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Logistikrenditen haben Bodenbildung nahezu erreicht

Nach einer Analyse von Garbe Research hat die „Schockstarre“ auf dem Investmentmarkt auch das erste Halbjahr 2023 geprägt. Doch sie könne sich nach Ansicht der Analysten bald lösen – sofern die Zinsentwicklung konstant bleibt.
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Die Garbe Pyramid-Map bietet eine Übersicht zu Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen für die 123 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 23 Ländern.
Foto: Garbe

Nach einer Analyse von Garbe Research hat die „Schockstarre“ auf dem Investmentmarkt auch das erste Halbjahr 2023 geprägt. Doch sie könne sich nach Ansicht der Analysten bald lösen – sofern die Zinsentwicklung konstant bleibt. In vielen Märkten zeige sich, dass die stärkste Preiskorrektur bereits Ende 2022 stattfand und die Dynamik in den ersten zwei Quartalen nachgelassen hat. Bis zum dritten beziehungsweise vierten Quartal kann damit die langersehnte Preisstabilität einsetzen, die Investoren benötigen.

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von Tim-Oliver Frische

Der Logistikflächenumsatz ließ laut Garbe im gleichen Zeitraum ebenfalls nach. Dies wird zu einem gewissen Anteil mit der konjunkturellen Lage begründet. Es zeige sich aber vor allem, dass das Angebot an (neuen) Mietflächen zu gering ausfällt. Die Flächennachfrage übersteigt das Angebot an Grundstücks- und Mietflächen in den meisten Logistikregionen weiterhin deutlich. Als Konsequenz aus dem anhaltend hohen Nachfragedruck stiegen die Spitzenmieten im ersten Quartal nochmals deutlich an. Im zweiten Quartal zeigte sich dann eine geringere Wachstumsdynamik.

Zu diesen Erkenntnissen kommt Garbe Research in seiner aktuellen Garbe Pyramid-Map zum ersten Halbjahr 2023. Teilmärkte im UK mit besonders starken Mietpreisanstiegen

Im Laufe des ersten Halbjahres 2023 verzeichneten vor allem die Teilmärkte im Vereinigten Königreich besonders starke Mietpreisanstiege, darunter insbesondere London (+4,60 Euro/Quadratmeter), London-Heathrow (+2,00 Euro/Quadratmeter) und Glasgow (+1,00 Euro/Quadratmeter). Daneben stechen europaweit auch einige Teilmärkte im Westen Deutschlands – allen voran Köln (+1,10 Euro/Quadratmeter), Dortmund (+1,00 Euro/Quadratmeter) und Düsseldorf (+0,80 Euro/Quadratmeter) – sowie München (+0,80 Euro/Quadratmeter) mit hohen Zuwächsen heraus. Insgesamt lagen die Mietpreissteigerungen auf den Logistikimmobilienmärkten in Europa im Mittel bei +0,44 Euro/Quadratmeter.

Investmentmarkt Europa

Die Akteure auf dem europäischen Investmentmarkt für Logistikimmobilien haben im ersten Halbjahr sehr zurückhaltend agiert. Das Transaktionsvolumen ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp zwei Drittel zurück. Die Folge war eine weitere spürbare Dekompression der Spitzen-Nettoanfangsrenditen im ersten Halbjahr 2023. Der Anstieg geht dabei vor allem auf das erste Quartal zurück, wo die Renditen im Mittel um 30 Basispunkten zulegten. Im zweiten Quartal nahm die Dynamik mit durchschnittlich 10 Basispunkten dann schon deutlich ab. Innerhalb Europas zeigten sich dabei unterschiedliche Dynamiken.

Die teuersten Märkte befinden sich nach wie vor in Deutschland. Je nach Region stiegen die Spitzen-Nettoanfangsrenditen zwischen 30 und 60 Basispunkte an und lagen zwischen 4,0 Prozent (Berlin, München) und 5,9 Prozent (Saarbrücken). Insgesamt wurden zur Jahresmitte europaweit keine Renditen mehr von unter vier Prozent erzielt.

Ausblick

Die Unsicherheit vor allem auf dem Immobilieninvestmentmarkt, aber auch in der Gesamtwirtschaft, ist nach wie vor ein gewichtiger Faktor. Aber die Inflationsbekämpfung zeigt Wirkung, sodass die Zinsentwicklung sich allmählich stabilisiert. Es zeichnet sich bei den Renditen zunehmend eine Bodenbildung ab. Garbe rechnet daher mit einer ersten Entspannung auf den Märkten zum Jahresende, sofern sich diese Entwicklung fortsetzt. Die Flächennachfrage bleibt 2023 robust, wird aber spürbar schwächer als in den vergangenen Jahren ausfallen. Angesichts sinkender Neubautätigkeiten bei geringen Leerstandsquoten bleibt der Nachfrageüberhang erhalten, sodass sich der Anstieg der Spitzenmieten weiter fortsetzt – wenn auch auf moderaterem Niveau als in den vergangenen Jahren.

Hier finden Sie weitere Zahlen und methodische Informationen

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„In vielen Logistikregionen ist der Mangel an Flächenpotenzialen weiterhin ein akutes Thema.“

Adrian Zellner

Head of Business Development bei Garbe

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