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von Tim-Oliver Frische
„Mit diesem Rekordtransaktionsvolumen haben sich Industrie- und Logistikimmobilien nach Büro auf Platz zwei der wichtigsten Gewerbeimmobilienassetklassen vorgekämpft“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Anders als das bisherige Rekordjahr 2017, als Blackstone in einem sehr großvolumigen Deal seine Plattform Logicor an CIC veräußerte, stach 2021 keine Transaktion besonders hervor. Vielmehr handelte es sich um einen in seiner Gesamtheit äußerst dynamischen Investmentmarkt mit insgesamt circa 500 gehandelten Objekten.“
Im Vergleich zu 2020 ging der Portfolioanteil dennoch lediglich um zwei Prozentpunkte auf 37 Prozent zurück. Zulegen konnte hingegen internationale Investoren, deren Marktanteil um elf Prozentpunkte auf 54 Prozent stieg. Das ist ein großer Unterschied zum Gesamtinvestmentmarkt, wo der Anteil internationaler Akteure bei 32 Prozent lag.
Berlin knackt Eine-Milliarde-Euro-Marke
Der Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt der Hauptstadt stellte 2021 ebenfalls einen Rekord auf. Erstmals verzeichnete mit Berlin eine Logistikregion ein Transaktionsvolumen jenseits der Eine-Milliarde-Euro-Marke. Hier legte das Investitionsvolumen im Vorjahresvergleich um 68 Prozent auf 1,14 Milliarden Euro zu. „Dieses herausragende Ergebnis ist auch darauf zurückzuführen, dass es in Berlin viele Projektentwicklungen gibt, die Investoren zur Verfügung stehen. In den meisten anderen Logistikregionen Deutschlands ist der Produktmangel am Investmentmarkt deutlich ausgeprägter“, sagt Dr. Jan. Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Im Gesamtjahr 2021 ging die Spitzenrendite für Logistikimmobilien um 0,4 Prozentpunkte zurück. „Ende 2021 erreichte die Spitzenrendite für Logistikimmobilien erstmals die Drei-Prozent-Marke“, sagt Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services. Allein seit dem dritten Quartal 2021 gab es eine Renditekompression um 0,2 Prozentpunkte zu verzeichnen. „Diese deutliche Renditekompression bei risikoarmen Assets hat dazu beigetragen das umfassende Transaktionsvolumen zu ermöglichen, ohne dass die Investoren in größerem Umfang auf risikoreichere Anlagestrategien hätten ausweichen müssen“, erläutert Oulds. So entfielen 59 Prozent des Transaktionsvolumen auf Core und knapp 14 Prozent auf Core-plus. Auf Value-added entfielen lediglich 16 Prozent und auf Opportunistic knapp zehn Prozent. Das verbleibende Prozent entspricht Ankäufen von Selbstnutzern.
Klassische Distributions- und Logistikimmobilien machten weiterhin den Großteil des Transaktionsvolumens aus. Im Vergleich zu 2020 ging ihr Marktanteil jedoch um circa vier Prozentpunkte auf 83 Prozent zurück. Light Industrial Objekte blieben mit einem Marktanteil von acht Prozent annähernd stabil. Zulegen konnten hingegen Produktionsimmobilien, deren Marktanteil um vier Prozentpunkte auf elf Prozent anstieg. „Produktionsimmobilien sind für viele Investoren attraktiv, da sie sich oft in guten Lagen befinden und meist mit interessanten Grundstücksreserven einhergehen, welche Nachverdichtungspotenziale bieten“, sagt Linsin.
Transaktionsvolumen und Nettoanfangsrendite des Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkts Deutschland
Quelle: CBRE Research, Q4 2021.
Ausblick auf 2022
„Da das Investoreninteresse an Industrie- und Logistikimmobilien ungebrochen ist, erwarten wir auch 2022 ein reges Transaktionsgeschehen“, prognostiziert Oulds. „Begrenzend wird das Investitionsvolumen dabei vor allem durch die Anzahl der angebotenen Objekte, da die Nachfrage das Angebot merklich übertrifft.“
