Nach drei Jahren des abnehmenden Flächenumsatzes verzeichnet der Lager-, Logistik- und Industrieimmobilienmietmarkt Stuttgart im Gesamtjahr 2021 eine deutliche Trendumkehr. Nach Zahlen von Realogis stellt der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz von 296.612 Quadratmeter bzw. einem Plus von 119 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen neuen Höchstwert seit Beginn der Aufzeichnungen des Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland dar. Der 5-Jahresschnitt von aktuell 208.152 Quadratmeter ist um deutliche 42 Prozent übertroffen worden, nachdem die vergangenen drei Jahre in Folge darunterlagen.
Artikel
von Tim-Oliver Frische
Das Umsatzvolumen 2021 ist laut Realogis hauptsächlich auf zwei Faktoren zurückzuführen: Erstens findet seit einigen Jahren ein Umschwung in der Automobilbranche statt. So waren die Jahre 2019 und 2020 durch eine verhaltene Nachfrage der Produktion gekennzeichnet, die sich 2021 deutlich verstärkt hat. Zudem kam es Corona-bedingt zu einer allgemeinen Zurückhaltung. Jetzt sei jedoch viel Bewegung im Markt.
„Wir rechnen 2022 mit einer weiterhin guten Nachfragesituation, allerdings gibt es weniger Flächenverfügbarkeit als jemals zuvor. Das starke Ausnahmejahr 2021 hat den Überhang aus 2019 und 2020 kompensiert“, berichtet Joel Adam, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH. „Zwar gehen wir davon aus, dass 2022 wieder mehr Neubauten entwickelt werden als im Vorjahr – sie werden die Nachfrage aber bei weitem nicht befriedigen können.“
„Der Flächenumsatz des Vorjahres durch alle Marktteilnehmer ist mehr als verdoppelt worden. Mit knapp 300.000 umgesetzten Quadratmetern zur Miete sind fast so viel Flächen neu vermietet worden wie in den Jahren 2019 und 2020 zusammen.“
Joel Adam
Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH
Bestandsobjekte stellen 84 Prozent aller Neuvermietungen
Insgesamt hat Realogis 2021 68 Abschlüsse durch alle Marktteilnehmer registriert. Den höchsten Anteil am aktuellen Rekordergebnis haben – wie auch im Vorjahr – Bestandsobjekte mit 84 Prozent bzw. 250.368 Quadratmeter (2020: 94 Prozent bzw. 127.300 Quadratmeter). „Damit haben Bestandsflächen ihren absoluten Umsatz im Vergleich zum Vorjahr verdoppeln können“, so Joel Adam. Neubauobjekte kommen 2021 auf 14 Prozent bzw. 41.744 Quadratmeter (2020: 6 Prozent bzw. 8.100 Quadratmeter); Brownfields spielen kaum eine Rolle mit 2 Prozent bzw. 4.500 Quadratmeter.
Ludwigsburg mit höchstem Marktanteil
Der Landkreis Ludwigsburg vereint mit 39,6 Prozent bzw. 117.541 Quadratmeter den größten Marktanteil auf sich. Wie im Vorjahr erstplatziert (2020: 53.000 Quadratmeter bzw. 39,1 Prozent) gewinnt die Region mit +0,5 Prozentpunkten nur wenig Marktanteil hinzu, dafür kann das Flächenvolumen mehr als verdoppelt werden.
Zweitplatziert ist erneut die Region Esslingen mit 77.088 Quadratmeter bzw. 26 Prozent (2020: 38.300 Quadratmeter bzw. 28,3 Prozent). Sie verliert 2,3 Prozentpunkte Marktanteil, wenngleich sich der absolute Flächenumsatz in Esslingen ebenfalls verdoppelt. Drittplatziert ist Böblingen mit 59.558 Quadratmeter bzw. 20,1 Prozent. 2020 noch auf dem vorletzten Rang mit 10.400 Quadratmeter bzw. 7,7 Prozent kann Böblingen von allen Regionen mit 12,4 Prozentpunkten am deutlichsten an Marktanteil zugewinnen und weist mit +473 Prozent auch das höchste absolute Wachstum unter allen Regionen auf.
Branche Logistik/Spedition nimmt jeden zweiten Quadratmeter ab
Die seit 2015 führende Branche Logistik/Spedition erreicht auch 2021 den ersten Rang mit 162.847 Quadratmeter bzw. 54,9 Prozent und ist damit für mehr als jeden zweiten Quadratmeter Flächenabnahme verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahr legt sie um 8,9 Prozentpunkte an Marktanteil zu, kommend von 46 Prozent bzw. 62.300 Quadratmeter.
Auf Rang 2 liegt wie im Vorjahr die Branche Industrie/Produktion mit 73.542 Quadratmeter bzw. 24,8 Prozent (2020: 37.900 Quadratmeter bzw. 28 Prozent; -3,2 Prozentpunkte). Drittplatziert ist wie im Vorjahr der Handel mit 46.843 Quadratmeter bzw. 15,8 Prozent (2020: 18 Prozent bzw. 24.400 Quadratmeter, +2,2 Prozentpunkte).
Spitzenmiete steigt auf vorläufigen Höchstwert
Der steigende Trend der Spitzenmieten für Logistikimmobilien der letzten fünf Jahre (seit 2017) setzt sich, mit Ausnahme von 2019, weiter fort, allerdings mit einer nur leichten Verteuerung um 1 Prozent auf den vorläufigen Höchstwert in Höhe von 7,00 Euro/Quadratmeter. 2020 wurde mit +6 Prozent auf 6,90 Euro/Quadratmeter der deutlichste Anstieg der letzten fünf Jahre verzeichnet. Der 5-Jahresschnitt von 6,62 Euro/Quadratmeter wird aktuell um 6 Prozent übertroffen.
Die Durchschnittsmiete für Logistikimmobilien verhält sich tendenziell ähnlich wie die Spitzenmiete. Allerdings stagniert sie Ende 2021 bei dem vorläufigen Höchstwert 5,50 Euro/Quadratmeter, der 2020 erreicht wurde. Der 5-Jahresschnitt von 5,18 Euro/Quadratmeter ist 2021 um 6 Prozent übertroffen worden.
