Eine Immobilie verkaufen, direkt im Anschluss zurückmieten und so die Liquidität erhöhen: Das bietet Sale-and-Rent-Back, ein Finanzierungsmodell, das gerade in Krisenzeiten beliebt ist. Doch auch unabhängig von der wirtschaftlichen Lage hat diese Strategie viele Vorteile. Gerade für mittelständische, inhabergeführte Unternehmen, die traditionellerweise selbst Eigentümer der genutzten Immobilien sind, ist eine Rückmiete interessant. Worauf sollten sie achten, um die Vorteile voll ausschöpfen zu können?
Zahlreiche Logistiker litten in der Corona-Zeit unter Umsatzeinbußen. In den wirtschaftlich schwierigen Zeiten haben viele Unternehmen die Scheu verloren, sich von ihrem „Tafelsilber“ – den Immobilien – zu trennen und sich für ein Sale-and-Rent-Back entschieden, also den Verkauf der genutzten Immobilie und deren Anmietung direkt im Anschluss. So konnten sie sich mehr finanziellen Spielraum verschaffen.
Gastbeitrag
Head of Industrial Transaction,
Dr. Lübke & Kelber GmbH
Die Laufzeit eines Sale-and-Rent-back-Vertrags beträgt in der Regel zwischen zehn und zwanzig Jahren. Der Vertrag sollte so gestaltet werden, dass der Mieter einseitige Optionen hat. So kann er die Möglichkeit erhalten, den Standort jederzeit ganz oder teilweise aufgeben – ohne negative Folgen für ihn. Auch Verlängerungs- und Rückkaufoptionen können Teil der Vereinbarung sein.
Finanzmittel für Digitalisierung
Aktuell führen die schlechten Konjunkturaussichten und die hohen Finanzierungskosten zu einer verstärkten Veräußerung von Immobilien in Form von Sale-and-Rent-back-Transaktionen. Schließlich legen die Banken bei der Kreditvergabe strengere Maßstäbe an. Die Unternehmen müssen oft andere Wege suchen, um an Liquidität zu gelangen. Das gilt umso mehr, als die Logistikbranche unter einem Digitalisierungsdefizit leidet und unter hohem Transformationsdruck steht. Viele Unternehmen planen inzwischen, ihre Technologiebudgets zu erhöhen, um mit digitalen Tools ihre Prozesse effizienter und resilienter zu gestalten und die Möglichkeiten künstlicher Intelligenz zu nutzen – Stichwort Industrie 4.0. Auch die „Smartifizierung“ von Immobilien durch die digitale Steuerung des Verbrauchs von Strom, Licht, Wasser oder Wärme und weitere ESG-Vorgaben verursachen Investitionskosten. Gleichzeitig sind Logistikimmobilien nach wie vor begehrt und zählen nach Einschätzung nahezu aller Marktstudien zu den Favoriten von Investoren und Projektentwicklern.
Die Rückmiete verspricht eine Win-win-Situation: Durch die direkte Vermietung und die Bindung des Mieters an die Immobilie profitiert der Investor vom sofortigen Kapitalrückfluss. Auch ist für ihn das Leerstandsrisiko gering, denn Logistikhallen sind auf dem Markt sehr gefragt. Der Verkäufer wiederum erhöht seine Liquidität und kann seinen Betrieb am selben Standort unverändert weiterführen.
Instandhaltungspflicht klar bestimmen
Dennoch zögern viele Eigentümer, ihre Immobilie zu verkaufen. Einer der Hauptgründe dafür: Sie befürchten, dass notwendige Instandhaltungsmaßnahmen nicht sofort umgesetzt werden können, da sie diese mit dem neuen Eigentümer abstimmen müssen. Um diese schnell und zielgerichtet durchführen zu können, bieten sich bei der Rückmiete Double-Net- oder Triple-Net-Verträge an. Beim Double-Net-Vertrag übernimmt der Mieter neben den Mietkosten auch die Versicherungs- und Betriebskosten. Er kommt vor allem bei neueren Objekten zum Einsatz und regelt die Instandhaltungspflicht – bis auf Dach und Fach – für den Mieter. Triple-Net-Verträge werden in der Regel für ältere Objekte abgeschlossen. Hierbei ist der Mieter für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich. Die monatliche Miete reduziert sich entsprechend.
Wichtig ist, die Instandhaltungspflicht im Mietvertrag klar zu definieren. So lassen sich Streitigkeiten nach Vertragsende vermeiden, wenn der Zustand der Immobilie begutachtet wird. Stellt der Sachverständige Mängel fest, kann das zu hohen Forderungen an den Mieter führen. Beide Parteien sollten sich daher über die Details der Instandhaltungspflicht einig sein und diese im Vertrag festhalten.
Sale-and-Rent-Back-Geschäfte können den Weg für Modernisierungen ebnen. Logistikhallen eignen sich besonders gut für Photovoltaikanlagen, da sie in der Regel großflächig und wenig verschattet sind. Häufig scheitert ihre Installation jedoch an den Kosten für die notwendige Verstärkung des Hallendachs. Übernimmt der neue Eigentümer diese Aufgabe, kann er den Solarstrom als gewerblichen Mieterstrom an den Gebäudenutzer verkaufen, der damit seine Energiekosten senkt.
Krisenunabhängigkeit von Vorteil
Bei intelligenter Gestaltung bietet die Rückmiete dem mittelständischen Logistiker eine Vielzahl von Vorteilen. Er gewinnt finanziellen Spielraum und kann die Miete als Betriebsausgabe absetzen. Zudem verbessert eine Rückmiet-Transaktion die Bilanz: Durch den Verkauf von Anlagevermögen verkürzt sich die Bilanzsumme und die Eigenkapitalquote verbessert sich. Das wiederum erhöht die Bonität des Unternehmens. Angesichts dessen erkennen immer mehr Immobilieneigentümer, dass der Wechsel vom Eigentümer zum Mieter für sie auch außerhalb von Krisensituationen attraktiv ist.
