Vor einigen Jahren war die Logistikimmobilie noch ein Nischenprodukt unter den Assetklassen. Dies hat sich mittlerweile deutlich verändert. Nicht zuletzt während der Corona-Pandemie zeigte sich die Anlageklasse weitestgehend krisensicher. Auch die breite Öffentlichkeit scheint sich mittlerweile verstärkt mit der Spezialimmobilie zu beschäftigen. Immerhin war der gesamte Wirtschaftsbereich Logistik mit seiner zentralen Versorgungsfunktion für Handel, Produktion und die Bürger in den vergangenen sechs Monaten in den breiten Medien so stark vertreten wie nie zuvor. Damit wuchs auch das Bewusstsein für die Systemrelevanz der Logistik und ihrer komplexen Aufgaben.
Gastbeitrag
Von Prof. Dr. Alexander Nehm, Duale Hochschule Baden-Württemberg (DHBW) in Mannheim
Jahrhundertaufgabe Klimaschutz
Dennoch nehmen im Rahmen des Klimawandels auch die Herausforderungen für die Logistik zu. Politische Rahmenbedingungen für mehr Nachhaltigkeit und Klimaschutz auf europäischer, nationaler oder regionaler Ebene setzen die gesamte Branche zunehmend unter Handlungsdruck. In Deutschland wird dieser durch die geplante Besteuerung von CO2-Emmissonen ab 2021 zusätzlich erhöht.
Unternehmen und deren Partner, die die notwendigen Maßnahmenpakete operativ auf den Weg bringen müssen, sind allerdings häufig überfordert – nicht nur strukturell. Neben dem geschulten Fachpersonal fehlt es in erster Linie vor allem an einem klaren Verständnis, was denn nun unter den Schlüsselbegriffen wie „umweltfreundlich“, „klimaneutral“ oder „CO2-Reduzierung“ gemeint ist, und welche konkreten Maßnahmen ergriffen werden müssen, um zum Klimaschutz beizutragen. Entstanden ist in diesem Kontext ein Wildwuchs an nur schwer zu überblickenden und teils verwirrenden Begrifflichkeiten, unter denen sich jedoch der Terminus „Klima-“ bzw. „CO2-Bilanz“ als besonders relevant gezeigt hat, da auf dieser Grundlage konkrete Werte, Verbesserungsmaßnahmen und Strategien abgeleitet werden können.
CO2-Bilanzierung als Voraussetzung zur Erreichung der Klimaziele
Ein erster wichtiger Schritt zu einer erfolgreichen Entwicklung und Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen ist dabei eine Erfassung und Bilanzierung der Treibhausgasemissionen. Wenngleich es an vielen Stellen an eindeutigen Vorgaben von Klimabilanzierung noch fehlt, greifen vor allem Nutzer und Investoren häufig frühzeitig zu ökologischen bzw. nachhaltigen Maßnahmen, um spätestens ab der Einführung der CO2-Bepreisung gerüstet zu sein.
Die neue Logix-Veröffentlichung ist ein notwendiger Impuls zum Thema Klimabilanzierung von Logistikimmobilien. Auch wenn Logistikimmobilien selbst innerhalb des gesamten Wirtschaftsbereichs Logistik lediglich einen vergleichsweise kleinen Teil der ausgestoßenen Treibhausgasemissionen ausmachen, können auch sie einen wichtigen Beitrag zu mehr Klimaschutz leisten.
Dabei verfolgt die Publikation nicht den Anspruch, einen allgemeingültigen „Fahrplan“ für die Gestaltung nachhaltiger und/oder klimaneutraler Logistikimmobilien zu liefern. Zu weit gefächert sind dafür die Interessen der beteiligten Stakeholder, zu verschieden die betreffenden Immobilien und zu unkonkret die gesetzlichen Vorgaben und Normen zur Klimaeffizienz.
Fehlende gesetzliche Leitplanken eröffnen allerdings auch Spielräume für Unternehmen, die neuen Anforderungen so umzusetzen, dass sie neben dem Schutz des Klimas positive wirtschaftliche Auswirkungen erzielen können. Viele Logistikimmobilien sind derzeit noch hochwirtschaftliche Standardgebäude, bei denen auf die Umsetzung klimafreundlicher und nachhaltiger Maßnahmen ganz verzichtet oder lediglich auf Kundenwunsch eine Verbesserung in speziellen Themenbereichen erzielt wird.
Mehr Klimaschutz wagen
Ein Fazit der Veröffentlichung ist demgegenüber, dass alle Neubauten im Logistik-Bereich klimaneutral errichtet werden sollten. Dies ist nicht nur angesichts der Dringlichkeit des Klimaschutz geboten, sondern zudem bereits heute unter baulichen, technologischen und sogar wirtschaftlichen Gesichtspunkten unkompliziert möglich.
Dabei erscheint allerdings die derzeitige Fokussierung auf den Energiebedarf des Gebäudes und dessen CO2-Emissionen zu eindimensional. Die Systemgrenzen sollten ausgeweitet werden, indem die Emissionen bei der Herstellung des Gebäudes und bei dessen Rückbau einbezogen werden. So wird der gesamte Lebenszyklus des Gebäudes bei der Bewertung als fortlaufender Prozess betrachtet.
