Nach Angaben der Logistikimmobilienspezialisten von Logivest ging im Jahr 2023 das Neubauvolumen am Logistikimmobilienmarkt spürbar zurück. Das ergab die Auswertung eigener Researchdaten, so das Unternehmen. Demnach erfolgte in 2023 der Baustart von insgesamt rund 3,8 Millionen Quadratmetern Logistikneubaufläche – etwa 1,4 Millionen Quadratmeter und damit knapp 27 Prozent weniger als 2022. Mit rund 400.000 Quadratmetern fiel das vierte Quartal 2023 besonders schwach aus.
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von Tim-Oliver Frische
„Das wirtschaftliche Gesamtumfeld 2023 hat dem Logistikimmobilienneubau einen Doppelschlag versetzt“, sagt Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe. „Denn aufgrund der schwachen Konjunktur sowie der neuen Höchstmieten ist die Nachfrage der Mieter und Eigennutzer nach neuen Flächen weniger stark ausgeprägt gewesen als in den Vorjahren. Dieser Trend wurde durch den Rückgang des Onlinehandels verstärkt, welcher einige E-Commerce-Anbieter dazu brachte, zuvor aufgebaute Logistik-Überkapazitäten abzubauen beziehungsweise Neubauprojekte zu verschieben. Der zweite Schlag waren die im Vergleich zu 2022 deutlich gestiegenen Finanzierungskosten, die für Developer neue Entwicklungen erschwert haben. Die Finanzierungskosten sind nicht nur gestiegen, sondern aufgrund der Zurückhaltung der Banken ist es in vielen Fällen deutlich schwieriger gewesen, überhaupt Finanzierungen zu bekommen.“
Brownfields gehört die Zukunft
Erstmals hat Logivest auch die entwickelten sowie projektierten Green- und Brownfields erfasst. Während 2023 die Greenfieldflächen bei rund 2,6 Millionen Quadratmetern lagen, machten Brownfields weniger als die Hälfte aus. Doch schon ab 2024 zeichnet sich ein Wandel ab. Rund 8 Millionen Quadratmeter projektierte Greenfieldfläche steht dann voraussichtlich rund 5,5 Millionen Quadratmetern Brownfieldfläche gegenüber. „Wir sehen, dass Brownfields an Bedeutung gewinnen – denn während auf Greenfields in den vergangenen Jahren circa doppelt so viel Logistikfläche geschaffen wurde als auf Brownfields, wird sich das Verhältnis zukünftig ändern. Es stehen schlicht immer weniger Greenfieldflächen in attraktiven Lagen zur Verfügung. Zugleich werden Greenfields politisch immer schwieriger – sowohl im Großen auf nationaler Ebene als auch im Kleinen direkt vor Ort“, erklärt Neumeier.
Denn während 2021 durchschnittlich und über alle Nutzungen hinweg noch 55 Hektar pro Tag bebaut wurden, soll der Flächenverbrauch laut der Bundesregierung bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag verringert werden. Zugleich hadern kommunale Entscheider oft mit neuen Greenfield-Logistikentwicklungen, da sie mit diesen bei ihrer örtlichen Wählerschaft nicht immer auf Zuspruch stoßen. Bei Brownfields hingegen werden keine neuen Flächen versiegelt, und sie befinden sich meist in Top-Lagen, die ideal für die Logistik geeignet sind.
Ausblick: Marktpotenzial vorhanden
Dass der Logistikimmobilienmarkt trotz des diesjährigen Einbruchs großes Potenzial hat, zeigt auch die Projektpipeline, die nach wie vor gut gefüllt ist. „Wenngleich nicht jedes geplante Projekt 2024 bereits umgesetzt werden wird, so sprechen wir doch von zwölf bis 13 Millionen Quadratmetern projektierter Logistikimmobilienfläche, von denen rund drei Millionen Quadratmeter bereits in konkreten Nutzerverhandlungen sind“, so Neumeier und ergänzt: „In den vergangenen Monaten sind die Finanzierungskosten für Neubauten bereits wieder spürbar gesunken, sodass wir mit einer Markterholung ab dem zweiten Halbjahr 2024 rechnen.“
Die gesamte Erhebung zum Neubauvolumen 2023 wird im Logistikimmobilien Seismographen der Logivest zusammengefasst und kann voraussichtlich ab 24. Januar 2024 kostenfrei heruntergeladen werden: www.logivest.de/infocenter/seismograph
„Das wirtschaftliche Gesamtumfeld 2023 hat dem Logistikimmobilienneubau einen Doppelschlag versetzt.“
Kuno Neumeier
CEO der Logivest Gruppe
