Die Top 8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte generierten laut Colliers im ersten Quartal 2022 einen Flächenumsatz von rund 1,1 Millionen Quadratmetern. Für dieses überdurchschnittliche Ergebnis sei vor allem die Eigennutzeransiedlung von Tesla in der Logistikregion Berlin verantwortlich, die mit rund 327.000 Quadratmetern der größte Eigennutzerabschluss des Quartals ist und rund 65 Prozent des gesamten Flächenumsatzes der Region Berlin ausmachte, heißt es seitens des Immobilienberaters.
Die Gigafactory von Tesla in Grünheide wurde bereits zum Jahreswechsel fertiggestellt, aufgrund der fehlenden Baugenehmigung konnte der Abschluss jedoch erst im ersten Quartal 2022 berücksichtigt werden. Abzüglich dieses Sondereffekts verzeichneten die Top 8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte einen soliden Jahresauftakt mit einem Flächenumsatz von 769.000 Quadratmetern. Dies entspricht einem Rückgang von 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Dreijahresdurchschnitt wurde um rund 27 Prozent übertroffen.
Artikel
von Tim-Oliver Frische
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, sagt: „Bemerkenswert ist, dass im ersten Quartal rund ein Drittel weniger Abschlüsse als im Vorjahr unterzeichnet wurden. Wir registrieren außerdem, dass das Thema Vorvermietung zunehmend an Bedeutung gewonnen hat. Aufgrund der Flächenknappheit ist es für die Nutzer zwingend notwendig geworden, ihre Flächenexpansionen vorrausschauend zu planen, da kurzfristige Anmietungen immer schwieriger werden.“
Mangel an großvolumigen Abschlüssen
Die regionalen Unterschiede waren insbesondere zum Jahresauftakt sichtbar. So verzeichnete mehr als die Hälfte der Top 8 Regionen ein Umsatzplus: Berlin inklusive Tesla 483.300 Quadratmeter, + 198 Prozent; Düsseldorf 85.400 Quadratmeter, + 25 Prozent; Leipzig 113.700 Quadratmeter, + 32 Prozent; München 70.600 Quadratmeter, + 9 Prozent; Stuttgart 62.400 Quadratmeter, + 123 Prozent. Drei von acht Standorten erzielten dagegen unterdurchschnittliche Ergebnisse (Frankfurt/Rhein-Main 51.900 Quadratmeter, – 70 Prozent; Hamburg 125.000 Quadratmeter, – 20 Prozent; Köln 103.200 Quadratmeter, – 2 Prozent).
Zwei Faktoren haben zu dieser negativen Entwicklung hauptsächlich beigetragen: Zum einen der Rückgang der Anzahl an großvolumigen Abschlüssen und zum anderen der überdurchschnittliche Jahresauftakt 2021. Aufgrund des Flächenmangels, der seit Jahren rückläufigen Neubautätigkeit in den Top 8 Regionen und der aktuellen Bauverzögerungen gibt es kaum noch freie zusammenhängende Flächen über 10.000 Quadratmeter, die angemietet werden können. Die Anmietung von Rhenus (23.000 Quadratmeter) in der Logistikregion Frankfurt/Rhein-Main sowie der Abschluss eines Produktionsunternehmens (40.000 Quadratmeter) in der Region Köln gehörten zu den wenigen großvolumigen Vermietungen, die in Projektentwicklungen stattfanden. In der Logistikregion Hamburg fand der bedeutendste Abschluss mit rund 29.500 Quadratmetern (Pfaff Logistik GmbH) im Bestand statt. Ähnlich verhielt es sich in Stuttgart, wo das Handelsunternehmen REWE Group eine knapp 37.000 Quadratmeter große Bestandsfläche anmietete.
„Das neue Einkaufsverhalten der Konsumenten, das verstärkt online stattfindet und sich nach zwei Jahren Pandemie fest etabliert hat, befeuert die Nachfrage nach großvolumigen, modernen Logistikflächen seitens der Handelsunternehmen. Diese Flächen fehlen aktuell mehr denn je. Die einzige Lösung ist es, mehr zu bauen, um dem Markt neue Flächen zur Verfügung zu stellen. Doch genau hier muss sich noch herausstellen, wie sich die Projektentwickler und ihre Kapitalgeber auf die aktuellen Herausforderungen mit steigenden Baupreisen und zunehmenden Materialengpässen einstellen werden. Eine Verlangsamung der Projekt-Pipeline könnte eine der Folgen sein“, erklärt Roy.
Mietwachstum auf Allzeithoch
Die überdurchschnittliche Nachfrage nach Logistikflächen bleibt weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Diese Entwicklung, gepaart mit steigenden Baukosten, treibt Spitzen- und Durchschnittsmiete an allen Top 8 Standorten weiter an. So verzeichnete die Spitzenmiete an drei Standorten ein Wachstum von bis zu 8 Prozent innerhalb von 12 Monaten (Berlin, Frankfurt/Rhein-Main und Stuttgart). In den restlichen Logistikregionen wurde ein Wachstum der Spitzenmiete von 3 Prozent (Düsseldorf, München) bzw. 2 Prozent (Hamburg, Köln, Leipzig) registriert. Durch diese rückläufige Neubauaktivität an allen Top 8 Standorten verzeichnete die Durchschnittsmiete vereinzelt ein Rekordmietwachstum von bis zu 10 Prozent (Berlin).
„Aufgrund des Ukraine-Konflikts erwarten wir eine erneute Veränderung in der Supply Chain, ähnlich wie zu Beginn der Covid-19-Pandemie. Wir prognostizieren, dass einige der Marktteilnehmer ihre Lagerkapazitäten erhöhen werden. Dies wird die Wettbewerbssituation auf dem Markt verschärfen. Wie nachhaltig diese Entwicklung ist, können wir aktuell noch nicht einschätzen. Nichtsdestotrotz erwarten wir ein fortlaufendes Mietwachstum an allen Top 8 Standorten“, bemerkt Roy abschließend.
„Das neue Einkaufsverhalten der Konsumenten, das verstärkt online stattfindet und sich nach zwei Jahren Pandemie fest etabliert hat, befeuert die Nachfrage nach großvolumigen, modernen Logistikflächen seitens der Handelsunternehmen. Diese Flächen fehlen aktuell mehr denn je.“
Nicolas Roy
Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers
