Der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen hat im Jahr 2025 laut BNP Paribas Real Estate (BNP) rund 6,1 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz erreicht. Das entspricht einem Plus von knapp 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre wurde jedoch um 13 Prozent unterschritten.
BNP zufolge wurden 2025 mehr Miet- und Kaufverträge als im Vorjahr abgeschlossen. Besonders auffällig ist die steigende Zahl großflächiger Transaktionen: In der Kategorie ab 20.000 Quadratmetern wuchs der Umsatz um rund 30 Prozent. Innerhalb dieses Segments dominieren Logistikdienstleister, die für knapp die Hälfte des Umsatzes verantwortlich sind und damit über dem langjährigen Mittel liegen. Zudem haben laut BNP E-Commerce-Unternehmen ihre Marktaktivitäten wieder ausgeweitet – häufig in Zusammenarbeit mit Logistikdienstleistern. „Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang auch, dass Unternehmen aus dem E-Commerce-Bereich wieder wesentlich stärker am Markt aktiv sind, ihr Geschäft dabei aber auch häufig von Logistikdienstleistern abwickeln lassen“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Artikel
von Tim-Oliver Frische
Entwicklung in den Top-Märkten
Die großen Logistikregionen verzeichneten 2025 im Vergleich zum Gesamtmarkt eine etwas stärkere Dynamik. Insgesamt erreichten sie einen Flächenumsatz von gut 2,2 Millionen Quadratmetern, was einem Zuwachs von etwa 15 Prozent entspricht. Deutliche Wachstumsimpulse kamen aus München (266.000 Quadratmeter, +26 %), Leipzig (270.000 Quadratmeter, +22 %) und dem Ruhrgebiet, das als polyzentrischer Standort 637.000 Quadratmeter und damit ein Plus von 78 Prozent meldete. Köln hingegen verzeichnete aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit einen Rückgang um 33 Prozent auf 173.000 Quadratmeter.
Ausblick
Trotz eines schwierigen wirtschaftlichen Umfelds hat sich der Logistikmarkt 2025 im Jahresverlauf stabilisiert und kontinuierlich verbessert. Für 2026 erwartet BNP in den ersten Monaten weiterhin anspruchsvolle Rahmenbedingungen. Gründe sind unter anderem anhaltende geopolitische Spannungen und deren Auswirkungen auf internationale Warenströme. Auch die unberechenbare Handelspolitik der USA mit veränderten Zollsätzen bleibt ein Belastungsfaktor für langfristige Entscheidungen.
Im Inland könnten Investitionsprogramme für Infrastruktur und Klimaprojekte sowie neue Spielräume bei den Verteidigungsausgaben Impulse liefern. Bereits jetzt zeigt sich im Bereich Rüstung und Verteidigung eine höhere Nachfrage, die sich in der zweiten Hälfte des Jahres 2026 weiter verstärken dürfte. Zusätzlich geht BNP davon aus, dass politische Reformen zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts die Stimmung in den Unternehmen verbessern.
Flächenumsatz steigt – wieder wesentlich mehr großflächige Verträge
Der bundesweite Lager- und Logistikflächenmarkt erzielte im Gesamtjahr 2025 laut BNP Paribas Real Estate (BNP) einen Flächenumsatz von knapp 6,1 Mio. m². Dies entspricht einer Zunahme um fast 14 % gegenüber dem Vorjahr. Der zehnjährige Durchschnitt wurde allerdings um 13 % verfehlt.
Insgesamt wurden laut BNP mehr Vertragsabschlüsse registriert als im Vorjahr und vor allem auch wieder eine höhere Anzahl großflächiger Verträge, die sich naturgemäß stark auf das Gesamtergebnis auswirken. Dabei legte die Größenkategorie ab 20.000 m² um beeindruckende 30 % gegenüber dem Vorjahr zu. In diesem Flächensegment stechen insbesondere Logistikdienstleister hervor, für die fast die Hälfte des Umsatzes bei den großen Verträgen verantwortlich zeichnen und damit über dem zehnjährigen Durchschnitt liegen. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang auch, dass Unternehmen aus dem E-Commerce-Bereich wieder wesentlich stärker am Markt aktiv sind, ihr Geschäft dabei aber auch häufig von Logistikdienstleistern abwickeln lassen“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Die Top-Logistikmärkte profitieren etwas umfangreicher von der höheren Marktdynamik als der Gesamtmarkt. Sie legen um gut 15 % gegenüber dem Vorjahr zu und schließen das Jahr mit einem Flächenumsatz von zusammen gut 2,2 Mio. m² ab. Starke Zuwächse verbuchten München (266.000 m², +26 %), Leipzig (270.000 m²; +22 %) und das polyzentrische Ruhrgebiet (637.000 m², +78 %). Einzig Köln hatte aufgrund des begrenzten Flächenangebots ein Minus von 33 % auf 173.000 m² zu verbuchen.
Perspektiven
Der bundesweite Logistikmarkt hat sich im Jahr 2025 trotz des fehlenden konjunkturellen Rückenwinds sehr positiv entwickelt und sich von Quartal zu Quartal gesteigert. Für 2026 ist davon auszugehen, dass die Rahmenbedingungen vor allem in der ersten Jahreshälfte durchaus herausfordernd bleiben. Die weltweit bestehenden geopolitischen Konflikte nehmen eher noch zu und wirken sich unter anderem auf die internationalen Handelsströme aus. Zudem bleibt die erratische US-Handelspolitik mit sich verändernden Zollvorgaben ein Unsicherheitsfaktor für mittel- und langfristige Planungen und Investitionen.
Auf nationaler Ebene werden für die wirtschaftliche Entwicklung Impulse aus den Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität sowie den finanziellen Spielräumen für Verteidigungsausgaben erwartet. Dabei ist aus dem Segment Rüstung und Verteidigung bereits eine gestiegene Nachfrage zu verzeichnen, was sich ab der zweiten Jahreshälfte noch verstärken sollte. Darüber hinaus werden Reformen zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts erwartet, die sich ebenfalls positiv auf die Stimmung der Unternehmen auswirken sollten.
„Insgesamt ist für das Jahr 2026 aus heutiger Perspektive zumindest mit einer stabilen Entwicklung des Flächenumsatzes zu rechnen, die im Jahresverlauf noch an Dynamik gewinnen dürfte. In einigen Märkten könnte sich dabei jedoch auch das begrenzte Flächenangebot wieder limitierend auswirken.“
Bastian Hafner
Head of Logistics & Industrial Advisory, BNP Paribas Real Estate
