Zum Auftakt fasste Natalie Weber, Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest, in ihrer Keynote zum aktuellen Stand des Investmentmarkts die wichtigsten Herausforderungen der Branche zusammen. So dürften sich laut LIP-Prognose Flächenumsatz und Neubautätigkeit langsam wieder positiv entwickeln – auch aufgrund globaler Veränderungen, aus denen neue Nachfragesituationen nach Logistikflächen erwachsen. Dazu gehören unter anderem verstärkte Re- und Nearshoring-Aktivitäten, zum Beispiel in den Bereichen Pharma, Rüstung, E-Commerce und E-Mobilität, sowie höhere Pufferbestände zur Vorbereitung auf Störungen in der Lieferkette. Dabei gewinnen die Investoren offenbar wieder mehr Vertrauen in den Markt und zeigen eine vorsichtige Bereitschaft, Projekte in naher Zukunft wieder spekulativ entwickeln zu wollen.
Multi Level kommt langsam, aber sicher
Ob sie dabei auch auf mehrgeschossige Logistikimmobilien setzen, bleibt abzuwarten. Bereits getan (oder geplant) haben dies Peter Trapp (Fusion Cologne), Patrick Stelzer (Gründer repas ventures, Ex-Atmira) und Dany Brodhag (GSE Deutschland). Ihrer Einschätzung nach werde die Zahl der Multi-Level-Bauten bei aller Skepsis auf Kundenseite hierzulande zwangsläufig steigen – insbesondere in den Metropolregionen. Denn dort herrsche nach wie vor eine signifikante Flächenknappheit. Außerdem seien in den Top-Lagen die Mieten bereits auf einem Level, das den Betrieb mehrgeschossiger Logistikimmobilien wirtschaftlich macht. Dany Brodhag verweist auf Metropolen in Asien, wo Logistikzentren mit deutlich mehr als zwei Geschossen schon seit einiger Zeit zum Alltag gehören. Doch ganz so einfach ist das mit dem Bau solcher Immobilien nicht: Problematisch seien sowohl der Schall- und Brandschutz als auch der zu erwartende Lastverkehr, so Brodhag. Die ersten beiden Punkte könne man mit zunehmender Erfahrung und detaillierter Planung entschärfen, beim letzten ist eine enge Abstimmung mit den betreffenden Kommunen notwendig – dabei sei man allerdings auch auf deren Offenheit gegenüber solcher Neuentwicklungen angewiesen.
Artikel
von Ingo Neuling,
DVV Media Group GmbH
Logistik und Kommunen: Zeit für eine Paartherapie?
Dass das mit der Offenheit in einer Beziehung nicht selten eine schwierige Sache ist, ist in der Konstellation „Logistik und Kommunen“ nicht anders. Dabei sind sie aufeinander angewiesen: Spätestens seit Corona wissen Verwaltung und Bevölkerung um die Bedeutung der Branche für unsere Gesellschaft. Für Christoph Meineke, Geschäftsführer der Metropolregion GmbH und zuvor mehr als 15 Jahre parteiloser Bürgermeister in einer Region nahe Hannover, ist die Beziehung daher „eine Liebe auf den zweiten Blick. Trotzdem rate ich den beiden Partnern zu einer Paartherapie für mehr gegenseitiges Verständnis“. Die öffentliche Hand müsse einen Balanceakt im Zuge der Flächenkonkurrenz vollziehen und sich innerhalb komplexer Strukturen abstimmen. Oftmals stecke der Teufel dabei im Detail:
„Es reicht nicht, einfach eine Dachfläche mit PV-Elementen auszustatten. Darüber hinaus müssen viele weitere Fragen geklärt werden: Wie soll die Einspeisung sichergestellt werden? Welche Haftungs- und Versicherungsanforderungen gibt es und wie sieht es mit der Eigentümerschaft aus?“
Dass Logistik nicht lokal funktioniert, sondern nur regional, darauf verweist Prof. Dr. Alexander Nehm hin, Professor für BWL – Spedition, Transport und Logistik – an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg in Mannheim. „Bei der dafür zuständigen Raumplanung beziehungsweise Flächenvergabe ist es allerdings häufig genau umgekehrt. Flächenvergabe ist lokale Aufgabe der Kommune“, gibt er zu bedenken. Eine strukturierte Raumplanung der Logistik für eine ganze Region kann aber nur in kommunaler Zusammenarbeit erarbeitet werden. „Ballungsräume müssen verstehen, welche potenziellen Logistikansiedlungen Teil einer kritischen Infrastruktur sind und welche gegebenenfalls nicht so stark auf die Nähe zu urbanen Zentren angewiesen sind.“ Auf diese Weise könnten Flächen gezielter und im Sinner aller beteiligte vergeben werden.
