Während aktuell im Berliner Westen hohe Leerstände bei fertiggestellten Neubauten vorherrschen, bietet der Projektentwicklungsmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in zwei Regionen der Hauptstadt gute Potenziale für zukünftige Vollvermietung und Mietpreiswachstum. Wir sind der Frage nachgegangen, welche Regionen trotz des Leerstands, der sich allein in Werder, Potsdam, Brieselang und Wustermark auf aktuell circa 200.000 Quadratmeter summiert, in den kommenden Jahren zu den Gewinnern zählen werden.
Es geht in den kommenden Jahren in der Region Berlin nicht mehr darum, einfach in der Nähe einer Autobahn Neubauten zu entwickeln. An erster Stelle der Vermieter steht Sicherheit. Sicherheit, das richtige zu tun. Sicherheit, am richtigen Ort zu investieren. Sicherheit, den richtigen Mietzins aufrufen zu können. Sicherheit, dass der Cash-Flow garantiert ist.
Gastbeitrag
Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH
Investoren wollen darauf vertrauen können, dass, wenn sie spekulativ bauen oder eine in die Jahre gekommene Bestandsimmobilie für den Abriss erwerben, die Nachfrage da ist und sie das Objekt auf jeden Fall an bonitätsstarke Nutzer vermieten können. Es gilt erneut: Lage, Lage, Lage. Aus diesem Grund sollten sich Projektentwickler in der Metropolregion verstärkt auf zwei Regionen fokussieren.
Erster Teilmarkt: Innerstädtische Flächen
Bei innerstädtischen Flächen wurden mittlerweile mehrfach zweistellige Mietpreise erzielt. Das zeigt, dass Nutzer durchaus bereit sind, langfristig einen Mietzins in dieser Höhe zu zahlen. Voraussetzung ist, dass es sich um einen Neubau bzw. eine refurbishte Bestandsimmobilie in Innenstadtlage mit guter Verkehrsanbindung handelt, von der aus möglichst viele Konsumenten in kürzester Zeit bedient werden können.
Positive Beispiele aus den letzten zwei bis drei Jahren wie Prologis in der Plauener Straße, Aventos am Eichborndamm und Panattoni in der Marzahner Straße haben gezeigt, wie erfolgreich die Realisierung von Neubauflächen im Stadtgebiet sein kann. Der bunte Mix an Projektentwicklern ist ein gutes Zeichen, zeigt er doch, dass gleich mehrere Unternehmen dem Standort vertrauen.
Die Nachfrage auf diese Lage ist durch diverse Nutzergruppen, Handelsunternehmen mit Fokus auf den Endkonsumentenmarkt weiterhin sehr hoch. Und nach unserer Analyse gibt es einen Nachholbedarf. Der potenzielle Flächenumsatz wäre höher als in den letzten Jahren, wenn es entsprechende Immobilien in dieser Lage gäbe.
Um die Nachfrage bedienen zu können, sind weitere Entwicklungen nötig. Potenziale bieten die Teilmärkte Tempelhof und Neukölln, die mit ihrer Nähe zur Stadtautobahn BAB 100 eine gute Verkehrsanbindung sowie die Erreichbarkeit vieler Konsumenten garantieren.
Im Fokus stehen ein Großareal sowie handverlesene Brownfields, die für den Abriss und Neubau zur Verfügung stehen. Die Mietpreise für Neubauten in Innenstadtlage sind zuletzt auf 12 bis 14 Euro/Quadratmeter angestiegen. Wir gehen davon aus, dass zukünftig in Lagen wie Tempelhof/Schöneberg nachhaltig 15 Euro/Quadratmeter für eine Standard-Neubauimmobilie gezahlt werden.
Zweiter Teilmarkt: Berlin Umland Süd
Großbeeren, Ludwigsfelde und Schönefeld – unser Meinung nach können auch in diesen Top-Lagen im Berliner Süden noch guten Gewissens spekulativ Flächen entwickelt werden und auch mit höheren Mietpreisen gerechnet werden. Die positive Nachricht: Es gibt noch das eine oder andere Grundstück – sowohl Brownfields als auch Greenfields.
Seit kurzem sind in diesen Top-Lagen im Berliner Süden wieder Entwicklungsgrundstücke verfügbar. Die Gemeinden gehen das Wachstum noch mit, wenn Potenziale wie in Ludwigsfelde noch vorhanden sind. In Schönefeld befinden sich die meisten Grundstücke schon in Investorenhand und warten auf die Realisierung von Projektentwicklungen.
Weitere Entwicklungen mit bis zu 150.000 Quadratmeter Logistikflächen sind also mittelfristig zu erwarten, denn der Süden zeichnet sich durch seine gute Anbindung an das Stadtgebiet aus (Schönefeld über die A113, Großbeeren und Ludwigfelde durch die B101).
„Es geht in den kommenden Jahren in der Region Berlin nicht mehr darum, einfach in der Nähe einer Autobahn Neubauten zu entwickeln. An erster Stelle der Vermieter steht Sicherheit.“
Sie bedienen eine weiterhin hohe Nachfrage, unter anderem nach großflächigen Immobilien. Nachweislich wurden auch Mietvertragsabschlüsse mit einem Mietpreis von 7,20 Euro/Quadratmeter erzielt. Die derzeitige asking rent liegt bei 7,50 Euro/Quadratmeter. Wir sind uns sicher, dass in ein paar Jahren auch die 8,00 Euro/Quadratmeter geknackt werden und nachhaltig als neuer Marktpreis erzielt werden kann.
Bei der Produktentscheidung zwischen Gewerbepark und Big Box ist eine jeweils detaillierte Marktbeobachtung empfehlenswert, um zum richtigen Zeitpunkt das richtige Produkt für den Markt zu entwickeln.
Impulse durch starke Nutzergruppen
Der Markt für Logistikimmobilien in Berlin ist seit jeher stark konsumgetrieben – Tendenz wachsend. Aktuell liegt die Einwohnerzahl von Berlin knapp unter 4 Millionen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht von einem Zuwachs von mehr als 12 Prozent auf 4,36 Millionen Einwohner in den kommenden 20 Jahren aus.
Das hat unter anderem zum Trend geführt, mehr Flächen anzumieten als man braucht, um das Potenzial dann in ein paar Jahren zur Verfügung zu haben. In der Folge kam und kommt es immer noch zu Untervermietungen. Aktuell sind Nutzer vorsichtiger geworden – einige haben sich auch verspekuliert. Umso mehr rückt das Thema Lage, Lage, Lage wieder in den Vordergrund.
Der aktuelle Status sowie das zukünftige Potenzial an Endkonsumenten ziehen nicht nur bestehende Player im Handel an. Dazu gehören auch E-Commerce-Unternehmen, die sich stadtnaher optimieren. Zudem wollen sich im Stadtgebiet bereits ansässige Unternehmen gern vergrößern, häufig müssen sie aber aufgrund fehlender Alternativen am bestehenden Standort verharren oder ins Umland ziehen. Attraktiv ist Berlin auch für neue Marktteilnehmer wie Online-Händler aus Asien, die den deutschen Markt erobern wollen, oder für deren Logistikdienstleister.
Alexander Ego ist seit Ende 2024 als Geschäftsführer bei Realogis für die Vermietung und den Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in der Berliner Region zuständig. Zudem verantwortet er den Verkauf von Gewerbegrundstücken und berät Kunden bei Neubauentwicklungen. Unter seiner Führung baut Realogis aktuell das Berliner Team neu auf mit dem Ziel der Marktführerschaft bis spätestens in 2026 auch in Berlin. Alexander Ego hält einen Master (MScRE) in Immobilienwirtschaft, den er 2014 an der IREBS in Regensburg erworben hat.
