Im Vergleich zu dem außergewöhnlich dynamischen Vorjahr sei das Ergebnis um 32 Prozent zurückgegangen – und liege somit rund 46.000 Quadratmeter unter dem Fünf-Jahres-Mittelwert von 321.000 Quadratmeter. In 2022 gab es keine Sondereffekte. Auf das erste Halbjahr entfielen mit fast 160.000 Quadratmeter ein Anteil von rund 58 Prozent und auf das zweite Halbjahr mit 115.000 Quadratmeter ca. 42 Prozent. Signifikant gestiegen seien die Renditen und Mieten, so die Analysten.
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von Tim-Oliver Frische
Insgesamt zeigt sich der Logistikimmobilienmarkt unter Eindruck der herausfordernden makro-ökonomischen Rahmenbedingungen äußerst solide und gefestigt. „Nach dem überdurchschnittlichen Jahr 2021 mit einem Gesamtflächenumsatz von über 400.000 Quadratmeter ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch, jedoch stehen aufgrund der eklatanten Flächenknappheit aktuell deutlich weniger Flächen dem Markt zur Verfügung“, berichtet Björn Sundermann, Geschäftsführer der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG. Neubauflächen konnten kaum absorbiert werden, da diese schlicht nicht vorhanden sind – das spiegelt sich auch in dem rückläufigen Umsatzergebnis wider. Zudem verzögern sich einige Neubauvorhaben aufgrund der aktuellen Gegebenheiten signifikant. Überdies wurden spekulative Vorhaben in Teilen vorerst vertagt.
Limitiertes Flächenangebot verhindert Großabschlüsse
Im Jahr 2022 konnten aufgrund der limitiert zur Verfügung stehenden Neubau- aber auch Bestandsflächen lediglich sechs Großabschlüsse mit über 10.000 Quadratmeter Flächenumsatz realisiert werden. Unternehmen, die nicht zum Zuge kommen, weichen immer stärker auf das Umland aus. Somit nimmt die Bedeutung der Peripherie weiterhin deutlich zu. Trotz der Flächenknappheit liegen die drei größten Abschlüsse sogar jeweils um und über 20.000 Quadratmeter.
Deutlich steigende Mieten und Renditen
„Die gestiegenen Baukosten sowie insbesondere die hohen Finanzierungskosten, die hohe Nachfrage und das zugleich historisch knappe Angebot haben zu einem spürbaren Anstieg der gewerblichen Mietpreise geführt“, sagt der Logistikimmobilienexperte. Die Durchschnittsmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 65 Cent auf 5,00 Euro/Quadratmeter erhöht und wird in 2023 weiter steigen. Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen ist aktuell auf 5,45 Euro/Quadratmeter gestiegen.
Die Renditen sind ebenfalls signifikant gestiegen. „Das signalisiert eine deutliche Trendwende für den Immobilienmarkt, denn in den vergangenen Jahren befanden sich die Renditen für Core-Produkte kontinuierlich im Sinkflug“, betont Björn Sundermann. Im Vergleich zum Büro- oder Retailmarkt liegen die Renditen für Logistikimmobilien jedoch nach wie vor auf einem eher niedrigen Niveau. So konnten in 2022 für moderne Logistikflächen (Core-Produkte) noch bis zu 4,1 Prozent und für Lagerflächen bis zu 7,1 Prozent erzielt werden. Die Tendenz ist hier allerdings weiter steigend.
Ausblick 2023: Angebot im Bestand nimmt weiter ab
Ein Hauptproblem bleiben die ausgeschöpften Flächenkapazitäten und partiellen Reserven in der gesamten Region bei einer gleichzeitig starken Nachfrage. Einige Neubauprojekte – sowohl Brownfield-Entwicklungen in Bremen als auch Greenfield-Entwicklungen im Raum Bremen – sind für das laufende Jahr avisiert. „Dabei wird es nahezu keine spekulativen Neubauten geben, sodass das Angebot im Bestand abnimmt, da Unternehmen sich die Flächen langfristig sichern“, prognostiziert Björn Sundermann. Robert C. Spies erwartet für 2023 ein Ergebnis von etwa 290.000 Quadratmeter und damit leicht unter dem Fünf-Jahres-Mittelwert von 321.000 Quadratmeter.
Der Marktbericht steht auf der Website von Robert C. Spies kostenlos zur Verfügung.
„Trotz der angespannten makroökonomischen Gesamtlage zeigt sich der Logistik- und Industriesektor sehr stabil. Flächennachfrage und das Investoreninteresse verbleiben weiterhin auf hohem Niveau.“
Björn Sundermann
Geschäftsführer Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG
