Zu Beginn des Ramp One-Events umriss Björn Sundermann, Geschäftsführer von Robert C. Spies Industrial Real Estate, in seiner Keynote den Status Quo auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt in Deutschland. Seine Kernaussage:
„Wenn man bedenkt, wo wir noch vor 10 Jahren standen, dann steht der Markt eigentlich sehr gut da.“
Und Recht hat er: Die Assetklasse setzte sich im vierten Quartal 2023 laut LIP Invest erstmalig an die Spitze des gewerblichen Immobilienmarktes. Die sonst dominierende Klasse „Büro“ wurde von der Führungsposition verdrängt.
Diese Entwicklung ist vor dem Hintergrund der vielschichtigen nationalen und internationalen Krisen umso bemerkenswerter. „Vor 2 Jahren wurde einem noch praktisch jede Fläche aus den Händen gerissen – sowohl auf Nutzerseite als auch im Investmentbereich. Das ist in den meisten Märkten heute nicht mehr der Fall,“ gibt Sundermann zu bedenken. Die Risikobereitschaft auf Nutzerseite gehe zurück und oftmals werde lieber eine Miete verlängert als ein Neuprojekt angegangen. Auf Entwicklerseite sei man zugleich zurückhaltender, was spekulative Bauten angeht.
Artikel
von Ingo Neuling,
DVV Media Group GmbH
Die zweite Jahreshälfte aber verspricht Hoffnung. „Die EZB hat eine Senkung des Leitzinses für den Sommer in Aussicht gestellt und die Investitionen im Land ziehen langsam wieder an. Beim Transaktionsvolumen gab es im ersten Quartal 2024 einen Zuwachs in Höhe von rund 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum“, so Sundermann.
„Wir werden zwar in diesem Jahr noch keine Spitzenwertenwerte erreichen, aber ich bin sicher, dass der Markt in der zweiten Jahreshälfte wieder zulegen wird.“
Einen Appell richtet Sundermann noch an die Vermieter: „Die derzeit sehr hohen Mieten, vor allem in den urbanen Top-Lagen, werden von Nutzern teilweise nicht mehr akzeptiert. Übertreiben wir es, dann kann sich das bremsend auf zukünftige Flächenumsätze auswirken.“
Dass eine Krise auch etwas Positives bewirken kann, zeigt sich in Neuentwicklungen im Bereich ESG. „So innovativ, wie wir in den letzten Jahren waren, waren wir seit einem Jahrzehnt nicht“, sagt Sundermann. „Die Frage nach dem ‚ob‘ stellt sich nicht mehr. ESG in unserer Branche vollständig angekommen.“
7 Millionen Quadratmeter Fläche für Batterielagerung
Eines der großen Themenfelder der Zukunft wird die Lagerung von Lithium-Ionen-Batterien sein – auch, wenn sich die Zulassungszahlen für E-Autos in Deutschland derzeit noch schwächer entwickeln als erhofft. „Batterien sind für die Energiewende in sehr vielen Bereichen essenziell“, sagt Philipp Feige, Vice President & Head of Capital Deployment bei der Prologis Germany Management GmbH. Soll sich die Elektromobilität flächendeckend in Europa durchsetzen, „bedarf es über den Absatz von E-Fahrzeugen hinaus auch des signifikanten Ausbaus an logistischer Infrastruktur“, prognostiziert Volker Rügheimer, Leiter Supply Chain Development bei der Volkswagen AG Group After Sales. In Deutschland, so Logivest-CEO Kuno Neumeier auf dem mit mehr als 250 Teilnehmern ausgebuchten Ramp-One-Event vom vergangenen Mittwoch in Hamburg, dürften es bis 2030 sogar rund 7 Millionen Quadratmeter Lagerfläche für die Energiequelle der Zukunft sein.
Wie es gehen kann, zeigt Alcaro Invest mit dem LogPlaza in Frankfurt/Oder. Dort können Batterien oder auch andere Güter gelagert werden. Auf einem 440.000 Quadratmeter großen Gelände wurde eine Halle bereits fertiggestellt, zwei weitere sollen noch entstehen. „Und da wir eine Baugenehmigung zur Lagerung von Lithium-Ionen-Akkus haben, können wir hier alles unterbringen bis zum E-Commerce“, verkündet Peter Bergmann, Projektleiter bei Alcaro Invest.
Photovoltaik: verschenktes Potenzial
Nachholbedarf gibt es auch beim Thema „Grünstrom“.
„Wir haben auf den Dächern von Logistik- und Industriegebäuden in Deutschland mehr als 360 Millionen Quadratmeter Fläche, die wir mit PV-Anlagen bestücken könnten“,
rechnet Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe Industrial Real Estate, vor. Tatsächlich werde aber erst auf rund 10 Prozent aller Dächer Sonnenenergie gesammelt. „Hier verschenken wir ein riesiges Potenzial“, so Kassner. Doch selbst wenn sämtliche Dächer mit PV-Modulen ausgestattet wären, der grüne Strom ließe sich nicht in die Netze einspeisen. „Denn“, so Jannick Höper, geschäftsführender Gesellschafter bei List Eco, „die Netzinfrastruktur ist dafür noch gar nicht bereit. Hier wurden 10 bis 15 Jahre geschlafen. Und das fällt uns jetzt auf die Füße.“
Wie es gehen kann, zeigt ein Großprojekt in Möckmühl in der Region Heilbronn-Franken. Dort entwickelte ECE ein 52.000 Quadratmeter großes Logistikcenter, das im Frühjahr 2023 fertiggestellt wurde. Sunrock, ein niederländischer Entwickler von Photovoltaikanlagen, konzipierte und errichtete auf dem Dach der Immobile eine Photovoltaikanlage mit einer Gesamtkapazität von 3,2 Megawatt Peak. Diese Leistung entspricht etwa dem Verbrauch von 900 Haushalten in Deutschland. Durch die Nutzung der Sonnenenergie zur Stromproduktion in der Anlage werden circa 1.300 Tonnen Kohlendioxid eingespart.
Brownfields: unentdecktes Potenzial
Viel Potenzial bieten auch Brownfields, insbesondere in urbanen Lagen. Das Baurecht ist in der Regel schon vorhanden, es kann auf vorhandene Infrastrukturen zurückgegriffen werden und die Anbindung an den ÖPNV sowie an das vorhandene Straßen- und Schienennetz ist oft besser gegeben als in der suburbanen Peripherie. Für Raphael Thießen, Geschäftsführer von Brownfield 24 und des Deutschen Brownfield Verbandes e.V., wird das Thema „mehr und mehr zur Normalität“. Hintergrund seien die Vorgaben seitens der Bundesregierung, den täglichen Zuwachs an Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag zu reduzieren, um bis zum Jahr 2050 einen Flächenverbrauch von netto Null im Sinne einer Flächenkreislaufwirtschaft zu erreichen.
„In Zukunft wird es keine Alternativen für Brownfield-Entwicklungen geben“,
ist sich Thießen sicher.
