Bulwiengesa hat zum elften Mal gemeinsam mit der Bremer SE, Garbe Industrial und Savills die Kurzstudie „Logistik und Immobilien 2025“ veröffentlicht. Demnach zeigt sich der der deutsche Logistikimmobilienmarkt weiterhin robust – trotz anhaltender konjunktureller Eintrübungen und geopolitischer Unsicherheiten. Die Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Flächen höchster Qualität übersteige in vielen Regionen weiterhin das Angebot, heißt es in der Zusammenfassung. Zudem hätten sich Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern schneller angenähert als in anderen Assetklassen und auch das Interesse ausländischer Investoren auf den deutschen Markt gezogen.
Für das laufende Jahr 2025 erwartet Bulwiengesa einen Anstieg des Fertigstellungsvolumens auf rund 5,17 Millionen Quadratmeter (2024: 4,29 Millionen Quadratmeter). Der Anstieg sei in Teilen auf Projektverschiebungen aus 2024 zurückzuführen, heißt es weiter. Auch für 2026 zeichnet sich ein solides Fertigstellungsvolumen von etwa 4,86 Millionen Quadratmeter ab und unterstreicht die Resilienz der Assetklasse.
Deutschland als Europas Logistik-Hotspot
Deutschland positioniert sich mit einem funktionalen Bestand von rund 167 Millionen Quadratmeter als einer der führenden Logistikimmobilienmärkte Europas. Der deutsche Logistikimmobilienmarkt durchläuft eine fundamentale Transformation. Traditionelle Lagerhallen weichen hochspezialisierten Logistikzentren der neuesten Generation. Diese Modernisierungswelle manifestiert sich deutlich in der Bestandsstruktur – 27 Prozent des Gesamtbestands sind maximal zehn Jahre alt und repräsentieren damit die intensivste Entwicklungsphase in der Geschichte des deutschen Logistikimmobilienmarkts. Erstmals analysiert die aktuelle Studienausgabe detailliert die Bestandsstruktur des deutschen Logistikimmobilienmarkts und zeigt damit die Dimensionen dieser historischen Transformation auf. Marktführer nach Bestandsvolumen ist die Garbe Industrial, die ein Portfolio von rund 5 Millionen Quadratmeter in Deutschland aufgebaut hat.
Artikel
von Tim-Oliver Frische
Entwicklermarkt bleibt konzentriert
Mit einem Fertigstellungsvolumen von 2,08 Millionen Quadratmeter im Betrachtungszeitraum 2020-2025 nimmt Panattoni erneut die Position des aktivsten Akteurs am Markt für Logistikentwicklungen ein. Allein 422.000 Quadratmeter wurden im Laufe des Jahres 2025 fertiggestellt. Garbe Industrial folgt auf Rang zwei mit 1,64 Millionen Quadratmeter (305.000 Quadratmeter in 2025), während VGP Group mit 1,38 Millionen Quadratmeter (157.000 Quadratmeter in 2025) den dritten Platz belegt.
Bemerkenswert ist die starke Präsenz von Eigennutzern: Die Edeka Gruppe verzeichnet eine Pipeline von 195.000 Quadratmeter für 2025, während auch die Deutsche Post DHL Group unter den Top 20 Projektentwicklern vertreten ist.
Rhein-Ruhr behauptet Spitzenplatz
Die Logistikregion Rhein-Ruhr konnte ihren Spitzenplatz im Ranking deutscher Logistikregionen erneut behaupten. Das Gesamtvolumen der Fertigstellungen 2020-2025 von rund 1,60 Millionen Quadratmeter verschafft einen knappen Vorsprung gegenüber Berlin (1,56 Millionen Quadratmeter) und Halle/Leipzig (1,43 Millionen Quadratmeter).
Investmentmarkt stabilisiert sich
Das Logistiksegment erreichte 2024 ein Investmentvolumen von 4,3 Milliarden Euro und behauptete im Verbund mit dem Segment Light Industrial seine Position als nachgefragteste gewerbliche Assetklasse. „In Zeiten einer schwächelnden Wirtschaft, geopolitischen Konflikten und steigenden Zöllen stoppen viele Kapitalgeber die Zuflüsse von Mitteln in Core-Fonds oder fordern sie sogar zurück, gleichzeitig fließt mehr Kapital in Value-add-Strategien“, so Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills. Zudem deutet die Stabilisierung der Spitzenrenditen darauf hin, dass die Preisfindungsphase weitestgehend abgeschlossen ist.
Garbe führt mit 2,5 Milliarden Euro Investmentvolumen weiterhin das Investoren-Ranking an, gefolgt von LIP Invest (1,4 Milliarden Euro) und Deka Immobilien.
Neue Nachfragetreiber entstehen
Die Auswirkungen von Zollkonflikten und Handelshemmnissen manifestieren sich in mehreren Dimensionen, doch Kompensationspotenziale entstehen neben den traditionellen Treibern durch neue Nachfrageschübe: Wie dem expandierenden Verteidigungssektor oder auch durch chinesische eCommerce-Anbieter, die verstärkt in den deutschen Markt drängen.
„Verteidigung wird zum strukturellen Nachfragetreiber mit einem potenziellen Flächenbedarf von 2,2-3,8 Millionen Quadratmeter bis 2030“, erklärt Tobias Kassner, Member of the Executive Board, Head of Research & ESG bei Garbe Industrial Real Estate. „Für Projektentwickler, Banken und Investoren eröffnet sich ein neues Segment mit klar quantifizierbaren Volumina und langfristiger Planungssicherheit.“
Die Kurzstudie ist online verfügbar unter: logistik-und-immobilien.de
