damit zu rechnen, dass sich weitere chinesische Unternehmen im Berliner Marktgebiet ansiedeln und die Nachfrage nach großflächigen Logistikimmobilien zusätzlich beleben.‘

Mieten bewegen sich seitwärts

Die Spitzenmiete lag im 1. Quartal 2026 unverändert bei 10,50 Euro pro Quadratmeter. Damit blieb sie 11 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt von 9,47 Euro pro Quadratmeter. Auch die Durchschnittsmiete hielt das Niveau des Vorjahresquartals und erreichte 8,10 Euro pro Quadratmeter. Nach den Anstiegen der vergangenen Jahre zeigten die Mieten im ersten Quartal 2026 damit eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau.

Brownfield-Entwicklungen vor Bestandsflächen

Mit 50.300 Quadratmeter (47 Prozent) des Gesamtumsatzes lagen Abschlüsse in Neubauten auf Brownfield-Flächen vor Bestandsflächen mit 46.500 Quadratmeter (44 Prozent). Neubauten auf der grünen Wiese erreichten 9.200 Quadratmeter (9 Prozent).

Nach Gebäudetypen entfielen 69.400 Quadratmeter auf Big-Box-Flächen, 26.700 Quadratmeter auf sonstige Flächen und 9.900 Quadratmeter auf Gewerbeparks. Der Markt blieb mietergetrieben: Auf Mietabschlüsse entfielen 106.000 Quadratmeter beziehungsweise 100 Prozent. Eigennutzer wurden im 1. Quartal 2026 nicht registriert.

Berliner Umland Süd an der Spitze

Regional lag das Berliner Umland Süd im 1. Quartal 2026 mit 53.000 Quadratmeter (50 Prozent) vorne. Es folgte das Stadtgebiet Berlin mit 40.300 Quadratmeter (38 Prozent). Innerhalb des Stadtgebiets erzielte Berlin West 17.500 Quadratmeter vor Berlin Süd mit 13.100 Quadratmeter, Berlin Nord mit 5.300 Quadratmeter und Berlin Ost mit 4.400 Quadratmeter. Das Berliner Umland Nord kam auf 9.200 Quadratmeter beziehungsweise 9 Prozent, das Berliner Umland West auf 3.500 Quadratmeter beziehungsweise 3 Prozent. Im Berliner Umland Ost wurden keine Abschlüsse registriert.

Logistik und Spedition führen vor dem Handel

Die Branche Logistik und Spedition erreichte 53.200 Quadratmeter (50 Prozent) und stellte damit den größten Anteil am Flächenumsatz. Der Handel kam auf 27.600 Quadratmeter (26 Prozent). Die Sammelkategorie Sonstiges erreichte 14.000 Quadratmeter (13 Prozent).

Große Flächen bleiben bestimmend

Abschlüsse ab 10.001 Quadratmeter trugen mit 52.630 Quadratmeter genau die Hälfte zum Gesamtumsatz bei. Auf Flächen zwischen 5.001 Quadratmeter und 10.000 Quadratmeter entfielen 14.100 Quadratmeter. Das Segment zwischen 3.001 Quadratmeter und 5.000 Quadratmeter erreichte 20.370 Quadratmeter.

Das erklärt, warum die Frage nach Neuansiedlungen von Gewerbe- und Logistikimmobilien vielerorts wieder offener geführt wird, aber nicht automatisch großzügiger. Auf der Einnahmeseite bleibt die Gewerbesteuer zwar zentral und erreichte 2024 mit rund 75,3 Milliarden Euro erneut einen Höchststand, zugleich war die Entwicklung regional sehr uneinheitlich und in vielen Gemeinden rückläufig. Für Kommunen bedeutet das: Es zählt nicht das abstrakte Versprechen von Gewerbesteuer, sondern die erwiesene Belastbarkeit des Geschäftsmodells, die wirtschaftliche Resilienz des Nutzers und die Wahrscheinlichkeit, dass ein Standort langfristig betrieben wird. Denn vielerorts herrscht Skepsis. Die gesamtwirtschaftliche Stimmung ist weiterhin angespannt, wie die DIHK-Konjunkturumfrage Herbst 2025 zeigt. Kommunen reagieren darauf mit mehr Selektivität: weniger über Leitbilder, stärker über die Prüfung der Substanz.

Welche Branchen sind anschlussfähig?

In den vergangenen Jahren standen bei vielen Standortentscheidungen häufig Branchen im Vordergrund, die stark mit Transformation, Technologie und Zukunftsindustrien verbunden wurden. Auch solche Ansiedlungen bleiben relevant. Gleichzeitig zeigt sich jedoch, dass Kommunen durch wirtschaftliche Einbußen nun auch auf ein breiteres Spektrum industrieller Nutzungen schauen.

