ANZEIGE
Das Medium für Logistikimmobilien-Entscheider
Starker Logistikmarkt Berlin Q1 2021: Hohe Abvermietung von Citylogistik-Flächen und Gewerbeparks
Der Berliner Industrie- und Logistikmarkt ist laut Realogis vielversprechend ins Jahr 2021 gestartet. Bei der Vermittlung von Industrie- und Logistikflächen konnte sogar der höchste totale Zuwachs der letzten fünf Jahre erzielt werden.
Foto: Pixabay
54 Prozent betrug in Berlin der Zuwachs bei der Vermittlung von Industrie- und Logistikflächen.
Foto: Pixabay

Der Berliner Industrie- und Logistikmarkt ist vielversprechend ins Jahr 2021 gestartet. Wie das Immobilienberatungsunternehmen Realogis ermittelt hat, sind von allen Marktteilnehmern 155.000 Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen vermittelt worden. Damit hat der Markt deutlich gegenüber dem Jahresbeginn 2020 von 100.452 Quadratmeter zugelegt. „Der Zuwachs von 54.548 Quadratmeter beziehungsweise rund 54 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal stellt den höchsten totalen Zuwachs der letzten fünf Jahre dar“, berichtet Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.

Gleichzeitig liegt laut Realogis das von allen Marktteilnehmern erzielte Ergebnis um 22.000 Quadratmeter beziehungsweise 16,5 Prozent über dem zweitbesten Jahresbeginn (Q1 2017) mit damals 133.000 Quadratmetern. Zudem wird der langjährige 5-Jahres-Schnitt mit 24 Prozent auch deutlich übertroffen, der Schnitt liegt aktuell bei 124.890 Quadratmeter.

Allein 45.000 Quadratmeter Fläche sind in den ersten drei Monaten innerstädtisch vermietet worden. „Das ist ein gutes Niveau, wenn man die geringe Flächenverfügbarkeit kennt. Einheiten, die zur Nachvermietung bereitstanden, haben direkt ohne einen temporären Leerstand neue Nutzer gefunden. Selbst für Neubauten, wo nicht einmal die Stützen standen, sind im Rekordtempo Mietverträge unterzeichnet worden“, resümiert Dörks.

Die beiden großen bundesweiten Trends Nachhaltigkeit und Mitarbeiterzufriedenheit bekommt auch der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zu spüren. Mietern seien, so Dörks, möglichst niedrige Nebenkosten verbunden beispielsweise mit dem Einsatz von hochwertiger Dämmung und viel natürlichem Licht sowie energiesparenden LED-Strahlern wichtig.

Artikel

von Tim-Oliver Frische

Immobilie und Standort entscheidend bei Mitarbeiterzufriedenheit

„Auf der Prioritätenliste der Nutzer weit nach vorn gerückt ist die Mitarbeiterzufriedenheit. Unternehmenslenker wollen Mitarbeiterbindung über Mitarbeiterzufriedenheit erzielen. Und hier spielt die Logistik- oder Gewerbeparkimmobilie eine zunehmend größere Rolle“, Dörks. Dazu zählen unterschiedliche Angebote für die Essensversorgung ebenso wie Weiterbildungsangebote beispielsweise zu begrünten Gemeinschaftsflächen, Sportangebote auf dem Areal sowie gemeinsame Erste Hilfe- und Brandschutzübungen.

Wichtig sei, dass sich Mitarbeiter einerseits am Standort wohlfühlen und andererseits, dass sie ihn gut erreichen können. Dörks: „Aus diesem Grund sind Immobilien innerhalb der Stadtgrenzen so stark nachgefragt. Mitarbeiter wünschen sich immer kurze Wege von Zuhause zur Arbeitsstätte. Wir registrieren jedoch eine große Verdrängung der Industrie an die Außenränder und darüber hinaus. Das ist weder für die Mitarbeiter gut noch für die Ökologie.“

Als weiteren Trend hat er einen erhöhten Qualitätsanspruch der Mieter bei modernen Gewerbeparks ausgemacht, um ihren Mitarbeitern ein optimales Arbeitsumfeld zu bieten. „Unternehmen beschäftigen schon lange kaufmännische und gewerbliche Mitarbeiter an nur einem Standort. Allerdings wird es zunehmend schwieriger kaufmännischen Nachwuchs zu finden. Ein einfaches Lagerbüro als Arbeitsstätte reicht da nicht mehr aus. Für Nutzer wird es zunehmend wichtig, dass ihr Standort für Mitarbeiter attraktiv und repräsentativ ist“, erklärt der Realogis-Geschäftsführer.

