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Garbe Pyramid: Wo bieten sich alternative Investmentopportunitäten?

Garbe Research hat die Garbe Pyramid aktualisiert. Die Renditen- und Mietenkarte für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien zeigt, dass vor allem drei Regionen in Europa attraktive Investmentopportunitäten bieten.
©: Garbe Research
Die Garbe Pyramid erscheint einmal pro Halbjahr und bietet aktuelle und kompakte Informationen über die Spitzenmieten und -renditen sowie ihre Veränderungsdynamiken.
Foto: Garbe Research
Garbe Research aktualisiert seine erstmals im Februar 2021 vorgestellte Garbe Pyramid, eine neuentwickelte Renditen- und Mietenkarte für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien. Die Karte erscheint einmal pro Halbjahr und bietet aktuelle und kompakte Informationen über die Spitzenmieten und -renditen sowie ihre Veränderungsdynamiken.

Wichtige Erkenntnisse der aktuellen Garbe Pyramid sind: Vor allem in Osteuropa, Italien und den nordischen Ländern bieten sich Investoren attraktive Opportunitäten. Diese aufstrebenden Märkte zeigten in der neuen Pyramid eine hohe Renditekompression von knapp zehn Prozent. Der deutsche Logistikimmobilienmarkt gehört mit den Benelux-Staaten weiterhin zu den europäischen Kernmärkten. Dabei erlebt besonders der Osten Deutschlands eine dynamische Renditeentwicklung mit einer Kompression der Rendite von bis zu 12 Prozent.

Artikel

von Tim-Oliver Frische

Sekundärmärkte entwickeln sich dynamisch –
E-Commerce bleibt Haupttreiber

Jan-Dietrich Hempel, Geschäftsführer von Garbe Industrial Real Estate, erläutert: „Der Logistikmarkt hat sich als einer der wenigen Märkte während der Corona-Pandemie positiv entwickelt, auch weil Logistik als systemrelevante Branche zur Grundversorgung beigetragen hat. Es hat sich gezeigt, dass zur Absicherung von Produktion und Lieferketten in höherem Maße regionale Lager- und Logistikflächen benötigt werden. Darüber hinaus ist das E-Commerce-Geschäft in der Pandemie sogar stark gewachsen. Der Onlinehandel bleibt auch in Zukunft Nachfragetreiber für weitere Logistikflächen. Vor allem in Deutschland ist der E-Commerce-Anteil im Vergleich zu anderen Ländern noch unterrepräsentiert. Die Branche benötigt daher immer mehr Logistikflächen auch abseits der klassischen Top-5-Märkte.“ Zur Renditeentwicklung sagt er: „Die Niveaus der Spitzen-Nettoanfangsrenditen in den Topregionen gleichen sich auch wegen der Nachfrage vor allem in Deutschland an. Daran ändert auch die stetig steigende Anzahl und Differenzierung der Logistikmärkte nichts. Lohnende Alternativen liefern vor allem die Sekundärmärkte. Aber wir beobachten auch hier eine Renditekompression, da die Investmentnachfrage stetig ansteigt.“

Mietniveau steigt – Höchstmieten werden außerhalb des Euroraums erzielt

Die höchsten Spitzenmieten pro Quadratmeter werden vor allem außerhalb des europäischen Währungsraumes gezahlt: In Genf 14 Euro, in Zürich 11 Euro und in Oslo 10,70 Euro. Besonders in der Schweiz wird der Preis vom hohen Lohnniveau getrieben. Dublin mit 9,60 Euro und Helsinki mit 9,40 Euro pro Quadratmeter waren die einzigen Standorte aus der Eurozone. Die Mieten in Großbritannien sind im ersten Halbjahr 2021 weiter gestiegen. Verursacht wurde der Anstieg durch das ungebrochene Wachstum des E-Commerce-Sektors kombiniert mit den verlängerten Lieferketten aufgrund des Brexits. Die Corona-Pandemie verstärkt diese Entwicklung zusätzlich. Geeignete Flächen sind somit Mangelware. Das trifft besonders auf das internationale Drehkreuz London zu. Ein Quadratmeter kostete hier 16 Euro, auf dem Teilmarkt Heathrow sogar 16,20 Euro, was den Höchstwert in Europa bedeutet. Deutsche Top-Standorte mit Spitzenmieten bleiben weiter wichtige Knotenpunkte wie München mit 7,60 Euro, Stuttgart mit 7,00 Euro, Berlin und Frankfurt mit 6,70 Euro und Hamburg mit 6,50 Euro pro Quadratmeter.

„Durch die stetig wachsende Nachfrage nach Logistikobjekten und dem Mangel an geeigneten Flächen sehen wir weiterhin einen deutlichen Anstieg des Mietniveaus. Auch die aktuell extrem hohen Baupreise und Grundstückskosten bedingen den starken Anstieg der Mieten“, führt Tobias Kassner, Leiter Research bei Garbe Industrial Real Estate, aus. „Sowohl beim Flächenumsatz als auch beim Investmentgeschehen beobachten wir, dass die Sekundärmärkte sowohl in Deutschland als auch allgemein in Europa nun verstärkt in den Fokus rücken. Das bringt viele attraktive Investmentopportunitäten in Märkten wie Osteuropa, Italien und den nordischen Ländern mit sich. Die zunehmende Attraktivität lässt sich auch an ihrem starken Mietwachstum in diesen Märkten ablesen.“

Weitere Zahlen und methodische Informationen entnehmen Sie der Garbe Pyramid für Europa und Deutschland.

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„Vor allem in Deutschland ist der E-Commerce-Anteil im Vergleich zu anderen Ländern noch unterrepräsentiert.“

Jan-Dietrich Hempel

Geschäftsführer von Garbe Industrial Real Estate

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