LIP Invest hat seinen Marktbericht „LIP up to date – Logistikimmobilien Deutschland“ für das 3. Quartal 2022 veröffentlicht. Demnach ist die Transaktionstätigkeit nach wie vor hoch ausgefallen, das Ergebnis basiere aber zu einem großen Teil auf bereits Anfang des Jahres angebahnten Deals. Aktuell, so heißt es, fänden Käufer und Verkäufer immer schwerer zueinander.
„Auch vor dem Hintergrund der deutlichen Zinserhöhungen und einer hohen Volatilität mit Zinssprüngen von teilweise 0,5 Prozent innerhalb weniger Tage, gestiegener Inflation und einer erschwerten Kaufpreisfindung übertrifft das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten den langjährigen Durchschnitt“, heißt es in dem Marktbericht. Zwar sei die Transaktionstätigkeit auch im 3. Quartal nach wie vor hoch ausgefallen, das Ergebnis basiert aber zu einem großen Teil auf bereits Anfang des Jahres angebahnten Deals. Derzeit finden Käufer und Verkäufer immer schwerer zueinander. Die Situation erinnert an die Zeit der Weltwirtschaftskrise 2008, als die Schere zwischen den Preisvorstellungen potenzieller Käufer und den Wertvorstellungen der Immobilieneigentümer weit auseinander ging.
Artikel
von Tim-Oliver Frische
Trotz der schwierigen wirtschaftlichen Herausforderungen mit steigenden Energiepreisen, Versorgungsengpässen und unterbrochenen Lieferketten ist die Flächennachfrage auf Seiten der Nutzer weiter sehr hoch. Auch vor dem Hintergrund der zwischenzeitlich gestiegenen Baukosten entwickelt sich der Markt für Neubauten weiterhin dynamisch. Zunehmend bremsend wirkt sich hingegen die Angebotsseite aus. Kaum freiwerdende Bestandsflächen und eine immer schwierigere Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken verhindert deutlich höhere Flächenumsätze.
Investmentmarkt hält Niveau
Statt der angenommenen rückläufigen Entwicklung des Transaktionsgeschehens bewegt sich das Transaktionsvolumen im 3. Quartal mit 1,9 Milliarden Euro auf dem Niveau des vorangegangenen Quartals. Das überraschend starke Ergebnis fußt größtenteils auf zuvor angebahnten Deals, die im 3. Quartal ihren Abschluss fanden. Einige großvolumige Einzeldeals, wie bspw. der Ankauf eines 60.000 Quadratmeter Logistik-Neubaus in Kerpen für 115 Millionen EUR, haben das Quartalsergebnis begünstigt. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen der ersten neun Monate auf 8 Milliarden Euro, was vor allem auf das starke 1. Quartal zurückzuführen ist.
Flächenumsatz gerät ins Stocken
Aufgrund des begrenzten Angebots an Logistikimmobilien ist der Vermietungsmarkt im 3. Quartal leicht ins Stocken geraten. Mit 1,8 Millionen Quadratmetern wurden weniger Logistikflächen umgesetzt als in den vorherigen Quartalen. Dass das Ergebnis der ersten neun Monate mit 6,2 Millionen Quadratmeter nichtsdestotrotz das Vorjahresergebnis übertrifft, liegt vor allem an dem starken 2. Quartal. Insgesamt ist die Nutzernachfrage weiterhin auf hohem Niveau, was sich auch in der Neubautätigkeit widerspiegelt. Im 3. Quartal wurden 1,4 Millionen Quadratmeter an neuen Logistikflächen errichtet. Die Neubautätigkeit der ersten neun Monate beläuft sich somit auf 4,1 Millionen Quadratmeter.
„Bei Finanzierungszinsen von rund 4 Prozent oder darüber werden wir bei Neubauten wohl bald wieder Renditen von über 5 Prozent sehen. Die in den letzten Jahren zu niedrigeren Renditen erworbenen Objekte werden aufgrund von Mietanpassungen voraussichtlich ihre Kapitalwerte halten.“
Natalie Weber
Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest
Ausblick: Stärkere Unterstützung von politischer Seite nötig
Unter den derzeitigen geopolitischen Verwerfungen, einer ungesicherten Energieversorgung und weltweit steigenden Preisen ist eine Vorhersage nur schwer möglich. Nicht nur die Logistikbranche, sondern die gesamte deutsche Industrie braucht eine stärkere Unterstützung von politischer Seite. Deutschland zählt weltweit zu den besten Logistikstandorten. Sowohl die Flächennachfrage auf Nutzerseite als auch das Interesse an Logistikimmobilien wird weiterhin hoch ausfallen. Die Assetklasse hat gegenüber Festzinsanleihen den Vorteil der Inflationssicherung. Daher werden Verkäufer und Käufer nach einer erschwerten Preisfindungsphase auch wieder zueinander finden. Allerdings wird dies nicht ohne deutlich höhere Mieten möglich sein.
PDF-Download
Der gesamte Marktbericht kann hier heruntergeladen werden.