Gesucht werden zunehmend Unternehmen, die nicht nur Zukunftsversprechen formulieren, sondern vor allem verlässlich investieren, Beschäftigung schaffen und dauerhaft vor Ort bleiben. Dazu zählen klassische Produktions- und Logistikunternehmen ebenso wie verarbeitendes Gewerbe, mittelständische Industrie, Ersatzteil- und Zulieferstrukturen oder betriebsnahe Dienstleistungen.

Die Anforderungen für Projektentwickler verschieben sich

Für Projektentwickler und Investoren ergibt sich daraus eine klare Verschiebung der Anforderungen. Es reicht nicht mehr aus, Flächen verfügbar zu machen und Ansiedlungseffekte zu versprechen. Logistik konkurriert schon lange nicht mehr nur mit Logistik, sondern immer stärker mit Produktion und/oder anderen kommunalen Zukunftsprojekten. Revitalisierung und Nachverdichtung werden damit in vielen Fällen noch wichtiger, um neue Potenziale zu erschließen.

Auch die Frage nach dem ‚richtigen‘ Nutzungsetikett sollte dabei in den Hintergrund treten. Entscheidend ist weniger, ob ein Projekt als Logistik, Light Industrial oder Produktion deklariert wird, sondern ob es langfristig funktioniert und regional eingebunden ist. Kommunen schauen stärker darauf, welche Art von Betrieb tatsächlich entsteht. Wie hoch ist die Flächenintensität? Wie groß ist die Verkehrsbelastung? Wie stabil ist die Nachfrage? Und wie resilient ist das Unternehmen, das sich ansiedeln will?

Die kommunale Einbindung ist somit der wesentliche Aspekt für die Planungs- und Projektsicherheit. Politische Akzeptanz, infrastrukturelle Tragfähigkeit und langfristige Nutzungsfähigkeit werden stärker in die Bewertung einbezogen. Auch für Logistikdienstleister und andere Nutzer heißt das: Bei Standortentscheidungen zählt zunehmend die Frage, ob die Ansiedlung in die kommunale Flächen- und Infrastrukturplanung passt. Es reicht nicht aus, nur die eigene Supply Chain oder die betriebliche Effizienz zu betrachten.

Regionale Beispiele zeigen, dass diese Logik bereits wirkt. In der Metropole Ruhr wurden zwischen 2021 und 2023 rund 370 Hektar Gewerbefläche entwickelt, rund 70 Prozent davon auf Brachflächen. Ansiedlung wird dort mit Bestandsaktivierung verknüpft – nicht mit zusätzlicher Flächeninanspruchnahme.

Offenheit unter anderen Bedingungen

Im Ergebnis wird die aktuelle Wirtschaftslage Kommunen nicht pauschal ‚ansiedlungsfreundlicher‘ machen, aber sie verschiebt die Entscheidungskriterien. Der Druck aus Defiziten und Investitionsstau verstärkt die Bereitschaft, sich wieder intensiver mit industriellen Nutzungen, wie auch die Logistik, auseinanderzusetzen; allerdings unter deutlich strengeren Qualitäts- und Flächenkriterien. Gleichzeitig steigt die Erwartung an Qualität und Verlässlichkeit. Wer Ansiedlungen will, muss erklären können, warum genau dieser Nutzer, genau dieser Standort und genau dieses Betriebsmodell langfristig tragfähig sind.

Für Projektentwickler, Investoren und Nutzer folgt daraus ein klares Fazit: Entscheidend ist ein belastbares Gesamtpaket, das kommunale Ziele unterstützt, Flächen effizient nutzt und langfristige Betriebssicherheit schafft. Wo Kommunen, Nutzer und Entwickler dabei partnerschaftlich zusammenarbeiten, entstehen neue Potenziale für wirtschaftliche Stabilität ebenso wie für eine nachhaltige Standortentwicklung.“

Grundsätzlich stellen die Studienautoren fest, dass sich Defence Properties vor dem Hintergrund geopolitischer Spannungen, steigender Verteidigungsetats und des Aufbaus industrieller Kapazitäten zu einem eigenständigen, zunehmend institutionell investierbaren Marktsegment entwickeln. Für Entwickler, Asset Manager und Investoren eröffnet sich bis 2030 ein Zeitfenster, um an der europäischen Verteidigungswende mitzuwirken. Der Hintergrund: Bis dahin sollen zentrale Voraussetzungen für die europäische Verteidigungsfähigkeit geschaffen werden.

