Das Analyse- und Beratungshaus Bulwiengesa beobachtet seit Jahren den aufstrebenden Markt der Logistikimmobilien, leistet wichtige Grundlagenforschung und untersucht im Rahmen von Markt- und Standortanalysen eine Vielzahl von Immobilien europaweit. Gemeinsam mit den Partnern Berlin Hyp, Bremer Bau, Garbe und Savills wird seit 2015 die Studienreihe „Logistik und Immobilien“ publiziert. Bereits in der ersten Ausgabe war die Ableitung der Marktattraktivität, das Scoring der Logistikregionen, enthalten­.

Ein Hinweis vorweg: Zur Abgrenzung der Logistikregionen wurden deutschlandweit und flächendeckend sämtliche Bestände, Fertigstellungen, Flächenumsätze und Transaktionen betrachtet. Damit können die jeweiligen Hotspots in den verschiedenen regionalen Räumen Deutschlands erkannt werden. Zudem flossen in die Betrachtung regionalökonomische Faktoren ein wie die Bruttowertschöpfung im Bereich Handel und Verkehr. Somit wurden 28 Logistikregionen Deutschlands identifiziert. Im Folgenden wird das aktuelle Scoring der Logistikregionen mit Datenstand Ende 2019 betrachtet.

Neben dem Gesamtscore der Logistikregionen führen weitere Eingangsvariablen zur Ableitung von Unter- und Oberscores. So betrachtet Bulwiengesa neben den bereits erwähnten Größen zur Abgrenzung der Logistikregionen auch die jeweiligen Mieten, Renditen und Grundstückspreise in diesen Regionen. Die Analyse der Marktattraktivität ist ein fortwährendes und jährlich durchgeführtes Projekt, das die Studienreihe „Logistik und Immobilien“ mit einer verlässlichen Datenbasis unterstützt.

Berlin und Hamburg buhlen um den ersten Platz

Im aktuellen Scoring befindet sich erneut die Logistikregion Berlin – also Kernstadt, Umland und Verflechtungsraum – auf dem ersten Platz. Wie bereits 2018 zeichnete sich die Logistikregion durch hervorragende Fundamentaldaten aus. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist groß. Neu gebaut wird vorwiegend im südlichen bis südöstlichen Umland von Berlin. Untermauert wird diese Dynamik durch stark gestiegene Mietpreise­. Insgesamt konnte sich die Logistikregion durch einen starken Oberscore aus Angebot, Flächennachfrage und Mieten auf dem ersten Platz behaupten. Dicht gefolgt auf dem zweiten Platz befindet sich die Logistikregion Hamburg, denn auch hier stimmen die Fundamentaldaten seit Jahren. Beide Logistikregionen sind seit 2015 unter den Top-3-Platzierten zu finden.

In München schlägt sich der Flächenmangel nieder

Eine der Logistikregionen, in denen der deutschlandweite Flächenmangel am stärksten durchschlägt, ist München. Neubauprojekte finden sich, wenn überhaupt, nur auf rarem und stark nachgefragten Bauland und katapultieren München beim Grunstücksscore auf Platz 21 der 28 Logistikregionen. Daraus resultieren weitere abgeschlagene Platzierungen: Der Angebotsscore liegt mit dem 14. Platz im Mittelfeld. Ebenfalls durch Flächenmangel geprägt stellt sich der Nachfragescore auf Platz 18 dar. Unter Betrachtung aller Bewertungsdimensionen kommt die ­Logistikregion München lediglich auf den 9. Platz des aktuellen Rankings der deutschen Logistik­regionen.

Hidden Champions unter den Logistikregionen

Eine alte Bekannte unter den Hidden Champions stellt die „Königin der B-Standorte“, die Logistikregion Hannover/Braunschweig, dar. Hannover/Braunschweig kann durch dynamische Fundamentaldaten und ein gutes Angebot an Logistikstandorten und -lagen punkten. Im Laufe der Jahre konnte bis auf das Jahr 2017 stets eine Platzierung in den Top 10 verbucht werden. Im Ranking des Jahres 2019 steht diese attraktive Region auf
Platz sieben.

Ein tieferer Blick in die aktuelle Analyse legt interessante Details offen: So konnte die Logistikregion Ostwestfalen/Lippe beim Scoring der Investmentnachfrage den ersten Platz erzielen. Betrachtet man das bloße Investmentvolumen in Quadratmetern, so befindet sich die Logistikregion auf Platz vier, dicht gefolgt von Rhein-Main/Frankfurt. Neben dem reinen Volumen aus dem Jahr 2019 wird auch die Stabilität der Investments im Zeitverlauf und der sogenannte Investment-Impact betrachtet – also der Anteil der gehandelten Flächen am Gesamtbestand.

Fast am Ende des Rankings, auf Platz 25, befindet sich die Logistik­region Magdeburg. Damit hat die Region gegenüber den Vorjahren zumindest zwei Plätze gutgemacht – zur leichten Verbesserung des Rankings führten einige große Neuansiedlungen, darunter Amazon. Schlusslichter sind aktuell Saarbrücken, Kassel/Göttingen sowie die Logistikregion Koblenz.

In Regionen abseits der Big5 wird viel gebaut

An erster Stelle der Regionen mit den höchsten Fertigstellungsvolumina an Logistikflächen rangiert mit Rhein-Main/Frankfurt weiterhin der Primus aus den zurückliegen­den Berichtszeiträumen. Innerhalb der Riege der Top-Regionen ist die Rangfolge allerdings in Bewegung. Die regionalen Schwerpunkte der Logistikflächenentwicklungen liegen nach wie vor in den etablierten Logistikregionen. Allerdings nimmt die Bautätigkeit bei den in der Peripherie oder in den äußeren Verflechtungs- und Umlandsbereichen der Logistikregionen gelegenen Standorten zu.

Nachfrage der Investoren generell hoch

Die Investmentnachfrage nach Logistikimmobilien erreichte im vergangenen Jahr ein erneut hohes Niveau. Die Gründe: Nationale wie internationale Investoren sind auf der Suche nach nachhaltigen Anlagezielen, die eine attraktive Verzinsung ermöglichen. Für sie ist der deutsche Markt für Logistik- und Industrieunternehmen attraktiv. Denn im Vergleich zu anderen Assetklassen oder Ländern ist die Verzinsung hoch, auch wenn gesunkene Renditen den Abstand zu anderen Immobilienarten deutlich verringert haben. Gleichzeitig verfügt der deutsche Markt über namhafte und bonitätsstarke Konzerne sowie dynamische und hochkarätige kleine und mittelständische Unternehmen (KMU). Obendrein machen eine geringe Zyklizität und hohe Cashflow-Rendite diese Assetklasse ­interessant. (tof)