„Die angespannte Haushaltslage vieler Kommunen birgt neue Chancen im Austausch für Neuansiedlungen. Es geht nicht mehr um grundsätzliche Offenheit oder Ablehnung bestimmter Nutzungen, sondern um belastbare Gesamtpakete unter knappen Ressourcen. Für Projektentwickler und die hinter ihnen stehenden Investoren sind die Anforderungen an das Standort- und Immobilienkonzept mit Blick auf die Genehmigungsfähigkeit in den letzten Jahren immens gestiegen. Für Logistikdienstleister und Industrieunternehmen rückt die langfristige Betriebsstabilität sowie die Einbindung in die kommunale Flächenstrategie stärker in den Fokus der Standortentscheidung.
Werden Neuansiedlungen wieder pragmatischer bewertet?
Die finanzielle Situation vieler Städte und Gemeinden hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verschärft. Das Defizit der kommunalen Kernhaushalte lag 2024 bei 24,8 Milliarden Euro, zugleich wird der Investitionsrückstand auf rund 215 Milliarden Euro geschätzt. Unter diesem stärker werdenden Druck verändern sich die Prioritäten vor Ort spürbar. Ansiedlungen werden noch stärker als Teil einer wirtschaftlichen Stabilisierung betrachtet. Dabei zeigt sich in der Realität häufig: Kommunen setzen stärker auf passgenaue Lösungen und klare Qualitätskriterien. Dies ist auch verständlich, schließlich handelt es sich beim Bauland um eine knappe Ressource.
Gastbeitrag
von Sascha Petersmann,
Geschäftsführer
Fox Industrial Real Estate
Das erklärt, warum die Frage nach Neuansiedlungen von Gewerbe- und Logistikimmobilien vielerorts wieder offener geführt wird, aber nicht automatisch großzügiger. Auf der Einnahmeseite bleibt die Gewerbesteuer zwar zentral und erreichte 2024 mit rund 75,3 Milliarden Euro erneut einen Höchststand, zugleich war die Entwicklung regional sehr uneinheitlich und in vielen Gemeinden rückläufig. Für Kommunen bedeutet das: Es zählt nicht das abstrakte Versprechen von Gewerbesteuer, sondern die erwiesene Belastbarkeit des Geschäftsmodells, die wirtschaftliche Resilienz des Nutzers und die Wahrscheinlichkeit, dass ein Standort langfristig betrieben wird. Denn vielerorts herrscht Skepsis. Die gesamtwirtschaftliche Stimmung ist weiterhin angespannt, wie die DIHK-Konjunkturumfrage Herbst 2025 zeigt. Kommunen reagieren darauf mit mehr Selektivität: weniger über Leitbilder, stärker über die Prüfung der Substanz.
Welche Branchen sind anschlussfähig?
In den vergangenen Jahren standen bei vielen Standortentscheidungen häufig Branchen im Vordergrund, die stark mit Transformation, Technologie und Zukunftsindustrien verbunden wurden. Auch solche Ansiedlungen bleiben relevant. Gleichzeitig zeigt sich jedoch, dass Kommunen durch wirtschaftliche Einbußen nun auch auf ein breiteres Spektrum industrieller Nutzungen schauen.
Gesucht werden zunehmend Unternehmen, die nicht nur Zukunftsversprechen formulieren, sondern vor allem verlässlich investieren, Beschäftigung schaffen und dauerhaft vor Ort bleiben. Dazu zählen klassische Produktions- und Logistikunternehmen ebenso wie verarbeitendes Gewerbe, mittelständische Industrie, Ersatzteil- und Zulieferstrukturen oder betriebsnahe Dienstleistungen.
Die Anforderungen für Projektentwickler verschieben sich
Für Projektentwickler und Investoren ergibt sich daraus eine klare Verschiebung der Anforderungen. Es reicht nicht mehr aus, Flächen verfügbar zu machen und Ansiedlungseffekte zu versprechen. Logistik konkurriert schon lange nicht mehr nur mit Logistik, sondern immer stärker mit Produktion und/oder anderen kommunalen Zukunftsprojekten. Revitalisierung und Nachverdichtung werden damit in vielen Fällen noch wichtiger, um neue Potenziale zu erschließen.
Auch die Frage nach dem ‚richtigen‘ Nutzungsetikett sollte dabei in den Hintergrund treten. Entscheidend ist weniger, ob ein Projekt als Logistik, Light Industrial oder Produktion deklariert wird, sondern ob es langfristig funktioniert und regional eingebunden ist. Kommunen schauen stärker darauf, welche Art von Betrieb tatsächlich entsteht. Wie hoch ist die Flächenintensität? Wie groß ist die Verkehrsbelastung? Wie stabil ist die Nachfrage? Und wie resilient ist das Unternehmen, das sich ansiedeln will?
Die kommunale Einbindung ist somit der wesentliche Aspekt für die Planungs- und Projektsicherheit. Politische Akzeptanz, infrastrukturelle Tragfähigkeit und langfristige Nutzungsfähigkeit werden stärker in die Bewertung einbezogen. Auch für Logistikdienstleister und andere Nutzer heißt das: Bei Standortentscheidungen zählt zunehmend die Frage, ob die Ansiedlung in die kommunale Flächen- und Infrastrukturplanung passt. Es reicht nicht aus, nur die eigene Supply Chain oder die betriebliche Effizienz zu betrachten.
Regionale Beispiele zeigen, dass diese Logik bereits wirkt. In der Metropole Ruhr wurden zwischen 2021 und 2023 rund 370 Hektar Gewerbefläche entwickelt, rund 70 Prozent davon auf Brachflächen. Ansiedlung wird dort mit Bestandsaktivierung verknüpft – nicht mit zusätzlicher Flächeninanspruchnahme.
Offenheit unter anderen Bedingungen
Im Ergebnis wird die aktuelle Wirtschaftslage Kommunen nicht pauschal ‚ansiedlungsfreundlicher‘ machen, aber sie verschiebt die Entscheidungskriterien. Der Druck aus Defiziten und Investitionsstau verstärkt die Bereitschaft, sich wieder intensiver mit industriellen Nutzungen, wie auch die Logistik, auseinanderzusetzen; allerdings unter deutlich strengeren Qualitäts- und Flächenkriterien. Gleichzeitig steigt die Erwartung an Qualität und Verlässlichkeit. Wer Ansiedlungen will, muss erklären können, warum genau dieser Nutzer, genau dieser Standort und genau dieses Betriebsmodell langfristig tragfähig sind.
Für Projektentwickler, Investoren und Nutzer folgt daraus ein klares Fazit: Entscheidend ist ein belastbares Gesamtpaket, das kommunale Ziele unterstützt, Flächen effizient nutzt und langfristige Betriebssicherheit schafft. Wo Kommunen, Nutzer und Entwickler dabei partnerschaftlich zusammenarbeiten, entstehen neue Potenziale für wirtschaftliche Stabilität ebenso wie für eine nachhaltige Standortentwicklung.“
24,8 Mrd. €
betrug das Defizit der kommunalen Kernhaushalte im Jahr 2024
