Die Auswertungsergebnisse zeigen, dass Mehrgeschossigkeit vor allem dort an Bedeutung gewinnt, wo Grundstücke knapp und teuer sind. Gleichzeitig kann eine effizientere Nutzung von Industrie- und Gewerbeflächen könne dazu beitragen, die Versiegelung bislang nicht gewerblich genutzter Flächen (Greenfields) zu verringern. Zentraler gelegene Standorte eröffnen zudem Möglichkeiten, Ballungsräume besser zu erreichen und dadurch gegebenenfalls Güterverkehre zu optimieren.

120 potenzielle Projekte bis 2035

Eine im April und Mai 2026 durchgeführte Befragung von 103 Expertinnen und Experten aus der Bau- und Immobilienbranche stützt diese Einschätzung. Die Hälfte der 70 Befragten, die die Zukunftsperspektiven bewertet haben, sieht für mehrgeschossige Logistikimmobilien in den kommenden Jahren ein großes oder sehr großes Potenzial. Addiert man die Mittelwerte der Prognosen für die verschiedenen Multilevel-Typen, ergeben sich über 120 Projekte, deren Realisierung die Befragten bis 2035 erwarten. Den Marktpotenzialen nach entfallen die meisten Erwartungen auf Urban-Supply- und Last-Mile-Multilevel-Logistikimmobilien.

Die Studie macht zugleich deutlich, dass einer stärkeren Verbreitung derzeit mehrere Hemmnisse entgegenstehen. Dazu zählen vor allem die vergleichsweise hohen Baukosten und die fehlende Kostensicherheit bei der Umsetzung, die aus den komplexeren Anforderungen mehrgeschossiger Gebäude resultieren. Herausforderungen ergeben sich unter anderem bei Tragwerk, Erschließung und Brandschutz. Hinzu kommen fehlende Erfahrungswerte und noch nicht etablierte Baustandards, was Planung und Kalkulation erschwert.

Mehr Transparenz als Grundlage für künftige Standards

Ansatzpunkte zeigen sich insbesondere bei der Standardisierung und der Aufbereitung bestehender Erfahrungen. Best-Practice-Beispiele, eine systematische Erfassung realisierter Projekte und eine Typisierung können dazu beitragen, mehr Transparenz über die unterschiedlichen Formen der Mehrgeschossigkeit zu schaffen. Daraus lassen sich perspektivisch typenspezifische Baustandards sowie effizientere Planungs- und Genehmigungsprozesse ableiten.

Die Publikation entstand gemeinsam mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Sie kann kostenlos auf der Website von Logix heruntergeladen werden: www.logix-award.de/publikationen

Flächenumsatz außerhalb der Logistikzentren wächst

Besonders deutlich stieg der Flächenumsatz außerhalb der großen Logistikzentren (+51 Prozent). Damit wurde dort das zweithöchste Ergebnis der vergangenen 10 Jahre erzielt.

In den 7 deutschen Top-Logistikmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München wurden dagegen „nur“ zusammen knapp 1,7 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Das entspricht einem Rückgang von rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der langjährige Durchschnitt wurde um 8 Prozent unterschritten.

Unter den großen Logistikmärkten verzeichnete Köln die stärkste Veränderung. Mit 247.000 Quadratmetern lag der Flächenumsatz mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahreszeitraum. Zusammen mit Hamburg war Köln der einzige Top-Standort mit einem Zuwachs. Hamburg kam auf 283.000 Quadratmeter und legte um 3 Prozent zu.

Mietpreise steigen an mehreren Standorten

Die Spitzen- und Durchschnittsmieten lagen im 3. Quartal 2026 über den Werten des Vorjahresquartals. Über alle betrachteten Standorte hinweg erhöhten sich die Spitzenmieten um durchschnittlich 4,3 Prozent. Die Durchschnittsmieten stiegen um 4,9 Prozent. Gegenüber dem 2. Quartal zogen die Mietpreise insbesondere in Düsseldorf, Frankfurt, Köln und im Ruhrgebiet an.

Ausblick

An den geopolitischen Rahmenbedingungen dürfte sich nach Ansicht der BNP-Experten bis zum Jahresende nur wenig ändern. Das gilt insbesondere für die Konfliktsituation im Nahen Osten. Gleichzeitig zeichnet sich eine leichte Belebung der deutschen Wirtschaft ab. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute haben ihre Prognose für das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2026 zuletzt auf 1,3 Prozent angehoben.

Wachstumsimpulse kommen nach Einschätzung von BNP Paribas Real Estate aus den staatlichen Ausgaben für Infrastruktur, Klimaneutralität und Verteidigung. Auch die Exporte und die Industrieproduktion entwickeln sich positiv.