Bereits bei der Planung sollten Nutzeranforderungen und die Anforderungen des Klimaschutzes deshalb eng aufeinander abgestimmt werden. Bei qualitativ hochwertiger baulicher Realisierung werden dann die Voraussetzungen für einen nachhaltigen Betrieb geschaffen. Die Anwendung bestehender Tools zur Nachhaltigkeits- und ESG-Bewertung und Erstellung von Klimabilanzen bietet hierfür einen transparenten, anwenderfreundlichen Rahmen und einen Fahrplan für eine Immobilienstrategie, die Zukunftsfähigkeit, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit vereinbaren kann.
„Eine zentrale Erkenntnis der Veröffentlichung sind die unterschiedlichen Perspektiven und Interessen der beteiligten Stakeholder, wenn es um die Nachhaltigkeit einer Logistikimmobilie geht.“
Herausforderung durch unterschiedliche Perspektiven
Eine zentrale Erkenntnis der Veröffentlichung sind die unterschiedlichen Perspektiven und Interessen der beteiligten Stakeholder, wenn es um die Nachhaltigkeit einer Logistikimmobilie geht. Die wichtigsten Stakeholder sind neben dem Nutzer, der den größten Einfluss auf das Gebäude hat, die Investoren und die Kommunen.
Steht der Nutzer beim Baustart noch nicht fest, werden auch die Anforderungen des Investors wichtiger: Dieser achtet vor allem auf eine langfristige Marktfähigkeit des Objekts und die damit verbundene Drittverwendungsfähigkeit. Auch spielen Nachhaltigkeitsaspekte eine zunehmend wichtigere Rolle, allerdings werden sie tendenziell (noch) auf den „kleinsten gemeinsamen Nenner“ aller potenziellen Nutzer reduziert, um auch für preissensible Mieter möglichst attraktiv zu bleiben. Um dieses Dilemma zu lösen, hat sich in der Praxis eine relativ pragmatische Vorgehensweise etabliert. Nahezu alle Projektentwickler haben sich einen eigenen, durchaus individuellen Baustandard auferlegt, der je nach strategischer Marktausrichtung mehr oder weniger ambitionierte Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt.
Verhältnis zur Kommune ist Erfolgsfaktor
Die Herausforderung für den Projektentwickler liegt zusätzlich im Umgang mit der Kommune: Auch wenn diese im Vergleich zu Nutzer und Investor einen geringeren Einfluss auf die konkrete Immobilie hat, ist sie dennoch eine maßgebliche Instanz für die Umsetzung des Projekts. Zudem spielen die Bemühungen der Kommune um mehr Klimaschutz und Nachhaltigkeit eine wichtige politische Rolle im Verhältnis zur Bevölkerung, die wiederum ein wichtiges Element innerhalb eines erfolgreichen Ansiedlungsvorhabens von Logistikimmobilien bleibt.
Um das nötige Baurecht zu erhalten, muss der Entwickler Angaben zum Projekt machen, ohne den eigentlichen Nutzer und dessen konkrete Anforderungen zu kennen. Mangels einer ordnungspolitischen Verpflichtung zur Umsetzung von Maßnahmen zum Klimaschutz abseits der Energieeinsparverordnung ENEV bzw. des Gebäudeenergiegesetzes GEG, obliegt die Entwicklung und Umsetzung eines Klimaschutzfahrplanes bislang nicht der bauaufsichtlichen Prüfung im Rahmen des Bauantragsverfahrens. Hier gilt es für den Entwickler, bei der Kommune einen gewissen Mindeststandard bei Nachhaltigkeitsaspekten glaubhaft zu vermitteln und auch umzusetzen, den der schlussendliche Nutzer auch mitgeht.
Dem Projektentwickler bleibt damit allerdings die herausfordernde Aufgabe, die vielfältigen Interessen und auch Risiken dieser Thematik zu bündeln und einen entsprechenden Fahrplan zur Klimaneutralität zu entwickeln und umzusetzen. Idealerweise verständigen sich alle Stakeholder frühzeitig im Planungsprozess auch in Hinblick der jeweiligen Bilanzierungsmethoden auf gemeinsame Ziele und ermöglichen so eine ganzheitliche Vorgehensweise, da nur dann auch wirtschaftlich sinnvolle und nachhaltige Lösungen gefunden werden können.
Die Publikation macht allerdings auch Hoffnung, dass gemeinsame Wege gefunden werden können, um das wichtige Ziel des Klimaschutzes erfolgreich realisieren zu können. Klimaschutz geht alle an und bietet darüber hinaus auch wirtschaftliche Chancen, wenn rechtzeitig und ganzheitlich mit der Umsetzung begonnen wird. Eine Hilfe zur Orientierung, wie dies gelingen kann, finden Interessierte in der aktuellen Logix Veröffentlichung.
Die Studie zum Download
Die Publikation macht allerdings auch Hoffnung, dass gemeinsame Wege gefunden werden können, um das wichtige Ziel des Klimaschutzes erfolgreich realisieren zu können. Klimaschutz geht alle an und bietet darüber hinaus auch wirtschaftliche Chancen, wenn rechtzeitig und ganzheitlich mit der Umsetzung begonnen wird. Eine Hilfe zur Orientierung, wie dies gelingen kann, finden Interessierte in der aktuellen Logix Veröffentlichung.