Doch oftmals wissen selbst Kommunen und Gemeinden nicht, wo sich auf ihren Arealen Brownfields befinden. Und eine Übersicht über alle freien Areale in Deutschland gab es lange Zeit auch nicht. Um für mehr Klarheit zu sorgen, gründete Thießen die KI-basierte All-In-One Plattform für nachhaltige Flächenentwicklung „Brownfield24“, in der unter anderem ein Brownfield-Kataster zur Verfügung steht. „Dort sind derzeit 60.000 Flächen mit einer Gesamtfläche ab 2.000 Quadratmetern erfasst“, so Thießen. „Noch sind die Daten nicht perfekt. Unsere Aufgabe ist es jetzt, den Datenbestand nachzuschärfen.“
Nutzer mit ins Boot holen
Im Block „The Occupiers Voice“ ging es um das Thema, wie sich Nutzerwünsche mit Investmentanforderungen decken. Stephan Dalbeck, Managing Director bei Colliers International Deutschland, beschreibt das Dilemma: „Nutzer wollen möglichst geringe Mieten und viel Flexibilität, zum Beispiel bei der Mietdauer. Der Investor will hohe Margen und Sicherheit.“ Dr. Steffen Willmy, Teamlead Real Estate Management bei Dachser, gab zu bedenken:
„Auch aus Investmentsicht ist eine Immobilie nur so viel wert wie ihre Mieter.“
Dass es allen Beteiligten helfen würde, wenn Bauträger und Investoren mehr mit den Nutzern sprechen zuhören würden, anstatt über sie zu sprechen, ist Konsens. Insbesondere, weil aufgrund geopolitischer Krisen, Materialengpässe und steigender Transportkosten industrieller Fertigungs- und Beschaffungsprozesse neu gedacht werden – Stichworte Re-Shoring und Near-Shoring. Mit der neuen Initiative „Voice of the Occupier“ ist jetzt eine Plattform für den gegenseitigen Austausch an den Start gegangen.
Neuvermessung von Logistikimmobilien
Die Neuausrichtung der Lieferketten in vielen Industriezweigen beschäftigt auch Dany Brodhag: „Industrie und Logistik rücken noch näher zusammen und lassen damit weniger Platz für unvorhergesehene Ereignisse in der Lieferkette. Das führt auch zur Neuvermessung von Logistikimmobilien: Produktion, Lager und Mehrwertleistungen rücken noch näher zusammen. Wege werden kürzer, Logistik resilienter“, so der Geschäftsführer von GSE Deutschland GmbH.
Auch hinsichtlich Flächeneffizienz und Nachhaltigkeit müssten neue Wege beschritten werden. Hier seien Multi-Level-Immobilien eine zukunftsweisende Lösung, so Brodhag. Sie erlauben zum Beispiel, Multi-Prozesse sauber abzubilden oder einem Branchen-Mix als ganzheitliches Cluster Raum zu geben. Als ein Beispiel nannte er das Fusion Cologne der Thielemann Group. Im Zuge einer Quartiersentwicklung im Kölner Norden sollen in den nächsten Jahren 55 Hektar brachliegende Industriefläche revitalisiert werden. Dabei soll der Campus Industrie und Handel mit Logistik und Innovation kombinieren.
Modellversuch zur regionalen Abstimmung
Großprojekte wie das Fusion Cologne bedürfen allerdings einer hohen regionalen Abstimmung und interkommunaler Zusammenarbeit – und die ist in Deutschland immer noch eher die Ausnahme als die Regel. Ein Modellvorhaben der Stadt Freiburg und des Regionalverbands Südlicher Oberrhein soll Wege aufzeigen, wie sich solche Abstimmungen aufbauen und durchführen lassen. „Das Vorhaben will regionale Logistik- und Wertschöpfungsketten identifizieren und weiterdenken sowie flächensparende Logistikangebote auf verschiedenen Ebenen ermitteln und weiterentwickeln“, erläutert Fabian Egle vom Regionalverband Südlicher Oberrhein, einer Körperschaft des öffentlichen Rechts (KdöR). Zudem solle ein regionaler Dialog über Flächenbedarfe für logistische Dienstleistungen, Standortqualitäten und eine regionale Zusammenarbeit und Verantwortung gefördert werden.
Fazit: Genug gejammert. Jetzt wird gemacht!
Trotz aller derzeitigen Krisen und Probleme war im Verlaufe des Ramp One-Events bei allen Teilnehmenden deutlich der Wunsch zu spüren, nach vorne zu schauen und anzupacken. Da passte es ins Bild, dass einer der lautesten Applause des Tages an Raimund Paetzmann, Independent Advisor & Keynote Speaker, ging. Er forderte ganz allgemein „weniger Gejammer“ und mehr Unternehmertum. Eine Forderung, die auch nach Abschluss der mehr als 7-stündigen Veranstaltung bei einem Drink in der Realogis Bar nachhallte.
