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Realogis prognostiziert Mietpreissteigerungen von bis zu 10 Prozent

Das Immobilienberatungsunternehmen Realogis hat für seine Mietpreiskarte für Logistikimmobilien die aktuellen Mietpreiszahlungen für Neubauten und Bestandsimmobilien an insgesamt 32 deutschen Logistik-Standorten für das erste Halbjahr 2020 ausgewertet. Veränderungen sind demnach auf sechs der insgesamt acht Top-Logistikimmobilienmärkte beobachtet worden. So zog In der Metropolregion Hamburg der Startpreis für Bestandsimmobilien um 22,22 Prozent an. Gegenüber dem letzten Quartal (4,50 EUR/m²) hat sich die Miete hier auf 5,50 EUR/m² erhöht.

Schere driftet weiter auseinander

„Auch in der Metropolregion Berlin betrifft die Veränderung Bestandsimmobilien“, führt Realogis aus. Habe die Mietpreisspanne in Q1 2020 noch bei 4,10 bis 6,00 EUR/m² gelegen, driftete die Schere mit 3,55 bis 6,50 EUR/m² in Q2 2020 weiter auseinander (-13,41% untere Grenze, + 8,33% obere Grenze).
In München dagegen beträfen die Änderungen vor allem Logistikimmobilien-Neubauten, beobachtet Realogis. Deren Spanne habe sich von 6,35 bis 7,25 EUR/m² (Q1 2020) auf 6,45 bis 7,95 EUR/m² erhöht hat. „Damit hat sich in der bayerischen Metropolregion der Startmietpreis um 1,57 Prozent verteuert und der Spitzenmietpreis hat um 9,66 Prozent angezogen“, heißt es weiter.

Artikel

von Tim-Oliver Frische

Mietpreise Euro pro Quadratmeter

Neubau Logistikimmobilien

Hochwertige Logistikimmobilien mit min. 10 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und min. 1-2 Tore pro 1000qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme, Sprinkleranlage

Funktionale Bestandsimmobilien

Bestandsimmobilien mit min. 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung

Quelle: REALOGIS

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Hamburg

Neubau Logistikimmobilien
6,00 - 6,20 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
5,50 - 6,50 EUR

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Bremen

Neubau Logistikimmobilien
4,20 - 5,00 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,70 - 4,80 EUR

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Wolfsburg

Neubau Logistikimmobilien
4,20 - 4,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,00 - 5,00 EUR

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Berlin

Neubau Logistikimmobilien
3,90 - 7,00 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,55 - 6,50 EUR

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Hannover

Neubau Logistikimmobilien
4,30 - 5,10 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,80 - 5,35 EUR

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Braunschweig

Neubau Logistikimmobilien
4,20 - 4,60 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,30 - 4,30 EUR

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Magdeburg

Neubau Logistikimmobilien
3,00 - 3,90 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,00 - 4,00 EUR

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Bielefeld

Neubau Logistikimmobilien
3,70 - 4,20 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,40 - 3,95 EUR

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Ruhrgebiet

Neubau Logistikimmobilien
4,40 - 5,10 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,40 - 3,95 EUR

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Düsseldorf

Neubau Logistikimmobilien
5,30 - 5,95 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,40 - 4,95 EUR

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Köln

Neubau Logistikimmobilien
5,10 - 5,80 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,20 - 4,70 EUR

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Kassel

Neubau Logistikimmobilien
4,30 - 5,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,70 - 4,80 EUR

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Göttingen

Neubau Logistikimmobilien
3,80 - 4,30 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,00 - 3,50 EUR

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Halle

Neubau Logistikimmobilien
2,90 - 3,60 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
2,50 - 3,10 EUR

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Leipzig

Neubau Logistikimmobilien
3,80 - 4,60 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,20 - 4,30 EUR

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Dresden

Neubau Logistikimmobilien
4,00 - 4,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,00 - 6,00 EUR

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Zwickau

Neubau Logistikimmobilien
4,00 - 4,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,20 - 4,20 EUR

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Erfurt

Neubau Logistikimmobilien
3,70 - 4,20 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,20 - 3,90 EUR

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Frankfurt

Neubau Logistikimmobilien
5,50 - 6,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,50 - 5,50 EUR

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Wiesbaden

Neubau Logistikimmobilien
5,20 - 6,00 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,90 - 4,80 EUR

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Mainz

Neubau Logistikimmobilien
5,20 - 6,00 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,90 - 4,80 EUR

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Mannheim

Neubau Logistikimmobilien
3,80 - 5,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,00 - 4,50 EUR

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Heilbronn

Neubau Logistikimmobilien
5,00 - 5,70 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,80 - 4,80 EUR

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Karlsruhe

Neubau Logistikimmobilien
5,30 - 6,00 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,80 - 5,00 EUR

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Stuttgart

Neubau Logistikimmobilien
6,30 - 6,95 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,50 - 6,30 EUR

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Würzburg

Neubau Logistikimmobilien
4,00 - 5,00 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,50 - 4,50 EUR

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Ulm

Neubau Logistikimmobilien
4,20 - 4,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,50 - 4,30 EUR

