„Aktuell erleben wir einen Wandel. Einen Wandel, der mehrere Ursachen hat: geopolitische, strukturelle und demografische. Einerseits steht die traditionelle Industrie vor erheblichen Transformationsanforderungen, andererseits entstehen neue Industrien. Ins asiatische Ausland verlagerte Industrien werden wieder nach Europa zurückgeholt, technologische Industrien müssen sogar aus geostrategischen Gründen zurückgeholt werden. Hinzu kommen Industrien mit zolltechnischen Auflagen, die in Europa neu aufgebaut werden, etwa im Automobilbereich.
Flächenbedarfe steigen
Die Reindustrialisierung in Europa braucht erheblich mehr Logistikflächen – und zwar als Vorleistung für eine Ansiedlung. Afilog International geht davon aus, dass in Europa zukünftig die doppelte Logistik-Fläche dessen benötigt wird, was heute verfügbar ist. Wie ist dies zu begründen?
Für eine industrielle Produktion braucht es neben der Energie- und Mitarbeiterverfügbarkeit vor allem Flächen für die Lagerung von Rohstoffen, Halbfertigfabrikaten und Komponenten sowie Fertigprodukten.
Diese Lagerflächen sehen wir aktuell in Europa für die nach Asien ausgelagerten Aktivitäten nicht, hier kommen die Fertigprodukte in der nachgefragten Menge zur Distribution an, die nur für einen kurzen Zeitraum zwischengelagert werden müssen. Dies definiert den aktuellen Flächenbedarf.
Der zukünftige Flächenbedarf muss die für Europa neuen Aktivitäten berücksichtigen.
Gastbeitrag
Repräsentant von Afilog International und CEO der CapTen AG
Wertschätzung der Logistik erhöhen
Die Logistik-Aversion in der Gesellschaft steht diesem Bedürfnis im Wege: Der Logistik wird seit jeher nachgesagt, sie sei ausschließlich dreckig, laut, gewerbesteuertechnisch unattraktiv und niemand möchte diese deshalb in seinem direkten Umfeld sehen.
Wir müssen diese Wahrnehmung aus gesamtwirtschaftlichen Gründen schnellstmöglich verändern.
Alle Welt spricht zu Recht von Wertschätzung! Der Wertschätzung im Umgang miteinander, der Wertschätzung von Mitarbeitenden und die Wertschätzung von Kunden: Es ist an der Zeit, der Logistik die ihr entsprechende Wertschätzung von allen Stakeholdern zukommen zu lassen (#Appreciation4Logistics):
Investierende haben zumindest erkannt, dass es sich bei Logistikimmobilien nicht mehr nur um eine Randerscheinung und um ein Nischenprodukt handelt, sondern eine tatsächliche Alternative zu den bisher bevorzugten Assetklassen (Büro, Handel, Hotel, Wohnen) darstellt. Es ist die Erkenntnis gereift, dass der bisherige Renditeaufschlag, der letztlich einen Indikator für das Risiko darstellte, nicht mehr gerechtfertigt ist. Es stehen inzwischen erheblich höhere Beträge für Investments im Logistikbereich zur Verfügung, vermehrt sogar für sogenannte spekulative Entwicklungen, die wir lieber als antizipative Entwicklungen und Wachstumsreserven bezeichnen würden (#Financing4Warehouse).
Stadtverantwortliche haben hingegen vor allem ihre Stadtkasse sowie ihr Ansehen in der Bevölkerung im Auge. Aus Gewerbesteuer-Einnahme-Gründen erscheint ihnen die Ansiedlung von Logistik wenig lukrativ und wird deshalb häufig abgelehnt oder erschwert. Vergessen wird dabei, dass diese Herangehensweise die potenziellen Sekundäreinnahmen aus dem Auge verliert, denn nur, wo Logistik bereits vorhanden ist, wird sich auch Industrie ansiedeln. Faktisch ist in der Vergangenheit deshalb nichts passiert, weil man schon die Logistik nicht wollte und damit die Industrie nicht bekam. Fazit: Es gab also nicht einmal die für zu unattraktiv deklarierten Primäreinnahmen von Logistikunternehmen.
Logistikansiedlungen haben infrastrukturellen Charakter und müssen von Politikbetreibenden und Wirtschaftsfördernden auch so eingeordnet werden. Dabei geht es nicht um das Heute und Jetzt, sondern um das Morgen und Übermorgen.
Ein gutes Beispiel in Deutschland ist der Jade-Weser-Port, ein Tiefwasserhafen, der vor mehr als 20 Jahren belächelt und für überflüssig gehalten wurde – und heute, da zum Glück gegen viele Widerstände dennoch realisiert – ein Erfolgsmodell ist. Ähnliches gilt für den Bau der Autobahn A20 sowie auch der großflächige Ausbau der Berliner Güterverkehrszentren, der letztlich auch für die Ansiedlung von Tesla in Grünheide hilfreich war. Das GVZ Freienbrink wurde noch vor dem 12. November 2019 belächelt. Heute lacht der Bürgermeister von Grünheide, ob der gigantischen Gewerbesteuereinnahmen aus einem der größten Autowerke in Europa mit mehr als 12.000 Beschäftigten.
Anwohnende überdenken ebenfalls ihre Skepsis. Einerseits führt der vermehrte Einsatz von Elektro-Lkws zu verringerten Lärm- und Partikelbelastungen und andererseits haben die leeren Regale während der Pandemie die Wichtigkeit der Vorratshaltung in direkter Wohnnähe vor Augen geführt.
Zudem ergeben sich weitere Vorteile für die Anwohnenden durch die Weiterentwicklung der Logistikimmobilie zu einem System:
- Energieerzeugung und -speicherung (#WarehouseAsAPowerbank) zum preiswerteren Strombezug für Anwohnende
- Regenwasserspeicherung (#WarehouseAsAWaterBuffer) für Dürreperioden und der Entlastung der Kanalisationssysteme zur Vermeidung von Überschwemmungen bei Starkregenereignissen – auch im Keller der Anwohnenden
- Gestaltung der Fassaden zur Aufnahme von Staubpartikeln
- Entwicklung der arrondierten Grünflächen zur biodiversitätsorientierten Entwicklung (#Warehouse4Biodiversity) – auch um Garten der Anwohnenden
- vermehrter Einsatz von Holz als Konstruktionselement (#Wood4Warehouse) zur Beton- und Stahlreduktion
- Vermeidung überflüssiger Flächenversiegelungen (Zero Net Land Take, #Warehouse2ZNLT).
Durch Werkswohnungen und preiswerte Wohnräume kann die Akzeptanz noch weiter erhöht werden (#Warehouse&Living), wenn auch die dafür notwendigen baurechtlichen Rahmenbedingungen noch geschaffen werden müssen.
Eine wichtige Rolle wird die Logistikimmobilie bei der Schutzraumbereitstellung für Anwohnende spielen können. Diese ist gerade in Deutschland erheblich unterentwickelt: lediglich 500.000 Plätze stehen für rund 84Millionen Einwohner zur Verfügung, zum Vergleich: Helsinki hat 900.000 Plätze für 657.000 Einwohner.
Dieser sich verändernde Sichtweise der Anwohnenden sollten die Stadtverantwortlichen folgen.
Endkunden sollten den Mitarbeitenden der Logistik deutlich mehr Wertschätzung entgegenbringen, als dies derzeit in der Regel zu beobachten ist, denn diese sind unter anderem für das „Laufen der Wirtschaft“ und letztlich für das „Füllen des Kühlschrankes“ zuständig.
Womit wir bei den Auftraggebenden wären: Auch Verlader aus Industrie und Handel müssen der Logistik mehr Wertschätzung entgegenbringen, indem sie die notwendigen organisatorischen Freiheitsgrade und längere Laufzeiten der Verträge ermöglichen. Zudem muss das Vertrauen erhöht werden, um effizientere Logistiksysteme zu realisieren. Etwa mit richtungsweisenden Investitionen in die Digitalisierung und die Automatisierung sowie die Unterstützung der Mitarbeitenden, zum Beispiel mit Exoskeletten oder humanoiden Robotern (#Warehouse4Cobotization).
Die Auftragnehmenden der Logistik sollten mehr Selbstbewusstsein durch die Erweiterung der Berufsbilder (#Education4Warehouse) und die Förderung von mehr Frauen auf allen Ebenen (#Women4Warehouse) zeigen.
Die Wirtschaftsfördernden müssen erkennen, dass sich die Reindustrialisierung in der gesamten EU abspielt und die einzelnen Regionen mit ihren jeweiligen Vor- und auch Nachteilen konkurrieren. Die verfügbaren Logistikflächen sind ein relevantes Argument für eine industrielle Standortentscheidung, ebenso die Verkehrsanbindung – auch mit der Bahn (#Warehouse2Rail) und/oder dem Schiff – sowie die Datenanbindung mindestens per Glasfaser (#Warehouse4Data).
Politikbetreibenden muss verdeutlicht werden, dass ohne Logistik keine Industrieansiedlung möglich sein wird.
Der französische Präsident Emmanuel Macron hat dies vor mehreren Jahren schon realisiert und über das Wirtschaftsministerium den Kommunen verdeutlicht, welche hohe Bedeutung die Logistik für die Industrieansiedlung vor Ort hat. Das Rennen läuft also bereits EU-weit!
„Afilog International geht davon aus, dass in Europa zukünftig die doppelte Logistik-Fläche dessen benötigt wird, was heute verfügbar ist.“
Aufwachen sollten Politikbetreibende auch deshalb, weil die weltweiten Krisen nicht nur Störungen der Logistikketten zur Folge haben, die mit zusätzlichen Sicherheitsbeständen abgepuffert werden müssen, sondern auch – in Vorbereitung auf längerfristigere Störungen – Vorräte aus nahezu allen Lebensbereichen vorgehalten werden müssen (#Warehouse4Defense) – ein weiteres Argument für die oben genannte Verdoppelung der Logistikflächen.
Zusammenfassend gehen wir davon aus, dass mit mehr Wertschätzung aller – auch hier nicht erwähnten – Stakeholder eine industrielle Ansiedlung erfolgreicher sein wird als bisher.
PS: Sämtliche mit ‚#‘ gekennzeichneten Begriffe sind Initiativen der Afilog, ursprünglich eine im Jahr 2001 in Paris gegründete Vereinigung (Association française de l’immobilier logistique), die heute eine europäische Vereinigung mit über 130 Mitgliedern zur Interessenvertretung der Logistik- und Industrieimmobilien auf den nationalen und der europäischen Ebene darstellt und jetzt als Association for international Logistrial Real Estate auftritt.“
ist Repräsentant von Afilog International und CEO der CapTen AG, einem Beratungsunternehmen mit dem Schwerpunkt Logistik (Cap = capital, TEN = tenant). Er ist ein bei Prof. Baumgarten an der TU-Berlin promovierter Wirtschaftsingenieur mit dem Schwerpunkt Logistik und war u.a. Head of International Logistics Financing bei der Aareal Bank AG.
