LIP Invest hat seinen Marktbericht „LIP up to date – Logistikimmobilien Deutschland“ für das dritte Quartal veröffentlicht. Die Zahlen belegen nach einem schwachen ersten Halbjahr eine leichte Wiederbelebung der Transaktionsmärkte. Insbesondere ausländische Investoren treten laut LIP wieder vermehrt als Käufer auf. Zudem sorgten große Mietabschlüsse für einen höheren Flächenumsatz als noch in den Vorquartalen. Dennoch fehle es an Neubauten, vor allem im spekulativen Bereich, um die Flächennachfrage zu bedienen.
„Die langsame Belebung des Logistikimmobilienmarktes ist ein gutes Zeichen und entspricht unseren Erwartungen. In Anbetracht der aktuellen EZB-Prognosen rechnen wir für das erste Halbjahr 2024 mit einem weiteren Rückgang der Inflation und dementsprechend mit einer Beruhigung an den Zinsmärkten. Daher ist damit zu rechnen, dass auch die Transaktionsmärkte wieder anspringen. Vor allem Logistikimmobilien stehen ganz oben auf den Einkaufszettel der Investoren“, meint Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest.
Artikel
von Tim-Oliver Frische
Investmentmarkt
Im dritten Quartal wurden Logistikimmobilien für 2,0 Milliarden Euro gehandelt. Das Quartalsergebnis ist in erster Linie auf Portfoliotransaktionen zurückzuführen, die bis zum Halbjahr nahezu ausgeblieben waren. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen der ersten neun Monate daher auf 3,8 Milliarden Euro. Die größte Portfoliotransaktion verbucht Deka Immobilien mit ihrer Beteiligung von rund 560 Millionen Euro an einem 20 Immobilien umfassenden Logistikpaket der VGP.
Der erneute Anstieg des 10-Jahres SWAP* für langfristige Finanzierungen zog im 3. Quartal eine weitere Steigerung der Bruttoanfangsrendite nach sich. Diese liegt für Neubauten an Top-Standorten nun bei 4,95 bis 5,25 Prozent. Beim Swapsatz handelt es sich um einen Zinssatz, der als Transaktionskosten von einem der Marktteilnehmer zu bezahlen ist. Ein unerwarteter Zinsrückgang im vierten Quartal 2023 lässt auf stabile Zinsverhältnisse und damit bessere Planbarkeit für Käufer und Verkäufer ab 2024 hoffen.
LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im dritten Quartal 2023 Objekte mit einem Volumen von 900 Millionen Euro angeboten. Da spekulative Projektentwicklungen derzeit weniger in Angriff genommen werden, fällt auch das potenzielle Investmentvolumen geringer aus. Zusätzlich werden viele Objekte aus den vergangenen Quartalen weiterhin am Markt angeboten.
Die Neubautätigkeit summiert sich im dritten Quartal auf 1,1 Millionen Quadratmeter. Damit fällt die Bautätigkeit gegenüber den ersten sechs Monaten des Jahres aktiver aus. Insgesamt wurden im bisherigen Jahresverlauf 2,7 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen errichtet. Das Neubauvolumen liegt damit 35 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Dies ist unter anderem auf weniger in Angriff genommene spekulative Projektentwicklungen und erschwerte Finanzierungsbedingungen zurückzuführen. Scannell Properties hingegen hat kürzlich den Bau eines 68.000 Quadratmeter großen Logistikzentrums in Diemelstadt ohne Vorvermietung verkündet.
Flächenumsatz
Im dritten Quartal beläuft sich der Flächenumsatz laut LIP auf 1,6 Millionen Quadratmeter. Im Vergleich zu den zwei vorangegangenen Quartalen hat der Flächenumsatz damit wieder etwas angezogen. Das ist u.a. auf zwei Großanmietungen im Automotive-Bereich zurückzuführen: Daimler Truck mietet 260.000 Quadratmeter in Halberstadt; Volkswagen 210.000 Quadratmeter in Salzgitter. In den ersten neun Monaten wurden insgesamt 4,1 Millionen Quadratmeter Logistikfläche vermietet oder neu gebaut. Auf Nutzerseite ist weiterer Flächenbedarf vorhanden, auch wenn viele aufgrund der unsicheren politischen und wirtschaftlichen Lage bei Neuanmietung zurückhaltend agieren.
Trends aus der Logistik – Social Commerce
Einen neuen Trend sieht LIP beim Social Commerce – also dem E-Commerce über Social-Media-Kanäle. Man entdeckt Produkte oder Dienstleistungen in den sozialen Medien und kann diese Dank In-App-Lösungen direkt erwerben. Oftmals sind diese Käufe spontaner Natur und werden durch vereinfachte Bestellprozesse begünstigt.
Der Trend Social Commerce bedeutet hohe Anforderungen an die dahinterstehenden Logistikprozesse sowie einen erhöhten Bedarf an geeigneten Logistikimmobilien. Bereits der E-Commerce hat deren Nachfrage erheblich gepusht: Pro eine Milliarde Umsatz entsteht ein Logistikflächenbedarf von 50.000 bis 100.000 Quadratmetern. Sollte der Social Commerce auch in Deutschland an Fahrt aufnehmen, dürfte der Bedarf an Fulfillment Zentren, Paketzentren und Paketverteilzentren entsprechend weiter zunehmen.
Den Marktbericht gibt es kostenfrei zum Download unter www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung.
*Am SWAP-Satz bemisst sich, in welcher Höhe sich Banken am Kapitalmarkt refinanzieren. Dieser Satz wird als Einstand bei der Kreditvergabe (neben der Marge der Bank) an den Kreditnehmer bei Immobilienfinanzierungen als Zinssatz weitergegeben. Der 10-Jahres SWAP insbesondere bezieht sich auf eine Kreditlaufzeit von 10 Jahren, also einen langfristigen Investitionszeitraum. Je höher der SWAP (und somit die Finanzierungskosten) desto größer der Druck auf Immobilienkaufpreise bei gleichbleibender Renditeerwartung. Als Resultat sind am Markt sinkende Kaufpreisfaktoren bzw. steigende Bruttoanfangsrenditen zu beobachten.
„In Anbetracht der aktuellen EZB-Prognosen rechnen wir für das erste Halbjahr 2024 mit einem weiteren Rückgang der Inflation und dementsprechend mit einer Beruhigung an den Zinsmärkten. Daher ist damit zu rechnen, dass auch die Transaktionsmärkte wieder anspringen.“
Bodo Hollung
Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest
