2021 erreicht der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 8,3 Millionen Quadratmetern. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 20,4 Prozent übertroffen. Der Flächenumsatz verteilte sich sehr gleichmäßig über den Jahresverlauf hinweg – mit rund zwei Millionen Quadratmetern pro Quartal. Insgesamt lag der Flächenumsatz knapp 40 Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE.
Artikel
von Tim-Oliver Frische
„2021 war ein absolutes Rekordjahr am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt. Anfang des Jahres schien ein derartiges Ergebnis aufgrund des Flächenmangels kaum denkbar, aber die Nutzer haben durch ihre stetige Nachfrage eine große Dynamik ausgelöst. Auch das Überschreiten der Zehn-Millionen-Quadratmeter-Marke wäre locker möglich gewesen, stünde ausreichend Fläche zur Verfügung“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. „Den Projektentwicklern ist es immerhin gelungen viele neue Projekte dem aufnahmebereiten Markt zuzuführen, häufig auf Brownfields.“
Flächenumsatz in Neubauten stieg um 14 Prozent
Der Flächenumsatz in Neubauten stieg um 14 Prozent auf 5,1 Millionen Quadratmeter, was einem Anteil von 62 Prozent entspricht. Rückläufig war hingegen der Flächenumsatz von Eigennutzern um 4,6 Prozent auf lediglich 2,3 Millionen Quadratmeter. Damit lag deren Anteil am Gesamtumsatz bei 28 Prozent nach 35 Prozent im Vorjahr. „Für Eigennutzer wird es immer schwieriger neue Flächen zu erwerben. Denn sie sind zwar bei Kommunen gerne gesehen, aber in den Gewerbegebieten gibt es kaum noch Greenfields, welche den Eigennutzern angeboten werden könnten. Und bei Brownfields setzen sich in der Regel auf Vermietung abzielende Entwickler durch, zumal deren Bereitschaft zu höheren Preisgeboten größer und ihre Entscheidungsgeschwindigkeit schneller ist. In der derzeitigen Marktlage mit Vollauslastung ein wesentlicher Wettbewerbsvorteil“, erklärt Koepke.
Der Nachfrageüberhang nach geeigneten Flächen in Verbindung mit steigenden Grundstückspreisen und Baukosten haben die Logistikmieten 2021 in vielen Regionen getrieben. Entsprechend ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den Top-5-Märkten um 7,7 Prozent auf mehr als 6,80 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. „Vor allem die Grundstückpreise für logistikgeeignete Grundstücke sind in Top-Lagen hochgeschossen“, sagt Koepke.
Top-5-Märkte
Auf die Top-5-Märkte entfielen 2,5 Millionen Quadratmeter oder 31 Prozent des gesamten Flächenumsatzes. Mit einem Anstieg um 33 Prozent gegenüber 2022 legte der Umsatz in diesen Märkten deutlicher stärker zu als im Gesamtmarkt. „Obwohl in den Top-Märkten der Flächenmangel stärker ausgeprägt ist, konnten fast alle dieser Regionen einen deutlichen Aufschwung vermelden“ sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Lediglich in München ging der Flächenumsatz angebotsbedingt um 31 Prozent auf 222.000 Quadratmeter zurück. Umsatzstärkster Markt war mit 728.000 Quadratmetern die Rhein-Main-Region um Frankfurt. Hier war auch der Anstieg mit einem Plus von 46 Prozent sehr deutlich. Am dynamischsten legte aber Düsseldorf zu – um 105 Prozent auf 340.000 Quadratmeter. Die Märkte in Berlin um Hamburg entwickelten sich sehr ähnlich: Während die Hauptstadtregion einen Flächenumsatz von 600.000 Quadratmetern (plus 37 Prozent) verzeichnete, waren es in der Hansestadt 645.000 Quadratmeter (plus 33 Prozent). Neben diesen Top-Märkten wiesen auch das Ruhrgebiet (590.000 Quadratmeter; plus zwei Prozent), die Regionen Halle/Leipzig (397.000 Quadratmeter; plus 19,6 Prozent), Hannover (262.000 Quadratmeter) und Köln (257.000 Quadratmeter; plus sechs Prozent) große Flächenumsätze auf.
Während auf der Nutzerseite die Branchen Handel und Logistik im vergangenen Jahr ihren Flächenumsatz deutlich ausbauen konnten, ging jener der Branche Produktion zurück. Handelsunternehmen steigerten ihren Flächenumsatz um 30 Prozent auf 3,3 Millionen Quadratmeter. Hiervon entfielen 1,5 Millionen Quadratmeter auf E-Commerce-Unternehmen. Der Flächenumsatz von Logistikern stieg um knapp 32 Prozent auf 2,9 Millionen Quadratmeter. „Wir haben 2021 die Entwicklung gesehen, dass Industrieunternehmen bei Logistikern Pufferlager angelegt haben, um sich gegen die Schwierigkeiten der internationalen Lieferketten abzusichern. Derartige Maßnahmen stellen ohne Frage eine Verteuerung der Supply Chain für diese Unternehmen dar, was letztlich auch einen Beitrag zur Inflationsentwicklung leistet“, sagt Koepke. Der direkte Flächenumsatz von Unternehmen aus der Produktionsbranche ging jedoch um rund 14 Prozent auf 1,4 Millionen Quadratmeter zurück.
Abb.: Flächenumsatz an den Top-5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)
*Abschlüsse über 5.000 m², Quelle: CBRE Research, Q4 2021.
Ausblick auf 2022
„Wir erwarten für 2022 weiterhin eine äußerst große Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilienflächen. Erneut wird der Markt von der Herausforderung bestimmt sein, den Nutzern die entsprechenden Flächen zur Verfügung zu stellen. Möglich kann das nur sein, wenn die Entwickler ihre umfassenden Aktivitäten zur Brownfield-Revitalisierung fortsetzen und Gemeinden neue Flächen ausweisen“, sagt Koepke. „Dennoch kann die absehbare Angebotsverknappung in den meisten nachgefragten Regionen dazu führen, dass sich die letztjährigen Rekord-Flächenumsätze nicht wiederholen lassen.“
„2021 war ein absolutes Rekordjahr am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt.“
Rainer Koepke
Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland
