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Wie viel Luft ist bei den Mieten noch nach oben?

Entwickler und Investoren haben mit steigenden Kosten für Logistikimmobilien zu kämpfen. Inwiefern und in welchem Rahmen können die Risiken mit einer Erhöhung der Mieten abgefedert werden? Ein Gastbeitrag von Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany bei CBRE.
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„Die Ausgangslage war schon einmal wesentlich rosiger für Entwickler und Investoren. Denn Entwickler möchten das Risiko natürlich in der Gewinnmarge widergespiegelt bekommen – vor allem beim spekulativen Bauen ohne Vorvermietung.“
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Vor allem Projektentwickler stehen derzeit vor großen Herausforderungen: Steigende Kosten, hohe Zinsen und wirtschaftliche Unwägbarkeiten erschweren die genaue Kalkulation von Bauprojekten deutlich. Allein die Baukosten sind in den vergangenen zwei Jahren um rund 25 Prozent gestiegen. Hinzu kommen die sinkenden Verkaufspreise verbunden mit hohen Nettoanfangsrenditen, die von einem Niveau von unter drei Prozent auf rund vier Prozent gestiegen sind.

Kurz gesagt: Die Ausgangslage war schon einmal wesentlich rosiger für Entwickler und Investoren. Denn Entwickler möchten das Risiko natürlich in der Gewinnmarge widergespiegelt bekommen – vor allem beim spekulativen Bauen ohne Vorvermietung.

Gastbeitrag

von Rainer Koepke,
Head of Industrial & Logistics Germany, CBRE

Doch inwiefern können die steigenden Kosten mit einer Erhöhung der Mieten abgefedert werden? Wie viel Spielraum gibt es dafür im Industrie- und Logistikimmobilienbereich?

Mietpreis jenseits von acht Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr

Denn während die Kosten und besonders auch die letztlich realisierbare Miete im Built-to-Suit-Segment meist schon vor Projektbeginn verhandelt und vereinbart werden, gestaltet sich die Kalkulation beim spekulativen Bauen besonders schwierig. Denn der Entwickler weiß nicht, wann der Mieter einzieht und seine Miete zahlt oder ob die Flächen zunächst einmal leerstehen. Der Mieter wiederum will sich die meist dringend benötigten Flächen sichern, aber nicht jeden Preis zahlen.

Ist der Nutzer auf der Suche nach einer neuen Immobilie, sei es, um zu expandieren oder um modernere Flächen zu beziehen, sind Angebotsmieten zwischen sieben und acht Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr – und das nicht nur im Münchner Raum. Über die Top-5-Standorte hinweg stieg im Jahr 2022 die durchschnittliche Spitzenmiete um elf Prozent auf 7,58 Euro pro Quadratmeter. 

Das neue Mietniveau ist dabei nicht ausschließlich bei Neuvermietungen der Fall. Auch bei einer Vertragsverlängerung kann der Vermieter nachverhandeln und aufgrund der starken Renditesteigerungen und Marktmietanpassungen eine höhere Miete aufrufen, auch über die oft ohnehin bereits vereinbarte entsprechende Indexierung, eine jährliche Anpassung der Bestandsmieten an die Inflationsrate, hinaus.

Umzug nur mit deutlicher Vorlaufzeit

Wer dann beschließt, die bisherige Immobilie zu verlassen oder diese sogar verlassen muss, benötigt Geduld, da Industrie- und Logistikflächen rar sind. Wer eine große Fläche sucht, sagen wir über 20.000 Quadratmeter, der sollte für die Suche einen Zeitraum von bis zu zwei Jahren einplanen.

Perspektivisch könnte der Markt, auch bei Bestandsvermietungen, durch die Auflösung von Pufferlagern oder durch die Flächenreduzierung einiger Unternehmen im Zuge einer Wirtschaftskrise Dynamik gewinnen. Voraussetzung ist jedoch eine Stabilisierung der globalen Lieferketten.

ESG-Kriterien heben ebenfalls das Mietniveau

Neben dem geringen Angebot führen auch die die steigenden ESG-Anforderungen zu Preissteigerungen. Angesichts des ambitionierten Ziels, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland zu bewirtschaften, sind kostenintensive Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im älteren Bestand notwendig, die wiederum zu Mieterhöhungen führen.

Hinzu kommt, dass die Mieten im Industrie- und Logistikimmobilienbereich, anders als beispielsweise im Wohnsegment, nicht staatlich reglementiert werden – die Entwickler haben somit deutlich mehr Spielraum. Gerade auch, weil die Mieten meist nur zehn bis 15 Prozent der Gesamtlogistikkosten ausmachen.

Könnten Entwickler beziehungsweise Eigentümer keine höheren Mieten erzielen, würden die meisten Projekte scheitern und wären schlichtweg nicht mehr kalkulierbar.

Noch ist also etwas Luft nach oben bei den Mieten. Nutzer müssen also zukünftig noch stärker in die Kalkulation gehen und die Auswirkung der neuen Fläche auf die eigene Preismacht beachten: Erhält der Nutzer durch die Flächen genügend Preismacht, um seinerseits Preise anzuheben? Beziehungsweise ist seine Preismacht ohnehin so hoch, dass er die Fläche anmieten kann? Denn gerade die erhöhte Inflationsrate bietet eine Argumentationsbasis, um höhere Kosten aufrufen zu können.

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„Könnten Entwickler beziehungsweise Eigentümer keine höheren Mieten erzielen, würden die meisten Projekte scheitern und wären schlichtweg nicht mehr kalkulierbar.“

Rainer Koepke

Head of Industrial & Logistics Germany, CBRE

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