E-Mobilität: Strom ist das neue Gold
Die Nähe zu urbanen Zentren wird heute auch deshalb gesucht, um Transportkosten niedrig zu halten – vor allem die Treibstoffkosten. Auch hier steht ein Wandel an, von dem Logistikimmobilien profitieren können: die E-Mobilität. Fahrzeuge für Kurz- und Mittelstrecken sind bereits seit einiger Zeit verfügbar. Jetzt kommen auch praxistaugliche Langstreckenfahrzeuge hinzu.
„Die Batterietechnologie entwickelt sich schnell weiter was die Alltagstauglichkeit von E-Lkw hinsichtlich Reichweite Nutzlast und Ladegeschwindigkeit verbessert“, so Dr. Till Kreft, Manager Public Affairs DACH der Milence Germany GmbH, die es sich zum Ziel gesetzt hat, mindestens 1.700 öffentliche Ladepunkte für Nutzfahrzeuge in ganz Europa zu errichten. Bereits heute könne sich die Total Cost of Ownership (TCO) für batteriegeladene Lkw rechnen, was auch Thomas Burger, Prokurist und Head of Real Estate & Construction bei Dachser bestätigt: „Mit E-Lkw sparen wir bei der Maut die CO2-Aufschläge und knacken in diesem Fall bereits heute den Break Even Point.“
Für Logistikimmobilien birgt dieser Megatrend große Chancen: Ladepunkte auf dem eigenen Standort sind in der Regel kostengünstiger als das Laden an öffentlichen Säulen, insbesondere wenn längere Standzeiten genutzt werden. Investitionen in die Ladeinfrastruktur rechnen sich demnach heute schon langfristig. Peter Bergmann kommt da schon in Goldgräberstimmung:
„Strom ist das neue Gold. Und derjenige, der Strom an seinem Standort hat, hat am Ende gewonnen“,
so der Projektleiter von Alcaro Invest.
Auch ganze Regionen können profitieren: „Das Vorhandensein von Ladeinfrastruktur stellt zukünftig einen starken Standortfaktor dar“, so Dr. Till Kreft. Die bestehenden Bottlenecks beim Anschluss an das Stromnetz seien dabei nur eine vorübergehende Erscheinung und kein grundsätzliches Hemmnis.
Gemischte Teams sind einfach besser
Eine Premiere bei Ramp One war das Panel „Klare Visionen, starke Entscheiderinnen!“ Mit Christin Schulz, Leiterin Region Nord bei Aurelis Real Estate Service, Barbara Riewe, geschäftsführende Gesellschafterin bei Europa-Center Logistikimmobilien Projekte, und Nikola Schröder, stellvertretende Bereichsleiterin Hochbau Hamburg Logistikimmobilien bei Köster, standen drei Frauen mit mehrjährigen Erfahrungen in Führungspositionen in der Bau- und Logistikimmobilienbranche auf der Bühne.
„Im Vorfeld haben wir uns intensiv überlegt, ob das Thema ‚Female Leadership‘ wirklich noch aktuell ist“, so Ramp One-Moderator Tim-Oliver Frische. „Im Nachhinein war die Entscheidung, die Runde stattfinden zu lassen, genau richtig. Denn Fakt ist: Alle reden von Gleichstellung, die Praxis hinkt dem aber noch deutlich hinterher.“ Das wurde auch bei einer kleinen, spontanen Umfrage unter den Teilnehmenden zum Thema „Diversität in der Chefetage“ deutlich.