Antizyklischen Eigenschaften

Aus Investorensicht gelten laut der Studie vor allem die antizyklischen Eigenschaften als relevant. Hinzu kommen die staatliche Bonität vieler Nutzer sowie lange Mietvertragslaufzeiten. Die Nachfrage bewegt sich dabei weitgehend unabhängig von Büro-, Wohn- und klassischen Logistikmärkten und zeigt nur geringe Abhängigkeiten von konjunkturellen Schwankungen.

In ihrer Struktur weisen Defence Properties zudem Parallelen zu Infrastrukturinvestments auf, verfügen aber gleichzeitig über eine höhere Drittverwendungsfähigkeit und häufig attraktivere Risiko- und Rendite-Profile. Eigentümer und Entwickler können darüber hinaus von Wertsteigerungspotenzialen profitieren, etwa durch technische Modernisierung, Standorterweiterungen und die Reaktivierung brachliegender Flächen.

Mit dem wachsenden Interesse steigen jedoch auch die Anforderungen an Origination, Risikoanalyse und Management. Sicherheitsauflagen, ESG-Kriterien und komplexe Genehmigungsverfahren machen spezialisiertes Know-how erforderlich. Genannt werden außerdem diszipliniertes Underwriting sowie belastbare Governance- und Compliance-Strukturen.

Das vollständige White Paper „Defence Properties – ein neuer Sektor im Logistikimmobilienmarkt?“ kann hier als PDF heruntergeladen werden.

Zu den größten Transaktionen zählten folgende:

• LondonMetric kaufte das britische Portfolio von Urban Logistics für 1,4 Milliarden Euro
• Tritax Big Box kaufte ein Industrieportfolio von Blackstone im Wert von 1,2 Milliarden Euro
• Segro erwarb von Tritax Eurobox ein 370.000 Quadratmeter großes Portfolio mit Standorten in Deutschland und den Niederlanden.

Zudem trugen mehrere paneuropäische Joint Ventures zur Marktdynamik bei und spiegelten das wachsende Interesse internationaler Investoren wider — darunter die Partnerschaft zwischen Australian Super und Oxford Properties sowie das Joint Venture zwischen Areim und VGP.

Hinter dieser Widerstandsfähigkeit verbergen sich jedoch erhebliche Unterschiede, die laut BNP unmittelbar mit den lokalen Marktbedingungen zusammenhängen:

• Großbritannien: Hohe Dynamik in den Midlands (Birmingham), auf die 40 Prozent aller Transaktionen entfallen, mit starker Nachfrage aus dem Healthcare- und dem Verteidigungssektor.
• Deutschland: Transaktionen über 20.000 Quadratmeter um 30 Prozent gestiegen, vor allem durch Logistikdienstleister, die für den E-Commerce tätig sind.
• Frankreich: Rückgang um 4 Prozent aufgrund von wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten.
• Spanien: Unterstützt durch ein BIP-Wachstum von 2,9 Prozent im Jahr 2025 erreichte der Markt fast das Rekordhoch von 2022.
• Niederlande: Rückgang des Volumens aufgrund von Grundstücksknappheit und behördlichen Einschränkungen; erstmals mehr Angebot im Bestand als im Neubau.
• Polen: Nach verhaltenem Jahresstart stieg der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr stetig an, und die Leerstandsquote fiel im 4. Quartal leicht auf 7,4 Prozent.

Erholung des Mietmarkts: Spitzenmieten steigen weiter

Im Jahr 2025 stiegen die Logistikmieten europaweit im Durchschnitt um 4,5 Prozent. Dieses anhaltende Wachstum ist auf folgende drei Faktoren zurückzuführen: die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken, sehr wenige spekulative Projekte sowie steigende Baukosten und höhere Anforderungen an Logistikobjekte. Dieser Aufwärtstrend wird sich voraussichtlich auch 2026 fortsetzen, wenn auch in einem moderateren Tempo als in den letzten Jahren.

Investmentmarkt: nachhaltige Erholung

Mit einem Investitionsvolumen von knapp 45 Milliarden Euro im Jahr 2025 hat der Investment-Markt wieder sein Vorkrisenniveau erreicht und damit ein europaweites Wachstum von durchschnittlich 11 Prozent gegenüber 2024 verzeichnet.

Dabei entfallen auf den deutschen und den britischen Markt fast 50 Prozent des gesamten Investitionsvolumens. Allein auf den britischen Markt, der sich besonders dynamisch entwickelt hat, entfällt ein Drittel aller Investitionen in Europa. Diese beiden Märkte profitierten ebenso wie Schweden von großen Portfolioverkäufen.