Auf dem bundesweiten Logistikvermietungsmarkt zeigt sich die hohe Marktaktivität an der Zahl der Mietverträge und am gestiegenen Volumen großflächiger Abschlüsse ab 20.000 Quadratmetern. Dieses Segment unterscheidet das bisherige Ergebnis vom Vorjahreszeitraum maßgeblich.

„Der Logistikimmobilienmarkt bewegt sich 2026 zwischen rückläufiger Bautätigkeit und regional wieder anziehender Nachfrage. Von einer breiten Erholung kann noch keine Rede sein. Umso wichtiger sind Standorte und Projekte mit einer belastbaren Nutzernachfrage und zukunftsfähiger Qualität“, sagt Alexander Fieback, Teamlead Büro- und Gewerbeimmobilien bei Bulwiengesa.

Im Jahr 2025 wurden rund 4,5 Millionen Quadratmeter Logistikfläche fertiggestellt. Für das erste Halbjahr 2026 weist die Studie rund 1,84 Millionen Quadratmeter aus. Damit zeichnet sich für das Gesamtjahr ein weiterer Rückgang ab. Als Gründe nennt Bulwiengesa unter anderem zeitlich gestreckte Projekte und eine selektivere Auswahl bei Projektstarts.

Auf dem Vermietungsmarkt zeigen sich regional unterschiedliche Entwicklungen. Im ersten Halbjahr 2026 lag Düsseldorf mit rund 268.000 Quadratmetern Flächenumsatz an der Spitze. Es folgten Hamburg mit rund 233.000 Quadratmetern und Köln mit rund 182.000 Quadratmetern. Düsseldorf übertraf damit bereits nach 6 Monaten das Flächenumsatzvolumen des gesamten Vorjahres. Die Unterschiede zwischen den Regionen sprechen laut Studie jedoch gegen die Annahme einer flächendeckenden Erholung.

Mieten stabil auf hohem Niveau

Die Mieten haben sich auf hohem Niveau weitgehend stabilisiert. In den A-Standorten einschließlich Rhein-Ruhr lag die durchschnittliche Spitzenmiete im ersten Halbjahr 2026 weiterhin bei rund 8,90 Euro je Quadratmeter. Die durchschnittliche Spitzenrendite erhöhte sich leicht von 4,6 auf 4,7 Prozent. Investoren konzentrieren sich weiterhin auf hochwertige Standorte und Objekte mit belastbarer Vermietungsperspektive.

Weitere Nachfrageimpulse kommen aus dem Defence-Sektor und von asiatischen Nutzern. Der Flächenbedarf im Defence-Bereich umfasst neben klassischen Logistikimmobilien zunehmend auch Produktionsimmobilien und technisch spezialisierte Objekte. Zu den verstärkt auftretenden asiatischen Unternehmen auf Nutzerseite zählen Goodcang Logistics, JD Logistics und SK Express.

Die Kurzstudie ist online verfügbar: logistik-und-immobilien.de

Thyssenkrupp-Tochter ist Verkäuferin

Verkäufer des Grundstücks ist TK Accelis, ein Unternehmen von Thyssenkrupp. Auf dem Areal stehen derzeit Büro- und Lagergebäude. Sie sollen abgerissen und fachgerecht recycelt werden. An ihrer Stelle ist ein Gewerbeobjekt mit rund 13.500 Quadratmetern Gesamtfläche vorgesehen. Geplant sind Bereiche für Produktion, Lagerung, Forschungs- und Entwicklungslabore, Büros und Sozialräume. Für das Gebäude wird eine Zertifizierung in Gold durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) angestrebt. Zum Konzept gehören ein hoher Ausbaustandard und besondere Sicherheitsvorkehrungen.

Die Flächen sollen verschiedene Nutzungen aufnehmen und sich flexibel in kleinere Einheiten unterteilen lassen. „Wir planen den Komplex als hybrides Gebäude, das sich für unterschiedliche Nutzungen eignet und dessen Flächen flexibel in kleinere Einheiten teilbar sind“, erklärt Martin Czaja, Geschäftsführer von Garbe Insite. „Das ist für lokale Münchner Unternehmen ebenso attraktiv wie für Mieter aus den Bereichen Logistik, E-Commerce, Light Industrial sowie Science & Tech.“

Nach Abriss der Bestandsgebäude und Freimachung des Baufelds ist der Baubeginn für das vierte Quartal 2027 vorgesehen. Die Fertigstellung wird für Ende 2028 angestrebt.

