„In den letzten Jahren haben sowohl wirtschaftliche als auch ökologische Aspekte dazu geführt, dass Brownfield-Redevelopments zunehmend in den Mittelpunkt der Fachwelt gerückt sind. Und das aus gutem Grund: Brownfields bieten in der Regel eine hervorragende Anbindung und befinden sich oft in bereits erschlossenen Gewerbegebieten. Der Hauptanreiz für die aufwendige Revitalisierung dieser Flächen war jedoch vor allem die zunehmende Flächenknappheit. Greenfields sind hingegen etwas in den medialen Hintergrund geraten. Doch auch der Markt für Brownfields stößt inzwischen an seine Grenzen. Deutlich wird, dass auch zukünftig beide Entwicklungsarten mit ihren eigenen Vorteilen benötigt werden, um Projekte zu verwirklichen und Kundenbedürfnisse zu erfüllen.
Der Wettlauf um Flächen
Viele Entwickler haben mittlerweile akzeptiert, dass Greenfields in vielen Regionen nicht mehr verfügbar sind – besonders in Ballungsgebieten wie München sind praktisch keine freien Flächen mehr zu finden. Für Entwickler, die Neubauprojekte realisieren möchten, bleibt daher oft nur eine Option: die Revitalisierung von Brownfields. Diese Entscheidung ist jedoch nicht ohne Herausforderungen. Oft stimmen die Kaufpreise nicht mit den Erwartungen überein, die baulichen Gegebenheiten erweisen sich als problematisch, oder Bodenverunreinigungen erschweren die Sanierung erheblich. Vor diesem Hintergrund stellen sich viele Entwickler die Frage: Sind Greenfield-Developments wirklich inzwischen undenkbar?
Gastbeitrag
von Ingo Steves,
Managing Partner Logistics bei
Swiss Life Asset Managers
Vom grauen Beton zum grünen Design
Die Vorteile von Greenfields sind offensichtlich: Sie bieten die Möglichkeit, moderne, ökologische und nachhaltige Projekte in kurzer Zeit und in deutlich größerem Maßstab zu realisieren. Die größte Herausforderung liegt oft in der Akquisition der Grundstücke. Doch auch in diesem Bereich könnte sich bald einiges ändern: In den Regionen, in denen Greenfields noch verfügbar sind, haben sich viele Kommunen entschieden, diese wertvollen Flächen gezielt für bestimmte Branchen zu reservieren, die aus ihrer Sicht den größten Mehrwert bieten. Während die Logistikbranche in der Vergangenheit oftmals das Nachsehen gegenüber anderen Nutzungsarten hatte – Logistikhallen werden traditionell immer noch mit den Bildern großer grauer Lagerhallen assoziiert – ist diese Wahrnehmung mittlerweile im Wandel.
Besonders während der Pandemie ist auch der breiten Bevölkerung die immense Bedeutung stabiler Supply Chains und die Notwendigkeit, Produkte schneller und effizienter liefern zu können, bewusst geworden. Logistikimmobilien sind nicht mehr nur einfache Lagerflächen, sondern können diverse Mehrwertdienstleistungen im Wertschöpfungsprozess wie Montage, Etikettierung oder Reparaturen abbilden. Mit steigenden Kundenanforderungen, wie etwa dem Wunsch nach Same-Day-Delivery, rückt die Logistikbranche noch stärker in den Fokus.
Doch nicht nur die Effizienz und Schnelligkeit sind zentrale Themen: Auch Nachhaltigkeit und ESG sind zunehmend von Bedeutung. Mehr und mehr Nutzer sowie Entwickler entscheiden sich daher, ihre Logistikobjekte mit innovativen Technologien wie Photovoltaikanlagen oder großzügigen Grünflächen auszustatten. Auch der Einsatz von nachwachsenden Baustoffen wie Holz nimmt zu, was nicht nur die Ökobilanz optimiert, sondern auch das Erscheinungsbild und somit auch die Aufenthaltsqualität für die Mitarbeitenden erheblich steigert. Greenfields bieten in der nachhaltigen Ausgestaltung deutlich mehr Optionen, da sie – im Gegensatz zu Brownfields, die oftmals bestehende Altlasten oder Schadstoffe berücksichtigen müssen – mehr Freiheit im Planungsprozess besitzen und Ressourcen effizienter nutzen können.
„Deutlich wird, dass auch zukünftig beide Entwicklungsarten mit ihren eigenen Vorteilen benötigt werden, um Projekte zu verwirklichen und Kundenbedürfnisse zu erfüllen.“
Brownfields bieten hinsichtlich ökologischer Aspekte einen eigenen gewichtigen Vorteil: Die Flächen müssen für das Redevelopment nicht neu versiegelt werden. Für die Kommunen hat dies den positiven Nebeneffekt, dass Lücken im Stadtbild wieder geschlossen werden und damit das Erscheinungsbild der Umgebung aufgewertet wird. Brachflächen einer neuen Nutzung zuzuführen, ist also nicht nur unter dem Aspekt der Flächenversiegelung grundsätzlich sinnvoll – das Potenzial einer Revitalisierung kommt sowohl dem Entwickler zugute, der von einem gut erschlossenen Standort profitiert, als auch der Kommune, die auf diese Weise Gewerbe fördern kann, ohne neue Flächen ausweisen zu müssen.
In Kombination mit modernem Design und nachhaltiger Architektur wird so nicht nur ein positiver Beitrag zur Umwelt geleistet, sondern auch ein echter Mehrwert für die Anwohner und die Kommune geschaffen. Auch für Nutzer ist ein ansprechendes Design eine zunehmend wichtiger Aspekt. Die Logistikbranche bleibt nicht von dem Fachkräftemangel verschont, und attraktive Arbeitsumgebungen können zu einer höheren Mitarbeiterzufriedenheit und -bindung beitragen. Eine angenehme Arbeitsatmosphäre und moderne Flächen sind dabei zu einem wichtigen Recruiting-Tool geworden, das es den Unternehmen ermöglicht, die besten Talente zu gewinnen und langfristig zu binden.
Elektrisch, grün und zukunftsfähig
Auch der Lärmaspekt verliert als Störfaktor zunehmend an Bedeutung: In der Logistikbranche spielt die Mobilitätswende eine immer größere Rolle – immer mehr Unternehmen und Nutzer setzen auf Elektromobilität. Der Umstieg auf Elektrofahrzeuge hat nicht nur positive Auswirkungen auf die Umwelt, sondern führt auch zu einer merklichen Reduzierung des Lärmpegels. Auch Entwickler erkennen diese Entwicklung und entscheiden sich vermehrt, Elektroladesäulen auf ihren Arealen zu installieren. Dies stärkt das Image der Logistikbranche als Teil einer zukunftsfähigen und umweltbewussten Wirtschaft und veranlasst Kommunen zunehmend, Logistikunternehmen und -entwickler bei der Flächenausweisung zu berücksichtigen.
Während also in den letzten Monaten die Diskussion rund um Neubauprojekte in der Logistikbranche stark von den Vor- und Nachteilen von Brownfields dominiert wurde, stellen auch Greenfields weiterhin eine attraktive Option für Projektentwicklungen dar. Denn die Nutzer der Flächen haben sehr individuelle Anforderungen und Bedürfnisse. Während für den einen Mieter aufgrund der Lage und Anbindung ein Brownfield optimal geeignet ist, kann ein anderer Nutzer aufgrund von Zeitdruck oder Flexibilität ein Greenfield bevorzugen. Beide Entwicklungsarten bieten Vor- und Nachteile, die je nach Nutzung genau abgewogen und von Projektentwicklern bedient werden müssen. Um das Problem der Flächenknappheit anzugehen, ist es wichtig, beide Entwicklungsarten zu berücksichtigen, denn nur so können die benötigten nachhaltigen und innovativen Logistikprojekte realisiert werden, um die Logistik in eine nachhaltige Zukunft zu führen.“