Dabei ist der Nutzen gemischter Teams – und das bezieht nicht nur das Geschlecht mit ein, sondern auch Herkunft, Religion und andere Eigenschaften – wissenschaftlich belegt.
„Gemischte Teams liefern einfach die besten wirtschaftlichen Ergebnisse“,
weiß auch Barbara Riewe aus Erfahrung. So sieht es auch Nikola Schröder. Sie wünscht sich aber ein für Frauen attraktiveres Arbeitsumfeld. „Allein die Tatsache, dass man als Frau in der Bau- und Immobilienbranche meist allein unter Männern ist, hält sicher viele davon ab, sich beruflich in diese Branchen zu orientieren.“ Und auf die Frage, wie sie mit diskriminierenden Sprüchen aus der Männerwelt umgeht, antwortet Christin Schulz: „Schmerzbefreit weiterarbeiten“.
Die Zukunft messbar machen
Auch die Verbreitung von PV-Anlagen auf den Dächern der Logistikimmobilien in Deutschland scheint noch nicht so weit verbreitet zu sein, wie es gemeinhin den Anschein hat. Andreas Kühne, Geschäftsführer von Bauakademie Performance Management, gibt einen ersten Einblick in die Zahlen des kürzlich veröffentlichten „NEO Logistics Impact“ Marktberichts. Für die erste Ausgabe sind bereits mehr als 150 Hallen mit insgesamt 5 Millionen Quadratmetern Fläche von knapp 20 Unternehmen erfasst worden. Diese Hallen, darunter viele Single Tenants, stammen überwiegend von Investoren und sind relativ jungen Baujahrs. Das Ergebnis überrascht:
„83 Prozent dieser Objekte haben (noch) keine PV-Anlage verbaut. Mit einem Anteil von nur 20 Prozent ist auch die eingesetzte Energie unterdurchschnittlich grün“,
so Kühne.
Auch Fabrikon-Geschäftsführer Richard Schneider offenbart eine interessante Zahl: 90 Prozent der Wärme- und Energiedaten in Logistikimmobilien werden heute noch von Hand abgelesen. Für ihn und Andreas Kühne ist Smart Metering der Schlüssel, um Transparenz für die Großverbraucher herzustellen. „Mit digitaler Ablesung kann man nicht nur erkennen, wie viel Energie verbraucht wird, sondern auch wofür und bei Bedarf gegensteuern“, erläuterte Schneider am Ramp One-Wurfmikrofon.
Mit die modernsten Logistikimmobilien in Deutschland, die viele klimafreundliche und digitale Features in sich vereinen, sind ein Distributionszentrum in Dorsten von Projektenwickler Delta Development sowie die neue Unternehmenszentrale des Logistikdienstleisters Group7 nahe des Münchener Flughafen. Die Dorstener Immobilie verfügt über eine großflächige PV-Anlage mit einer Leistung von 3,45 Megawatt Peak. „Damit sparen wir jährlich die CO2-Emissionen von mehr als 900 Ein-Personen-Haushalten ein“, veranschaulicht Georg Brenninkmeijer, Managing Director bei Sunrock Deutschland, das die Anlage installiert hat. Ergänzt wird sie von einer Batteriespeicherlösung mit einer Leistung von 1.000 Kilowattstunden.
Das Objekt von Group7, das beim den Logix Award 2025 eingereicht wurde, ist unter anderem mit einer großflächigen PV-Anlage samt Vorrüstung für Energiespeicher sowie Wärmepumpen und Kombinationsstrahlungsgeräten der Kübler GmbH ausgerüstet. „Mit der Gebäudeausstattung streben wir mittelfristig Energieautarkie an, wie bereits bei unserem doppelgeschossigen Objekt in Hamburg“, sagt Daniel Jocher, Projektmanager und Juniorchef beim Eigennutzer Group7.