Mit dem Auftrag baut Panattoni nach eigenen Angaben seine Aktivitäten im Defence-Sektor aus. Das Unternehmen übernimmt die Steuerung des Projekts von der Genehmigungsplanung über die Abstimmung mit den zuständigen Behörden bis zur Fertigstellung. Für die Umsetzung arbeitet Panattoni mit lokalen Partnern zusammen.

„Der Defence-Sektor verlangt bei der Bereitstellung seiner Infrastruktur nach einem hohen Maß an Sicherheit, Geschwindigkeit und technologischer Präzision“, erläutert Fred-Markus Bohne, Managing Partner Panattoni DACH & Nordics. „Als langjähriger Marktführer in Deutschland gestalten wir diese Entwicklung aktiv mit. Für uns sind Defence- Immobilien kein kurzfristiger Trend, sondern ein strategischer Baustein für ein sicheres, zukunftsfähiges Europa. Eine Verantwortung, der wir uns als Unternehmen und verlässlicher Partner stellen.“

Das Konzept sieht vier größere Halleneinheiten, einen Unternehmerpark mit acht Einheiten sowie das Produkt Aurelis Ateliers vor. Ein Teil des Bestands soll dabei erhalten bleiben. Dazu zählt das Gewerkshaus, ein von der Wirtschaftsförderung der Stadt Karlsruhe betriebenes Zentrum für Gründungen, Handwerksbetriebe und kleinere produzierende Unternehmen. Es soll noch 2026 in Betrieb gehen. Die Stadt bleibt auch nach dem Eigentümerwechsel als Mieterin auf dem Gelände.

Mietflächen ab 200 Quadratmetern

Das Flächenangebot soll sowohl größere Nutzer als auch mittelständische Betriebe ansprechen. Im Unternehmerpark sind kombinierbare Einheiten mit jeweils 2.500 bis 4.200 Quadratmetern vorgesehen. Die Aurelis Ateliers sollen Mietflächen ab 200 Quadratmetern umfassen und damit das Angebot des städtischen Gewerkshauses um kleinere Einheiten ergänzen.

Das Grundstück ist an das regionale und überregionale Verkehrsnetz angebunden. Über die Bundesstraße 10 sind die Autobahnen 5 und 8 auf kurzem Weg erreichbar. Auch der Rheinhafen Karlsruhe liegt in direkter Nähe.

Der Rückbau der Bestandsgebäude soll noch 2026 beginnen. Nach aktuellem Stand ist der Baustart für die Neubauten für 2027 geplant. Die Fertigstellung soll schrittweise bis 2029 erfolgen. Colliers hat Aurelis bei der Transaktion beraten und vermittelt.

Die Entwicklung soll sich laut an der internen Nachhaltigkeitsstrategie orientieren. Geplant sind unter anderem eine DGNB-Gold-Zertifizierung, eine großflächige Photovoltaikanlage und weitere Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Diese sollen auch dazu beitragen, den CO₂-Fußabdruck der Immobilie zu reduzieren. Mit dem Grundstückserwerb verstärkt Baytree seine Entwicklungstätigkeit im Rhein-Main-Gebiet. Von Nieder-Olm aus sind Mainz, Frankfurt und der Frankfurt Airport in kurzer Zeit erreichbar. Zudem besteht Anschluss an die Autobahnen A63 und A60. Zugleich ist das Angebot an zeitgemäßen Neubauflächen knapp: Einer hohen Nachfrage stehen begrenzte Möglichkeiten für neue Entwicklungen gegenüber. Mit der Revitalisierung des Brownfields will Baytree zusätzliche Industrie- und Logistikflächen für die Region schaffen. Baytree hat Colliers mit der Vermietung des Projekts beauftragt. Das Unternehmen hatte zuvor bereits den Verkauf des Grundstücks beratend begleitet.

Das Gebäudekonzept ist für verschiedene Nutzungen ausgelegt. Dazu zählen urbane Logistik, regionale Distribution, Fulfilment und serviceorientierte Unternehmen. Geplant sind 11.300 Quadratmeter Mietfläche bei einer lichten Hallenhöhe von 10,20 Metern.

Die Ausstattung umfasst 11 Lkw-Docks, 4 ebenerdige Tore und mindestens 2 Überladebrücken je Einheit. Hinzu kommen Rangierflächen für Lkw sowie zahlreiche Pkw- und Lkw-Stellplätze. Der Baubeginn ist für Oktober 2026 geplant.

Die Flächen sind für einen 24/7-Betrieb vorgesehen und sollen mit LED-Beleuchtung, einer Sprinkleranlage sowie Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge ausgestattet werden. Außerdem ist eine Photovoltaikanlage mit rund 3.300 Quadratmetern Fläche geplant. Mileway strebt eine BREEAM-Zertifizierung mit der Bewertung „Very Good“ an.