Keine einheitliche Pflicht – aber klare Anforderungen

Eine bundesweit einheitliche Verpflichtung zur Erstellung einer Brandschutzordnung besteht nicht. Die gesetzlichen Vorgaben variieren je nach Bundesland und hängen unter anderem von der Art und Nutzung des Betriebs und der Gefährdungslage ab. Dennoch verpflichten rechtliche Rahmenbedingungen Betriebe mit erhöhter Brandgefährdung zum Handeln – etwa bei der Verwendung leicht entzündlicher Stoffe, heißen Arbeitsprozessen oder sensibler technischer Infrastruktur. Die Integration von Lithium-Ionen-Akkus, stationären Energiespeichern, Photovoltaikanlagen (PV) und E-Mobilität (Ladeinfrastruktur) bringt signifikante neue Risiken für Betriebe mit sich.

Eine Brandschutzordnung dient dazu, Mitarbeitende über das richtige Verhalten im Brandfall sowie über Feuerlöscher-Standorte, Flucht- und Rettungswege zu informieren. Rechtliche Grundlagen finden sich unter anderem in § 10 des Arbeitsschutzgesetzes (ArbSchG), in § 4 der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und in den Technischen Regeln für Arbeitsstätten, insbesondere in der ASR A2.2 Maßnahmen gegen Brände, die 2025 aktualisiert wurde. Auch die Landesbauordnungen und die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften enthalten verbindliche, oft branchenspezifische Vorgaben.

Praxis statt Papier: Wie Brandschutz wirklich funktioniert

Um Mitarbeitende und Anlagen wirksam zu schützen, muss die Brandschutzordnung fest im Betriebsalltag verankert sein. Grundlage ist ein verständliches Konzept mit allen relevanten Maßnahmen und klaren Verhaltensregeln für den Ernstfall. Externe Sicherheitsdienstleister können hier wertvolle Unterstützung bieten – sie führen Sicherheitsaudits und realitätsnahe Übungen durch und überarbeiten bestehende Regelungen. Mitarbeitende sollten regelmäßig geschult und über ihre Aufgaben im Notfall informiert werden.

Ebenso wichtig ist die klare Zuweisung von Verantwortlichkeiten, etwa durch die Benennung und Schulung von Brandschutz- und Evakuierungshelfern. Bei üblicher Gefährdungslage im Betrieb schreibt die ASR 2.2 vor, dass mindestens 5 Prozent der Belegschaft als betriebliche Brandschutzhelfer ausgebildet sein müssen. So wird sichergestellt, dass die Brandschutzmaßnahmen im Ernstfall nicht nur auf dem Papier bestehen, sondern auch tatsächlich greifen.“

Durch das Programm der Jahreshauptversammlung führten Rick Mädel, erster Vorstandsvorsitzender, sowie Raphael Thießen, Geschäftsführer des Deutschen Brownfield Verbands. Beide verwiesen auf die Bedeutung professioneller Brachflächenentwicklung für Flächeneffizienz, Ressourcenschonung und wirtschaftliche Stabilität. Für das Jahr 2026 setzt der Verband auf mehrere Bausteine:

• Brownfield-Zertifikat – Qualität sichtbar machen
• Brownfield-Kataster – Potenziale systematisch erfassen
• Brownfield-Award – Leuchtturmprojekte würdigen
• Präsenz auf der Expo Real – Austausch auf höchstem Branchenniveau
• Facharbeitsgruppen zu aktuellen Herausforderungen rund um Altlasten, Finanzierung, Genehmigung und nachhaltige Projektentwicklung

„Power-Hour“ mit Impulsen aus der Praxis

Einen Schwerpunkt der Veranstaltung setzte eine „Power-Hour“ mit fünf Kurzvorträgen entlang der Wertschöpfungskette. Die Bandbreite reichte dabei von politisch-strategischen Fragestellungen bis hin zu konkreten Zahlen, digitalen Innovationen und industriellen Sanierungslösungen. Die Vorträge zeigten, wie wichtig es ist, Politik, Kreislaufwirtschaft und Brownfields zusammenzubringen, um einen funktionierenden Markt zu schaffen.

Brownfield-Entwicklung als Teil der Flächenstrategie

Der Verband zog am Ende der Veranstaltung das Fazit, dass die Entwicklung von Brownfields als langfristige Aufgabe zu sehen sei. Wörtlich heißt es: „Die sechste Jahreshauptversammlung hat eines deutlich gemacht: Brownfield-Entwicklung ist kein Trend, sondern solide Zukunftsarbeit. Wer vorhandene Flächen intelligent nutzt, handelt wirtschaftlich, verantwortungsvoll und nachhaltig zugleich.“