Bremen: Nachfrage trifft auf wieder größeres Flächenangebot

Unter herausfordernden makroökonomischen Rahmenbedingungen und der gesamtwirtschaftlichen Situation zeigt sich der Logistikimmobilienmarkt zwar weiterhin solide, ist aber geprägt durch eine zurückhaltende Nachfrage auf der Mieterseite. Ein weiterer Grund für den Rückgang der Flächenumsätze sind die jüngst rasant gestiegenen Mietpreise. „Häufig ist das Mietniveau, insbesondere bei modernen Logistikflächen, inzwischen so hoch, dass sich eine Anmietung von Flächen für viele Logistiker aktuell nicht mehr wirtschaftlich darstellen lässt“, berichtet Sundermann. In der Folge entscheiden sich diese Unternehmen strategisch gegen die Anmietung von neuen Flächen. Ergänzend ist die Risikobereitschaft aufgrund der wirtschaftlichen Lage niedriger, was sich nutzerseitig ebenfalls darin manifestiert, dass weniger Fläche angemietet wird.

Mietpreise weiter mit leicht steigender Tendenz

Aufgrund der generell gestiegenen Anforderungen an Neubauimmobilien sowie der hohen Finanzierungskosten bei einer nach wie vor recht stabilen Nachfrage verzeichnen die gewerblichen Mieten in 2023 erneut einen spürbaren Anstieg. Die Durchschnittsmiete für moderne Logistikflächen hat sich im letzten Jahr um 50 Cent auf 5,50 Euro/Quadratmeter erhöht. Im Bereich Light Industrial bewegen sich die Spitzenmieten auf einem Niveau von bis zu 6,90 Euro/Quadratmeter. Für moderne Logistikflächen im Spitzensegment erreichen die Quadratmeterpreise aktuell bis zu 5,80 Euro und zeigen weiter eine steigende Tendenz – die aktuelle Angebotsmiete liegt in der Spitze bereits bei 6,50 Euro/Quadratmeter.

Spitzenrendite für Core-Produkte liegt bei 5,4 Prozent

Die Renditen haben sich ebenfalls nach oben entwickelt. Für Core-Produkte werden derzeit Renditen von rund 5,4 Prozent erzielt. Die Tendenz war auch im zweiten Halbjahr weiter steigend. Jedoch sind diese Core-Immobilien kaum auf dem Markt vorhanden. Der Investmentmarkt hat sich deutlich verändert – der Verkäufermarkt aus den vergangenen Jahren hat sich 2023 nun gänzlich zu einem Käufermarkt entwickelt. Damit es zu einem Kaufangebot kommt, müssen alle signifikanten Rahmenparameter stimmen. „Die Aussichten auf einen wieder dynamischeren Transaktionsmarkt werden aktuell besser, da die Transaktionsanzahl bundesweit wieder ganz langsam zunimmt und die Transaktionsbereitschaft der Investoren merklich steigt“, prognostiziert der Logistikimmobilienexperte. Denn attraktive Produkte sind vorhanden und die Finanzierungsparameter werden sich wohl in 2024 weiter verbessern.

Neubauentwicklungen vorwiegend auf Brownfields

Aufgrund kurzfristig kaum verfügbarer Grundstücke für Logistik-, Produktions- und Industrieimmobilien, stehen, neben der Peripherie, auch sogenannte Brownfields weiterhin stärker im Fokus von Investoren – hier konnte, analog zur bundesweiten Entwicklung, ein deutlich gestiegenes Interesse registriert werden. Wenn ein Neubau derzeit realisiert wird, dann ist dieser oftmals investorengesteuert und im Zuge einer Brownfield-Entwicklung.

Ausblick 2024: Angebot im Bestand nimmt weiter ab

Herausforderungen stellen auch in 2024 die weltwirtschaftlichen und -politischen Rahmenparameter (Inflation, Zinsentwicklung, Konsumzurückhaltung, Wahlen etc.) dar, sodass sich ein anspruchsvolles Jahr auf der Nutzerseite zeigen wird. Es wird wenige spekulative Neubauten geben, sodass das aktuell vorhandene Angebot im Bestand tendenziell weiter abnimmt. „Die Nachfrage trifft aber auf ein gegenwärtig gutes Angebot, welches zu mehr Flexibilität führt“, beobachtet Björn Sundermann. Robert C. Spies erwartet für 2024 ein Ergebnis von etwa 240.000 Quadratmeter. Die Mietpreise werden zukünftig weiter leicht anziehen, kurzfristig im Spitzensegment die 6-Euro/Quadratmeter-Marke sogar übertreffen und sich auf dem Niveau dann festigen. Ebenso wird sich der Investmentmarkt stabilisieren.