Corona-Pandemie: Vermieter gehen gut mit ihren Mietern um

Mit Blick auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie lässt sich festhalten, dass seitens der Industrie am Berliner Standort fast keine Abgänge zu verzeichnen sind, d.h. es sind nur marginal Flächen auf den Markt gekommen. Zudem gibt es auch wenige Corona-bedingte Kündigungen. „Vermieter agieren gemeinsam mit ihren Mietern. Viele Eigentümer gehen in der Pandemie sehr gut mit den Nutzern ihrer Immobilien um, beispielsweise durch Stundungen, wodurch Insolvenzen und Kündigungen vermieden werden können. Auch erhöhen sie die Miete nicht beziehungsweise verlangen keinen Strafzins für die Stundungen“, hat Dörks beobachtet.

Verschiebung im Verhältnis Neubau/Bestand

Laut Realogis entfielen im ersten Quartal 2021 insgesamt 61 Prozent aller vermittelten Industrie- und Logistikflächen auf Bestandsflächen (94.500 Quadratmeter) und 39 Prozent auf Neubauimmobilien (60.500 Quadratmeter). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben hat sich damit die Vermittlung im Bestand fast verdoppelt (von 48.644 Quadratmeter in Q1 2020 auf 94.500 Quadratmeter in Q1 2021; +94 Prozent), während Neubauflächen nur leicht zugelegt haben (von 51.808 Quadratmeter in Q1 2020 auf 60.500 Quadratmeter in Q1 2021; +17 Prozent).

Die Entwicklung der vergangenen drei Monate dokumentiert zudem einen längerfristigen Trend. War das Verhältnis zwischen Bestands- und Neubauimmobilien in Q1 2019 und Q1 2020 beinahe ausgeglichen hat sich das Verhältnis der Anteile gegenüber 2018 getauscht: Im Q1 2018 lag Neubau (62 Prozent; 69.600 Quadratmeter) noch deutlich vor Bestand (38Prozent; 43.400 Quadratmeter).

Flächenumsatz Stadt Berlin und Berliner Umland

Im Q1 2021 sind im gesamten Umland Nord, West, Süd, Ost 109.600 Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen neu vermietet worden. Damit hat sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt (Q1 2020: 48.405 Quadratmeter). Bis auf den Berliner Norden haben alle anderen Umlandregionen verglichen zum schwachen Jahresauftakt 2020 deutlich zugelegt. Größter Flächenabnehmer ist Berlin Umland Süd, die Region hat mit 52.300 Quadratmeter beziehungsweise 33,7 Prozent für ein Plus von 7,1 Prozent am Gesamtflächenumsatz gesorgt (Q1 2020: 26.773 Quadratmeter).

Zweitplatziert ist das Berliner Stadtgebiet mit aktuell 45.400 Quadratmeter beziehungsweise 29,3 Prozent (-22,5 Prozentpunkte; Q1 2020: 52.047 Quadratmeter). Es folgt Umland Ost mit 39.000 Quadratmeter beziehungsweise 25,2 Prozent Anteil am gesamten Flächenumsatz kommend von nahe Null mit 932 Quadratmeter, beziehungsweise einem Anteil von 0,9 Prozent im Vorjahresquartal. Mit +24,2 Prozentpunkten hat das Umland Ost am deutlichsten an Bedeutung gewonnen. Viertplatziert ist Umland Nord mit 16.900 Quadratmeter beziehungsweise 10,9 Prozent, der Markt hat neben dem Stadtgebiet als einziger weniger Flächenumsatz verzeichnet (Q1 2020: 20.700 Quadratmeter, -9,7 Prozentpunkte). Auf dem letzten Rang liegt Umland West mit 1.400 Quadratmeter beziehungsweise 0,9 Prozent am gesamten Umsatz der neu vermittelten Flächen, im Vorjahr wies der Markt jedoch keinen Flächenumsatz auf.

Submärkte im Berliner Stadtgebiet

Das Stadtgebiet Berlin (Berlin Nord, West, Süd, Ost) hat im Q1 2021 einen Flächenumsatz von insgesamt 45.400 Quadratmeter erzielt, was einem Minus von rund 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht (52.047 Quadratmeter). Stärkster Submarkt ist Berlin West mit einem Anteil von 43,4 Prozent (19.700 Quadratmeter), der als einziger mit +12,8 Prozentpunkten seine Bedeutung ausbauen konnte (Q1 2020: mit 15.907 Quadratmeter zweitplatziert).

Berlin Süd landet mit 12.800 Quadratmeter beziehungsweise 28,2 Prozent auf Platz 2 und muss einen Bedeutungsverlust von -8,3 Prozentpunkten hinnehmen (Q1 2020: mit 18.995 Quadratmeter erstplatziert). Weiterhin auf dem dritten Platz liegt Berlin Ost mit 10.000 Quadratmeter beziehungsweise einem Anteil von 22 Prozent und -1,1 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 2020: 23,1 Prozent beziehungsweise 12.025 Quadratmeter).

Letztplatziert bleibt Berlin Nord mit lediglich 2.900 Quadratmeter. Dieser Submarkt spielt fast keine Rolle und verliert sogar gegenüber dem Vorjahr noch mit -3,4 Prozentpunkten etwas an Bedeutung (Vorjahr: 5.120 Quadratmeter, beziehungsweise Anteil von 9,8 Prozent am Berliner Stadtgebiet).

Flächenumsatz nach Branchen

Die erstplatzierte Branche Industrie/Produktion gewinnt mit +25 Prozentpunkten am deutlichsten hinzu und rangiert aktuell bei 65.900 Quadratmeter. Mit einem Anteil von 17 Prozent beziehungsweise 17.383 Quadratmeter war sie in Q1 2020 noch drittplatziert. Weiterhin auf Rang 2 liegt Logistik/Spedition, die mit 49.900 Quadratmeter einen Anteil von 32 Prozent am Gesamtgeschehen auf sich vereint und damit den anteiligen Flächenumsatz um +5 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich erhöht (Q1 2020: 26.970 Quadratmeter). Der Handel büßt mit -26 Prozentpunkten am deutlichsten von allen Branchen hinsichtlich der Flächenabnahme ein und kommt in den ersten Monaten nur auf 27.900 Quadratmeter beziehungsweise einen Anteil von 18 Prozent (Q1 2020: 44 Prozent beziehungsweise 44.036 Quadratmeter).

Beim näheren Blick auf das Verhältnis des konventionellen Handels zum E-Commerce/Online-Handel wird eine Verschiebung sichtbar. Insgesamt hat der Online-Handel/E-Commerce im Quartalsvergleich Q1 2020 zu Q1 2021 um +14.172 Quadratmeter zugelegt, was aber durch das schwache Abschneiden des stationären Einzelhandels mit einem Rückgang von -30.308 Quadratmeter negativ überkompensiert worden ist. So entfallen im Q1 2021 71 Prozent beziehungsweise 19.800 Quadratmeter des Flächenumsatzes auf den E-Commerce/Online-Handel und 29 Prozent 8.100 Quadratmeter auf den analogen Handel. Zum Vergleich: Im Q1 2020 entfiel noch 87 Prozent des Flächenumsatzes (38.408 Quadratmeter) auf den „Brick and Mortar“-Handel und 13 Prozent beziehungsweise 5.628 Quadratmeter auf den E-Commerce/Online-Handel.

Flächenumsatz nach Größenklassen

Im ersten Quartal 2021 hat Realogis insgesamt 43 Mietvertragsabschlüsse registriert. Den größten Anteil hat die Flächenkategorie zwischen 5.001 bis 10.000 Quadratmeter mit 33 Prozent beziehungsweise 51.200 Quadratmeter beigesteuert, was einem Plus von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht (Q1 2020: 14 Prozent beziehungsweise 14.204 Quadratmeter) und sechs Vertragsabschlüssen geschuldet ist. Auf die Kategorie der Großflächen ab 10.001 Quadratmeter entfallen zwei Abschlüsse (5 Prozent), die für einen Anteil von 25 Prozent beziehungsweise 39.200 Quadratmeter verantwortlich sind (-9 Prozentpunkte zu VJ-Anteil von 35 Prozent beziehungsweise 34.931 Quadratmeter).

„Den größten Anteil zum hohen Quartalsergebnis haben kleine und mittlere Flächen bis 5.000 Quadratmeter beigetragen, die damit ihre große Bedeutung für den Berliner Markt unterstreichen“, erklärt Dörks. Von den von Realogis registrierten 43 zwischen Januar und März 2021 abgeschlossenen Mietverträgen entfallen allein 35 auf diese Kategorie und damit 81 Prozent aller Abschlüsse. Zusammen sind sie für fast 65.000 Quadratmeter beziehungsweise 42 Prozent am Gesamtumsatz verantwortlich.

Mietpreise (Spitzen- und Durchschnittsmiete)

In den ersten Quartalen der vergangenen fünf Jahre legte die Spitzenmiete fast ausschließlich zu. Die aktuelle Spitzenmiete von 7,20 Euro/Quadratmeter stellt vorläufig den Rekordwert dar und übertrifft den 5-Jahresschnitt von 6,44 Euro/Quadratmeter um 11,8 Prozent.


ANZEIGE


Flächenumsatz Industrie- und Logistikimmobilien Großraum Berlin

  • Q1/2021 – 155.000 / + 54,3 %* 100% 100%
  • Q1/2020 – 100.452 / – 18,3 %* 65% 65%
  • Q1/2019 – 123.000 / + 8,9 %* 79% 79%
  • Q1/2018 – 113.000 / – 15,0 %* 72% 72%
  • Q1/2017 – 133.000 / + 56,5 %* 86% 86%
* Veränderung zum Vorjahresquartal
Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist der Mietzins jedoch nur um moderate 2,9 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Den deutlichsten Zuwachs in der Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien verzeichnete der Berliner Markt von Q1 2017 auf Q1 2018, wo der Zuwachs kommend von 4,90 Euro/Quadratmeter um satte 28,6 Prozent auf 6,30 Euro/Quadratmeter betrug. Im Folgejahr zog der Mietzins für hochmoderne Immobilien noch um 7,9 Prozent auf 6,80 Euro/Quadratmeter an.

Auch für die Durchschnittsmiete stellt Q1 2021 mit 5,90 Euro/Quadratmeter den vorläufigen Spitzenwert dar, welcher den 5-Jahresschnitt von 5,30 Euro/Quadratmeter um 11,3 Prozent übertrifft. Auch hier fand im Q1 2018 der deutlichste Anstieg mit 26,8 Prozent von 4,10 Euro/Quadratmeter im Q1 2017 auf 5,20 Euro/Quadratmeter statt.

Logistikregionen im Fokus

Top-Logistikregion mit dynamischer Entwicklung
mehr erfahren

Lesen Sie auch

Hellmann zieht bei Garbe in Werne ein

Hellmann zieht bei Garbe in Werne ein

Garbe Industrial Real Estate entwickelt in Werne insgesamt rund 114.000 Quadratmeter Neubaufläche. Ankermieter ist der weltweit agierende Full-Service-Dienstleister Hellmann Worldwide Logistics. Weitere Hallenflächen stehen noch zur Verfügung.

Hellmann zieht bei Garbe in Werne ein

Hellmann zieht bei Garbe in Werne ein

Garbe Industrial Real Estate entwickelt in Werne insgesamt rund 114.000 Quadratmeter Neubaufläche. Ankermieter ist der weltweit agierende Full-Service-Dienstleister Hellmann Worldwide Logistics. Weitere Hallenflächen stehen noch zur Verfügung.

Das neueste

Beliebt bei unseren Lesern

Segro erwirbt Pariser Immobilienunternehmen

Segro wird die das französische Immobilienunternehmen Sofibus Patrimoine für 178,6 Millionen Euro übernehmen. Das gab das Unternehmen in einer Pressemitteilung bekannt. Nachdem von Segro im Jahr 2018 bereits 19,5 Prozent erworben wurden, sollen nun weitere 74,9...

It’s time to start up – Teil 3

Im Jahr 2018 gründeten Quentin Drillon, Gustave Roche und Maxime Huzar das Unternehmen SpaceFill in Paris. Der deutsche Ableger der Unternehmung hat sich im Science Park II an der Lise-Meitner-Straße 9 in Ulm eingemietet – praktisch Tür an Tür mit dem in Teil 2...

Deutschland und seine Logistikregionen

DIE NEUEN ZAHLEN SIND DA!

Der Ramp One-Kompass Logistikimmobilien schlägt in alle Himmelsrichtungen aus. Er hat nicht nur die Logistikimmobilien im Fokus, sondern Deutschlands Logistikregionen generell.

Newsletter abonnieren!

Der kostenlose Newsletter für erstklassige Informationen aus der Welt der Logistikimmobilien.

Aus unseren Rubriken

Gut gebrüllt, roter Löwe!

Mit 101 Mio. EUR hat DB Schenker seine bislang größte Einzelinvestition in eine Logistikanlage in Singapur getätigt. Das hochautomatisierte und integrierte (Luftfracht und Kontraktlogistik) Warenlager erstreckt sich über mehr als 51.400 m² auf fünf Etagen, soll die Kunden-Vorlaufzeit um 40 Prozent reduzieren und hört auf den Namen „Red Lion“.

Logistik aus kommunaler Sicht systemrelevant

Der Deutsche Städte- und Gemeindebund hat gemeinsam mit der Initiative Logistikimmobilien im Sommer 2020 eine Umfrage unter Kommunen in ganz Deutschland zur Sicht auf Logistikansiedlungen durchgeführt. Ein zentrales Ergebnis: neun von zehn Kommunen schätzen Logistik als systemrelevant ein.

Prologis vermietet an Euziel

Prologis und der Online-Händler Euziel haben einen Mietvertrag über rund 43.000 Quadratmeter Logistik- und Büroflächen in Köln-Niehl abgeschlossen. Die Vereinbarung umfasst neben der Bestandsfläche auch eine Erweiterung der Immobilie.

Send this to a friend