Die Expansionsmöglichkeiten für Logistikunternehmen hängen maßgeblich von drei Kriterien ab: erstens der Auftragslage, zweitens der Flächenverfügbarkeit und drittens dem lokalen Arbeitsmarkt. Während angesichts von COVID-19 vor allem im E-Commerce, aber auch in anderen Branchen eine hohe Nachfrage nach Logistikdienstleistungen besteht, sind die Flächen nach wie vor äußerst begrenzt. Es wäre jedoch wenig hilfreich, wenn die wenigen verfügbaren Grundstücke einfach nur schnell nach Schema F bebaut würden. Schließlich muss eine Logistikimmobilie auch ausreichend Fachkräfte anziehen, damit sie langfristig in voller Auslastung genutzt werden kann.
Moderne Logistikimmobilien werden daher gezielt unter dem Gesichtspunkt der Arbeitgeberpositionierung entwickelt – sowohl im Build-to-Suit-Bereich als auch bei spekulativen Entwicklungen. Schließlich sind eine gute Erreichbarkeit der Immobilie, ein angenehmes Raumklima und genug Tageslichteinfall für sich allein genommen schon lange nicht mehr ausreichend, um einen Arbeitnehmer zu begeistern. Vielmehr sollte die Logistikimmobilie – ähnlich wie es bei modernen Büroimmobilien der Fall ist – Möglichkeiten zum kreativen Austausch bieten. Erste Anlaufstelle dafür ist der Gemeinschaftsraum, der auch in einer Logistikhalle durchaus modern und einladend gestaltet sein kann: mit gemütlichen Möbeln und einem Raumkonzept, das von einem Innenarchitekten detailliert ausgearbeitet wurde.
Gastbeitrag
Identifikationspotenziale schaffen
Was vielleicht im ersten Moment nach einer Spielerei oder einem unwichtigen Zusatz klingen mag, erfüllt gleich zwei wichtige Funktionen. Erstens kann Architektur die Werte eines Unternehmens widerspiegeln, sei es schlichte und geradlinige Effizienz oder auch ein besonderes Umweltbewusstsein, das sich in „grünen“ Elementen wie Pflanzen oder sogar einer bepflanzten Wand widerspiegeln kann. Dies verbessert wiederum das Raumklima signifikant und erhöht den Wohlfühlfaktor für Angestellte.
Noch wichtiger ist es jedoch, dass das Unternehmen den Raum für Gespräche und kreativen Austausch gibt. Die Beziehung zu den Kollegen ist eines der wichtigsten Kriterien für einen Arbeitnehmer, langfristig im Job zu bleiben – oder eben nicht. Mit anderen Worten: Durch Maßnahmen wie diese werden Identifikationspotenziale geschaffen, die völlig losgelöst von den täglichen Arbeitsabläufen dazu beitragen können, einen Arbeitnehmer langfristig zu binden. Die Immobilie wird zur Visitenkarte des Unternehmens. Für einen Projektentwickler kann es sich durchaus lohnen, gemeinsam mit dem Mieter ein Konzept zu erarbeiten, selbst wenn dies nicht zu den klassischen Pflichten eines Vermieters gehört. Schließlich sorgt eine höhere Arbeitgeberattraktivität für eine mögliche höhere Mietertreue, die sich letztlich ökonomisch für beide Seiten rechnet.
Die Außenbereiche können und sollten ebenfalls unter diesen Gesichtspunkten konzipiert werden. Ein Grünbereich mit Sitzbänken kann genauso förderlich sein wie eine Kantine, ein Fitnessstudio, ein Basketballfeld oder eine Kletterwand – je nachdem, welche Angebote bereits im jeweiligen Gewerbegebiet vorhanden sind und wie diese sinnvoll ergänzt werden können. Dabei kann es durchaus der bessere Weg sein, auf einige Quadratmeter Logistik- und Lagerfläche zugunsten eines ausgewogeneren Gesamtbilds zu verzichten. Natürlich gibt es auch Management-Maßnahmen, um die Qualität bestehender Areale aufzuwerten: Eine Kooperation mit lokalen Food-Trucks kann beispielsweise das kulinarische Angebot vielfältiger machen – unabhängig davon, ob es vor Ort Platz für ein Restaurant gibt oder nicht. Die Größe des Areals spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle. Entsprechende Maßnahmen sind in urbanen Gewerbeparks mit breitem Mietermix auf kleineren Flächen genauso möglich wie für die Single-Tenant-Big-Box mit 150.000 Quadratmeter Gesamtfläche.
Schlüsselfaktor Ökologie
Besonders den Arbeitnehmern der sogenannten Generationen Y und Z, also grob gesagt der nach 1980 Geborenen, ist es wichtig, eine sinnstiftende Aufgabe zu erfüllen. Das bedeutet unter anderem, mit der eigenen Arbeit keinen Schaden an Menschen und Umwelt anzurichten. Nachhaltigkeitskriterien wie beispielsweise die Energiebilanz einer Logistikimmobilie werden also genauso zur Visitenkarte wie Design und Freizeitangebot. Auch in der deutschen Logistikbranche beginnt ein spürbarer Generationenwechsel, sodass immer mehr Schlüsselpositionen mit den Vertretern dieser Generationen besetzt werden.
Daher suchen Entwickler nach ständig neuen Wegen, um Logistikimmobilien so nachhaltig wie möglich zu planen und umzusetzen. Seit einigen Jahren haben sich Photovoltaikpaneele auf den Dächern als ökologisch wertvolle und auch wirtschaftliche Alternative zur lokalen Stromerzeugung durchgesetzt. Perspektivisch könnten für größere Areale Windkraftanlagen oder auch Blockheizkraftwerke errichtet werden.
Aber auch Außenflächen lassen sich klimafreundlich gestalten – vor allem mit Blick auf die regionale Tier- und Pflanzenwelt. Je nach Standort und Immobilie können unter anderem Bienenstöcke, Insektenhotels oder Vogelnisthöhlen installiert werden. In Italien gibt es sogar bereits Beispiele für ganze Schafs- und Büffelherden, die nicht nur die Herstellung lokaler Produkte wie Wolle oder Mozzarella ermöglichen, sondern zudem die ungeliebte Aufgabe des Rasenmähens übernehmen. Auf diese Weise profitieren alle Beteiligten – sowohl der Vermieter als auch der Mieter und selbst der Facility-Manager.
