LIP Invest hat seinen Marktbericht „LIP Up to date – Logistikimmobilien Deutschland“ für das vierte Quartal 2021 veröffentlicht. Er beinhaltet neben einem Rückblick auf das letzte Quartal des vergangenen Jahres auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das Auftaktquartal 2022.
Marktüberblick
Das Jahr 2021 endete für den Logistikimmobilienmarkt mit einem Paukenschlag: Die signifikanten Kennzahlen sprengen allesamt Rekorde und das dynamische Marktgeschehen ließ sich auch im Schlussquartal weder von Flächenknappheit noch Übernachfrage bremsen. Der 2. Platz unter den gefragtesten Assetklassen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt ist den Logistikimmobilien damit sicher.
Artikel
von Tim-Oliver Frische
Vor allem der Flächenmarkt für Logistikimmobilien ist stark in Bewegung, da es für die globalen Lieferketten im Verlauf des Jahres kaum Entspannung gab und viele Unternehmen ihre Lagerbestände erhöhten. Das Umsatzvolumen bleibt daher auf unverändert hohem Niveau und verzeichnet ein Plus von 21 Prozent zum Vorjahr. Ein Großteil des Flächenumsatzes entfällt auf Neubauten. Die signifikante Nachfrage nach Logistikimmobilien zieht indes einen erhöhten Druck auf die Renditen nach sich. Nachdem im 3. Quartal bereits die Renditen für Bestandsimmobilien spürbar gesunken sind, rutschte die Bruttoanfangsrendite für Neubauten im Schlussquartal auf 3,30 Prozent. „Einige Anlegergruppen sind bereit, rekordverdächtige Preise zu zahlen. Hoher Anlagedruck führt viele Investoren in die Assetklasse Logistikimmobilien“, sagt Natalie Weber, Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest. „Die große Bedeutung der Logistik als Schnittstelle zwischen Produktion, Handel und Konsument haben immer mehr Anleger für sich entdeckt – die als sicherer Hafen angesehene Assetklasse mit ihren positiven Zukunftsaussichten ist kein Geheimnis mehr. Der Nachfrageüberhang führte allerdings unter dem Deckmantel ‚Logistikimmobilie‘ zu immer mehr Investitionen in Gewerbe- und Industrieimmobilien. Eine Verwässerung der Assetklasse ist daher nicht länger auszuschließen. Das wird sich jedoch im Falle einer Nachvermietung oder beim Verkauf voraussichtlich negativ auswirken. Diesem Aspekt sollte beim Ankauf besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden.“
Investmentmarkt
Das Transaktionsvolumen hat mit 10 Milliarden Euro die bisherige Bestmarke aus 2017 übertroffen. Zu diesem Spitzenwert trug das 4. Quartal mit 3,8 Milliarden Euro entschieden bei. Das Jahresresultat fußt zum Großteil auf Einzeldeals, wie beispielsweise dem Verkauf einer Logistikimmobilie in Bönen bei Dortmund für 118 Millionen Euro. Im vierten Quartal 2021 wurden LIP Objekte mit einem Volumen von rund 965 Millionen Euro zum Kauf angeboten. Damit liegt das prognostizierte Investmentvolumen leicht unter dem des vorherigen Quartals. Logistikdienstleister waren die überwiegende Nutzergruppe der am Markt verfügbaren Logistikimmobilien. Handel und Industrie sind bei den verbleibenden Anteilen gleich stark vertreten. Fast die Hälfte der angebotenen Objekte wies ein Alter zwischen 10 bis 25 Jahren auf. Dem gegenüber steht die gleichbleibend hohe Neubautätigkeit: Von den rund 5,3 Millionen Quadratmetern neu errichteter Logistikimmobilien im Gesamtjahr wurden allein 1,5 Millionen Quadratmeter im 4. Quartal begonnen. Da – je nach Region – nicht mit einer Entspannung der Angebotssituation zu rechnen ist, nehmen Eigennutzer vermehrt selbst den Neubau in Angriff. So startete der Logistikdienstleister Pfenning Logistics den Bau zweier Kühllager mit einer Gesamtfläche von 89.000 Quadratmetern bei Bad Hersfeld. Für die Multi-User-Logistikzentren nimmt der Kontraktlogistiker 120 Millionen Euro in die Hand.Flächenumsatz
Der Flächenumsatz von 2,4 Millionen Quadratmetern geht zu einem Großteil auf Neubauten zurück. Der Projektentwickler Peper & Söhne beispielsweise vermietete mit einem 14.000 Quadratmeter großen Logistikneubau sein erstes Projekt in Bremerhaven. Vertragsabschlüsse fanden im 4. Quartal mehrheitlich für Objekte in der Größenordnung von 10.000 bis 20.000 Quadratmeter statt. Insgesamt wurden 2021 8,2 Millionen Quadratmeter vermietet oder neu gebaut.Ausblick
Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien wird nach Ansicht von LIP auch 2022 anhalten. Gleichwohl sehen sich Investoren seit Jahresbeginn mit höheren Zinsen konfrontiert und können nicht wie im bisherigen Maße vom Leverage Effekt profitieren. Zudem sind die Kriegsfolgen mit den daraus resultierenden Marktauswirkungen derzeit schwer einschätzbar. LIP rechnet im Jahresverlauf 2022 deshalb eher mit stagnierenden bis leicht steigenden Renditen. Das Jahr 2022 wird außerdem ganz im Zeichen von unternehmerischer Sozialverantwortung (ESG) stehen und den Immobilienmarkt zu weiteren Maßnahmen verpflichten. Einige Bundesländer verfolgen beispielsweise eine Photovoltaikpflicht für Gewerbeimmobilien. Die Dächer von Logistikimmobilien bieten aufgrund ihrer Fläche ein hohes Potenzial für die Installation von Photovoltaikanlagen. Auf diese Weise kann einerseits eine weitere Flächenversiegelung reduziert und andererseits der CO2-Fußabdruck von Logistikimmobilien verbessert werden. Mit der direkten Weitergabe des grünen Stroms profitieren ebenso die Mieter der Objekte. Grundvoraussetzung für Photovoltaikanlagen ist eine ausreichende Dachlast. LIP Invest selbst hat in Kooperation mit Avantag Energy kürzlich ihre Partnerfirma AvanLog Solar gegründet. Diese wird sukzessive die Dachflächen der Objekte aller LIP-Logistikfonds mit Solarmodulen. Der Marktbericht steht kostenfrei zum Download unter https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung zur Verfügung.
