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von Tim-Oliver Frische
Deutliche Verschiebung zugunsten Neubau
Mit 858.700 Quadratmeter entfielen dreiviertel der abgeschlossenen Mietvertragsflächen auf Neubau-Objekte (2021: 313.400 Quadratmeter) und 265.800 Quadratmeter bzw. 23,6 Prozent auf Bestandsobjekte, was einem Rückgang von 14,6 Prozent entspricht. Den Tesla-Abschluss herausgerechnet, läge ebenfalls eine Verschiebung zugunsten des Neubaus vor, jedoch in leicht abgeschwächter Form: Neubauten führen mit 521.890 Quadratmeter bzw. zweidrittel des Flächenumsatzes, gefolgt von Bestandsvermietungen mit einem Drittel (265.800 Quadratmeter).
Über 700.000 Quadratmeter wurden gemietet
711.900 Quadratmeter der neu abgeschlossen Verträge entfielen auf Immobilien, die sich nicht im Eigentum der Nutzer befanden. Auf Seiten der Eigennutzer entfallen inklusive insbesondere des Tesla-Großabschlusses 412.600 Quadratmeter eigengenutzte Flächen. Ohne Tesla ist nur jeder zehnte Quadratmeter in eigengenutzten Objekten umgesetzt worden beziehungsweise 75.790 Quadratmeter.
„Wir haben insgesamt 143 Abschlüsse durch alle Marktteilnehmer im Gesamtjahr 2022 am Berliner Markt beobachtet, das sind 11 weniger als im Vorjahr mit 154“, sagt Ben Dörks. Der Rückgang, so der Logistikimmobilien-Spezialist, gehe allerdings auf die kleinste Größenklasse unter 1.000 Quadratmeter aufgrund des geringeren Angebotes zurück (14 Abschlüsse weniger als im Vorjahr). Das zeigt sich auch in der durchschnittlich umgesetzten Fläche: Diese lag ohne Tesla 2021 bei 4.050 Quadratmeter und 2022 bei 7.900 Quadratmeter bzw. 5.500 Quadratmeter (ohne Tesla).
Berliner Umland Ost steigt in der Bedeutung auf Platz 1
Größter Flächenabnehmer war das Berliner Umland Ost mit 378.800 Quadratmeter bzw. einem Anteil von einem Drittel am Flächenumsatz des Gesamtjahres. Kommend vom letzten Rang im Vorjahr mit 55.000 Quadratmeter beziehungsweise 9 Prozent steigt es vier Ränge auf und kann von allen Regionen am deutlichsten an relativer Bedeutung (+24,5 Prozentpunkte) wie auch an absolutem Flächenumsatz zulegen (fast Versiebenfachung des Umsatzes aus 2021). Maßgeblich ist der Tesla-Abschluss, der einen Anteil von 87 Prozent hatte. Ohne den Tesla-Abschluss wäre somit das Umland Ost mit einem Umsatz von rund 47.800 Quadratmeter auf dem vorletzten Rang platziert.
Zweitplatziert ist das südliche Berliner Umland mit 301.100 Quadratmeter bzw. 26,8 Prozent, kommend von Rang 1 in 2021 mit 247.100 Quadratmeter bzw. 39,6 Prozent verliert es trotz absolutem Zuwachs in Höhe von 21,9 Prozent mit 12,8 Prozentpunkten von allen Regionen am deutlichsten an anteiliger Bedeutung. Drei der Top-Umsatzbringer steuerten insgesamt rund 100.000 Quadratmeter bzw. ein Drittel des Umsatzes der Region bei: Tesla, Schnellecke und Picnic.
Anstieg der Durchschnittsmiete zieht höher an als die der Spitzenmiete
Die Spitzenmiete setzt den positiven Trend der Vorjahre fort. Kommend von dem Höchstwert des Vorjahres 2021 von 7,50 Euro/Quadratmeter legt sie um 20 Prozent bzw. 1,50 Euro/Quadratmeter zu und rangiert auf dem neuen Rekordwert von 9,00 Euro/Quadratmeter. Diese Entwicklung stellt die höchste absolute Differenz im Jahresvergleich der Realogis Aufzeichnungen dar. Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 20 Prozent über dem 5-Jahresschnitt von 7,50 Euro/Quadratmeter.
Die Durchschnittsmiete steigt um +22 Prozent und übertrifft damit die Erhöhung der Spitzenmiete. Ende 2022 rangierte sie bei 7,20 Euro/Quadratmeter – was nahe dem Vorjahreswert der Spitzenmiete liegt –kommend von 5,90 Euro/Quadratmeter in 2021. Der 5-Jahresschnitt von aktuell 6,06 Euro/Quadratmeter wird um 18,8 Prozent übertroffen.
„Ein ähnliches Spitzenergebnis hat bisher in Deutschland nur der Industrie- und Logistikimmobilienmietmarkt des Ruhrgebietes im Jahr 2016 erzielen können.“
Ben Dörks
Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH