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Augsburg

Neubau Logistikimmobilien
4,00 - 5,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,50 - 4,00 EUR

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Nürnberg

Neubau Logistikimmobilien
4,50 - 6,80 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,00 - 6,00 EUR

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Regensburg

Neubau Logistikimmobilien
4,30 - 5,20 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,90 - 4,80 EUR

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Ingolstadt

Neubau Logistikimmobilien
4,60 - 6,50 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
4,00 - 6,00 EUR

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Dingolfing

Neubau Logistikimmobilien
4,20 - 5,20 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
3,50 - 4,60 EUR

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München

Neubau Logistikimmobilien
6,45 - 7,95 EUR
Funktionale Bestandsimmobilien
5,50 - 6,50 EUR

Mietpreise Euro pro Quadratmeter

Neubau Logistikimmobilien

Hochwertige Logistikimmobilien mit min. 10 m Hallenhöhe, großzügige Andienungszonen und min. 1-2 Tore pro 1000qm Hallenfläche, effiziente Beheizungssysteme, Sprinkleranlage

Funktionale Bestandsimmobilien

Bestandsimmobilien mit min. 7,50 m Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdige Andienung, großzügige Andienungszonen, Heizung

Quelle: REALOGIS

Höhere Mietpreise in Düsseldorf, Köln und im Ruhrgebiet

In Düsseldorf haben sich derweil die Mietpreise sowohl im Bestand als auch im Neubau erhöht: Für Bestandsimmobilien liegt die Range laut Realogis bei 4,40 bis 4,95 EUR/m² (Q1 2020: 4,30-4,75 EUR/m²), für den Neubau zwischen 5,30 bis 5,95 EUR/m² (Q1 2020: 5,00-5,70 EUR/m²). Damit zog der Startpreis um sechs Prozent an.

Ähnlich verhält es sich in Köln, wo sich der Startpreis um fünf Prozent verteuerte (von 4,00 EUR/m² auf 4,20 EUR/m²). Im Neubau hat die gesamte Range im Vergleich zu Q1 2020 angezogen: der Startpreis um 7,37 Prozent von 4,75 EUR/m² auf 5,10 EUR/m² und der Spitzenpreis um 5,45 Prozent von 5,50 EUR/m² auf 5,80 EUR/m².

Im Ruhrgebiet verzeichnete Realogis bei Bestandsimmobilien einen leichten Anstieg von 3,30 bis 3,90 EUR/m² auf 3,40 bis 3,95 EUR/m². Der Neubau hingegen habe stärkere Veränderungen ausgewiesen: „Der Startpreis ist um 10 Prozent gestiegen (von 4,00 EUR/m² auf 4,40 EUR/m²) und der Spitzenpreis um 5,15 Prozent (von 4,85 EUR/m² auf 5,10 EUR/m²)“, teilt das Unternehmen mit.

Kassel sticht hervor

Beim Blick auf die weiteren Logistikmärkte in Norddeutschland (außer Hamburg) sticht indes Kassel hervor, wo Realogis einen Mietpreisanstieg von 17,07 Prozent beim Spitzenpreis in Bestandsimmobilien verzeichnet hat (von 4,10 EUR/m² auf 4,80 EUR/m²). In Braunschweig seien sowohl die Spitzenmieten im Bestand (+ 11,69% auf 4,30 EUR/m²) als auch im Neubau um 2,22 Prozent auf 4,60 EUR/m² (Q1 2020: 4,50 EUR/m²) angehoben worden. Und in Hannover/Langenhagen habe der Spitzenmietpreis für den Bestand im Q2 2020 bei 5,35 EUR/m² gelegen, kommend von 4,90 EUR/m² (+ 9,18%). Bremen und Bielefeld haben einen Mietpreisanstieg bei Bestandsimmobilien erlebt: plus 6,67 Prozent beim Spitzenmietpreis in Bremen (4,80 EUR/m², Q1 2020: 4,50 EUR/m²) und 2,22 Prozent in Braunschweig bei einem Startpreis von 3,30-3,90 EUR/m² im Q1 2020 auf 3,40-3,95 EUR/m² zum ersten Halbjahr 2020.

Ostdeutschland unverändert

Die Mietmärkte in Ostdeutschland hingegen zeigten sich laut Realogis-Angaben nahezu unverändert. Allein in Leipzig habe sich die Mietpreisspanne für Neubauten von 3,50 bis 4,50 EUR/m² auf 3,80 bis 4,60 EUR/m² und im Bestand von 3,00 bis 4,00 EUR/m² auf 3,20 bis 4,30 EUR/m² leicht erhöht.

Auch im Süden Deutschlands seien die Mietpreise weitestgehend gleich und stabil geblieben. „Kleinere Anpassungen gab es beim Startpreis für Neubau, da es Neubau unter 4 EUR/m² in Bayern grundsätzlich nicht mehr gibt“, stellt Realogis fest. So seien im Raum Dingolfing die Startpreise für Neubauten angestiegen (+7,69%, von 3,90 EUR/m² auf 4,20 EUR/m²) ebenso wie in Würzburg (von 3,80 EUR/m² auf 4,00 EUR/m², +5,26%) und in Ingolstadt (+2,22%: von 4,50 EUR/m² auf 4,60 EUR/m²). Der Spitzenpreis in Würzburg habe sich um 1,96 Prozent verteuert (von 5,10 EUR/m² auf 5,20 EUR/m²) und in Ingolstadt um 4,84 Prozent (von 6,20 EUR/m² auf 6,50 EUR/m²), teilt Realogis weiter mit.

Weitere Entwicklung der Logistikmärkte

Die Metropolregion München sei heute schon der teuerste Logistik-Standort Deutschlands. „Wenn alles so bleibt – und nicht die große Insolvenz-Welle kommt, wie von einigen prognostiziert – gehen wir von Mietpreissteigerungen in den kommenden Monaten von 5 bis 10 Prozent aus. Wie immer gilt: je zentrumsnäher desto teurer“, sagt Clemens Kerscher, Geschäftsführer Realogis Immobilien München.

Kerschers Kollege aus Hamburg, Jörg Lojewski, rechnet derweil „mit einem leichten Anstieg der Mieten im Hamburger Gebiet. Einerseits erwarten wir ab Ende 2020 eine stärkere Nachfrage, die sich auch auf das gesamte Jahr 2021 erstrecken wird. Gleichzeitig bleibt die Flächenverfügbarkeit niedrig und aufgrund fehlender Grundstücke sind auch großvolumige Neubauentwicklungen, die den Nutzern moderne Flächen für ihre Aufträge zur Verfügung stellen würden, nicht möglich“, berichtet der Geschäftsführer Realogis Immobilien Hamburg. So gehe Realogis hier bei Neubauten von Mietspannen zwischen 6,10 bis 6,30 EUR/m² und bei Bestandsimmobilien zwischen 5,50 bis 6,70 EUR/m² aus.

Metropolregion Berlin

„Die Mieten werden steigen, was allerdings hauptsächlich darauf zurückgeführt werden kann, dass die ‚günstigen‘ Immobilien aufgrund von Abvermietung wegfallen. Dadurch steigt automatisch die Durchschnittsmiete, aus unserer Sicht um ca. 0,20 bis 0,40 EUR/m²“, berichtet Ben Dörks, Geschäftsführer Realogis Immobilien Berlin. Zusätzlich erhöhten sich die Preise, besonders im Umland, die Neubauflächen von bisher ca. 3,90 bis 4,20 auf 4,20 bis 4,90 EUR/m². Zudem ziehe das Segment der Gewerbeparks „ordentlich an“, so Dörks weiter. „Hier werden mittlerweile in sehr innerstädtischen Bereichen häufiger um die zehn EUR/m² verlangt und unter sechs EUR/m² ist praktisch nichts mehr zu bekommen.“
In der Metropolregion Düsseldorf geht Bülent Alemdag „davon aus, dass sich die Spitzenmiete im Teilmarkt Düsseldorf, Mönchengladbach und Niederrhein bei ca. 6,00 EUR/m² einpendeln wird und sich damit unwesentlich gegenüber dem laufenden Jahr entwickelt“, so der Geschäftsführer Realogis Immobilien Düsseldorf.

Abseits der Top 8

„In den Logistikmärkten in Nord- und Ostdeutschland hebt der Grundpreis der Logistikmieten an. In der Automotive-Region Kassel kommen ca. 50.000 m² neue Flächen auf den Markt, daher gestaltet sich der Preis derzeit aggressiv“, ordnet Christian Beran ein, Geschäftsführer Realogis Immobilien Deutschland. Auch Hannover würden Neubauflächen zugeführt werden. Grundsätzlich sehe Beran einen Anstieg von 20 Prozent „eher bei einzelnen Projektentwicklungen“, bundesweit liege der Schnitt aber bei zehn Prozent. „Die mittel- und langfristigen Entwicklungen im Immobilienmarkt bleiben aber abzuwarten und werden erst in den kommenden Monaten beginnen, sich zu zeigen“, sagt Beran, der auch für die Märkte Nord- und Ostdeutschland zuständig ist

„Für die Logistikregionen im Süden Deutschlands erwarte ich in den kommenden Monaten ein gleichbleibendes Mietpreisniveau“, ergänzt Florian Stork, ebenfalls Geschäftsführer Realogis Immobilien Deutschland und für Süddeutschland verantwortlich. „Aber das kann sich ab dem ersten beziehungsweise zweiten Halbjahr 2021 ändern. Langfristig sehe ich eine klare Steigerung der Mietpreise.“
Die Mietpreiskarte für Logistikimmobilien von Realogis ist für Unternehmen in den Bereichen Handel, E-Commerce, Gewerbe und Produktion relevant sowie für institutionelle und private Investoren und Kommunen. Zur Realogis-Gruppe gehören 70 Experten in sieben eigenen Niederlassungen an den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. Das seit 2005 deutschlandweit tätige Beratungsunternehmen in den Bereichen Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke in Deutschland, plant 2020 weitere Personaleinstellungen.

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