Logistik-Investmentmarkt schwächelt

„Nachdem bereits der Jahresauftakt verhalten ausgefallen ist, blieb auch im zweiten Quartal eine spürbare Belebung des deutschen Logistik-Investmentmarkts aus. Insbesondere das momentane Fehlen größerer Portfoliotransaktionen macht sich hier bemerkbar. Nur 80 Millionen Euro können dem Segment aktuell zugeschrieben werden, was mit großem Abstand dem niedrigsten Wert der vergangenen 10 Jahre entspricht“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial bei BNP Paribas Real Estate. Das Volumen der Einzeldeals (1,47 Milliarden Euro) fällt im langjährigen Schnitt zwar ebenfalls unterdurchschnittlich aus, bewegt sich allerdings auf dem Vor-Corona-Niveau.

Düsseldorf und Stuttgart erzielen gute Ergebnisse

In den ersten sechs Monaten des Jahres wurden rund 569 Millionen Euro in Logistikimmobilien in den bedeutenden Standorten investiert, womit der langjährige Schnitt um gut ein Drittel unterschritten wurde. Getrieben durch die bislang größte Transaktion des Jahres, die Veräußerung des Gewerbeparks „Areal Böhler“ für mehr als 150 Millionen Euro, liegt Düsseldorf im Ranking der bedeutenden Märkte aktuell an der Spitze. Während auch Stuttgart (112 Millionen Euro, +33 Prozent ggü. 2022) ein vergleichsweise gutes Resultat erzielt, verzeichnen alle übrigen Standorte teils deutlich niedrigere Volumina als üblich. München liegt mit gut 108,5 Millionen Euro (-45 Prozent) auf dem dritten Rang. Auf den weiteren Plätzen folgen Leipzig (81 Millionen Euro; -33 Prozent), Berlin (65 Millionen Euro; -88 Prozent), Frankfurt (30 Millionen Euro; -84 Prozent) und Köln (13,5 Millionen Euro; -25 Prozent). In Hamburg konnte derweil noch keine Transaktion registriert werden.

Das bisherige Fehlen größerer Portfoliotransaktionen spiegelt sich deutlich in der Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Größenklassen wider. So liegt der Anteil der Großtransaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke bei lediglich 10 Prozent und damit auf dem niedrigsten je registrierten Niveau. Nur eine Transaktion kann der Kategorie bislang zugeordnet werden. Mit einem Beitrag von 523 Millionen Euro entfällt derweil der größte Umsatzanteil auf das Segment 50 bis 100 Millionen Euro, was einem Wert nur leicht unterhalb des langjährigen Schnitts entspricht.

Spezialfonds mit großem Abstand an der Spitze

Wie in den vergangenen Jahren üblich wird die aktuelle Verteilung des Investitionsvolumens auf die Käufergruppen von Spezialfonds angeführt, die rund 45 Prozent zum Ergebnis beitragen. Übersetzt in absolute Zahlen entspricht dies gut 700 Millionen Euro, was ihrem üblichen Aktivitätslevel gleichkommt. Mit großem Abstand folgen an zweiter Stelle Projektentwickler (knapp 15 Prozent). Bis zum Halbjahr investierten sie insgesamt 228 Millionen Euro, was maßgeblich auf die Veräußerung des „Areal Böhler“ zurückzuführen ist. Alle weiteren Käufergruppen liegen jeweils bei Anteilen im einstelligen Prozentbereich. Immobilien AGs/REITs platzieren sich dabei mit knapp 9 Prozent auf dem dritten Platz im Ranking der aktivsten Käufer.

Der deutsche Logistik-Investmentmarkt wurde im ersten Halbjahr deutlich von inländischen Käufern dominiert. Mit anteilig 61 Prozent erzielen sie einen ungewöhnlich hohen Umsatzbeitrag. Hierin spiegelt sich deutlich wider, dass sich das aktuelle Marktgeschehen fast ausschließlich im Segment der Einzeltransaktionen abspielt. Die hohen Umsatzanteile ausländischer Investoren der vergangenen Jahre standen demgegenüber durchgängig im Zusammenhang mit großen Portfoliotransaktionen. Die aktuell aktivste internationale Käufergruppe bilden mit anteilig 20 Prozent europäische Investoren. Einen nennenswerten Umsatzbeitrag leisten zudem auch noch nordamerikanische Anleger (gut 12 Prozent).

Renditen in Q2 moderat gestiegen

Vor dem Hintergrund der weiteren Zinsschritte der großen Notenbanken sind die Finanzierungskosten auch im zweiten Quartal weiter gestiegen. Entsprechend haben erwartungsgemäß auch die Netto-Spitzenrenditen für Logistikimmobilien eine weitere leichte Aufwärtsbewegung vollzogen. Der Anstieg fällt mit 5 Basispunkten innerhalb der letzten drei Monate jedoch moderat aus. Aktuell stehen damit für die A-Städte jeweils Netto-Spitzenrenditen von 4,00 Prozent zu Buche. Letztmalig lagen sie im Verlauf vom zweiten Quartal 2019 auf diesem Niveau. In Leipzig sind aktuell 4,20 Prozent anzusetzen (ebenfalls +5 Basispunkte gegenüber Q1 2023).

Perspektiven

„Die momentanen Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass auch in der zweiten Jahreshälfte noch weitere, wenn auch moderate, Zinsschritte der Notenbanken folgen werden. Entsprechend wird sich auch das Ende der Preisfindungsphase weiter hinauszögern, wodurch eine deutliche Belebung beim Transaktionsgeschehen innerhalb der kommenden sechs Monate nicht sehr wahrscheinlich ist. Auch wenn die aktuellen konjunkturellen Aussichten per se nicht für großen Rückenwind von Seiten der Nutzermärkte sprechen, dürfte der im Logistiksegment sehr geringe Leerstand nichtsdestotrotz zu einem weiteren Anstieg des Mietpreisniveaus führen. Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren dürften in der aktuellen Phase daher auch eine Chance sehen“, so Christopher Raabe.