ANZEIGE
Das Medium für Logistikimmobilien-Entscheider

Logistikimmobilien-Finanzierung – der Markt wird erfinderisch

Die Leerstände im Logistiksegment sind historisch niedrig und im Vermietungsmarkt herrscht ein extremer Nachfrageüberhang. Trotzdem stellen immer weniger Finanzierer Kapital für Investments zur Verfügung. Unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern erschweren zudem das Transaktionsgeschehen. Fabian Winkler, Geschäftsführer der Industreal GmbH erläutert, warum die Märkte wieder etwas stärker in Bewegung geraten und welche alternativen Finanzierungsansätze sich bieten.
©: Industreal
Für Fabian Winkler bilden Green Buildings keineswegs den gesamten Logistikmarkt ab. Der Bestand spiele nach wie vor eine erhebliche Rolle.
Foto: Industreal

Wenn man die Fachzeitschriften aufschlägt oder durch Social-Media-Kanäle scrollt, scheint es förmlich nur noch eine Art von Logistikimmobilien zu geben: hochmoderne, Gold- oder Platin-zertifizierte Neubauten mit eigener Photovoltaikanlage auf dem Dach. Diese Green Buildings sind ohne Frage innovativ und wichtig, aber sie bilden keineswegs den gesamten Logistikmarkt ab. Der Bestand spielt nach wie vor eine erhebliche Rolle.

Zum einen sind Baugrundstücke so rar gesät, dass nur eine begrenzte Anzahl an Projekten entwickelt werden kann. Das hat zur Folge, dass beispielsweise in einer Region wie dem Rhein-Main-Gebiet kaum noch eine Neubaufläche beziehbar ist. Zum anderen sind vor allem in Zeiten stark erhöhter Baupreise auch die Nettokaltmieten im Neubausegment deutlich gestiegen – und für einige Logistiker mit niedrigen Margen ist das schlichtweg unerschwinglich. Mit Sachverstand ertüchtigte Bestandsimmobilien bieten demgegenüber zwar einen höheren Primärenergieverbrauch, aber die Kaltmieten sind deutlich günstiger.

Gastbeitrag

von Fabian Winkler,
Geschäftsführer, Industreal GmbH

Hinzu kommt, dass inzwischen sehr viele neue Projekte auf Brownfields realisiert werden – bei einem Abriss und Neubau wird jedoch ein hohes Maß an „grauer“ Energie freigesetzt, weshalb sich die Klimabilanz verglichen mit einem revitalisierten Bestandsobjekt erst nach Jahrzehnten amortisiert. Außerdem ist die Nachfrage nach Pufferlagern und Kalthallen angesichts der Lieferkettenproblematik sehr groß. Dort fällt die alles dominierende Energiefrage zumindest teilweise weg.

Die Finanzierer sind skeptisch

Obwohl die Leerstände im Logistiksegment historisch niedrig sind und im Vermietungsmarkt ein extremer Nachfrageüberhang herrscht, stellen immer weniger Finanzierer Kapital für Logistikimmobilieninvestments zur Verfügung. Das von bulwiengesa und der BF.direkt erstellte Quartalsbarometer rutscht von Allzeittief zu Allzeittief, da in zahlreichen Assetklassen nun auch die Kaufpreise deutlich gesunken sind.

Im ersten Quartal 2023 waren 60,0 Prozent aller befragten Kreditgeber bereit, Logistikimmobilien-Neubauprojekte zu finanzieren, während der Anteil bei Bestandsinvestments bei 64,0 Prozent lag.

Allerdings dürfte sich dieser Wert primär auf Immobilien jüngerer Baujahre beziehen, die ohne Sanierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen einfach weiterbetrieben werden können. Sobald eine komplexere Neupositionierung ansteht, werden entweder empfindliche Risikoaufschläge aufgerufen – oder aber die Finanzierung wird gar nicht erst bewilligt.

Mut gegen den Stillstand

Ein weiterer Faktor, der Transaktionen zurzeit erschwert, ist die nach wie vor bestehende Kluft zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. Oftmals beträgt dieser Unterschied fünf bis acht Jahresnettokaltmieten. Während wir im Jahresverlauf 2022 erlebt haben, dass viele Verkäufer auf ihren Preisvorstellungen beharrten, zeigt sich nun, dass die Märkte etwas stärker in Bewegung geraten werden.

Das wird aller Voraussicht nach in zwei Phasen geschehen. Anders als in gewöhnlichen Marktlagen dürften dieses Mal die institutionellen Bestandshalter zu den ersten Verkäufern gehören, die zu Ende Januar die Buchwerte ihrer Immobilien neu evaluieren lassen müssen. Insbesondere bei Marktteilnehmern, die sich innerhalb starrer regulatorischer Grenzen bewegen, wird das für einen gewissen Verkaufsdruck sorgen.

In einer zweiten Phase könnten anschließend die anderen Marktteilnehmer folgen – vor allem, wenn sich bewahrheitet, dass die Zinsniveaus länger auf einem erhöhten Niveau verbleiben, aber die Dynamik der Zinsänderungen zurückgeht. In diesem Fall werden sich zahlreiche Verkäufer mit den neuen Marktgegebenheiten abfinden müssen. Gerade diejenigen Bestandshalter mit sanierungsbedürftigen Objekten im Portfolio und ohne hauseigene Entwicklerkompetenz werden eher früher als später als Verkäufer auftreten, bevor die Objekte nicht mehr als marktgängig eingestuft werden und weiter abwerten.

Eine dritte mögliche Verkäuferschicht besteht in Eigennutzern ohne Immobilienschwerpunkt – die entweder ebenfalls modernisieren müssen oder aber Liquidität in einem herausfordernden Marktumfeld freisetzen wollen.

Alternative Finanzierungsansätze sind gefragt

Wir befinden uns also in einer Situation, in der die Verkäuferseite allmählich wieder in Bewegung gerät und der Vermietungsmarkt (inklusive indexierter Mietverträge) die Wertstabilität von neuen Investments stützt. Dementsprechend kommt es nun für Käufer sehr stark darauf an, die Finanzierungssituation rechtzeitig zu sichern. In einigen Fällen ist es durchaus noch möglich, mit einer klassischen Bankenfinanzierung zum Erfolg zu gelangen. Hierfür ist jedoch neben einer exzellenten Bonität immer häufiger auch der Vertrauensfaktor wichtig – langjährige Partnerschaften zahlen sich jetzt aus.

Doch selbst wer darauf zurückgreifen kann, sollte sich intensiv mit alternativen Finanzierungsformen befassen. Wichtig hierbei können große und eigenkapitalstarke institutionelle Partner wie Versicherungen sein, die anstelle der Bankhäuser treten und einen Senior Loan ausgeben – was angesichts der aktuellen Leit- und Marktzinsen für beide Seiten attraktiv sein kann. Eine weitere Alternative besteht darin, dass der Investor zum Joint-Venture-Partner wird und somit über die gesamte Haltedauer hinweg direkt an der Wertentwicklung partizipiert.

Ein weiterer sehr vielversprechender – bislang weitestgehend unbeachteter – Weg ist die Variante des Verkäuferdarlehens. Bei institutionellen Verkäufern kann dabei der nach wie vor große Anlagedruck in Zeiten historisch hoher Inflation ausschlaggebend sein: Schließlich wird das Kapital automatisch reinvestiert und verbleibt nicht als ungenutzte Liquidität in den Büchern. Für Selbstnutzer aus dem Mittelstand und ähnliche Akteure kann das wiederum ein Mittel sein, wenn das künftige Investitionskapital nicht einmalig, sondern regelmäßig in Tranchen benötigt wird.

Beide Typen von Eigentümern haben dabei verglichen mit der Bank einen wichtigen Vorteil: Sie kennen den Ist-Zustand der Liegenschaft sehr genau und somit auch die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken. Sie wissen in der Regel, welche wirtschaftlichen Konsequenzen beispielsweise eine Verdopplung des Strompreises haben wird – während Banken hierfür Risikoaufschläge fordern müssen.

ANZEIGE

„Wir befinden uns in einer Situation, in der die Verkäuferseite allmählich wieder in Bewegung gerät und der Vermietungsmarkt die Wertstabilität von neuen Investments stützt.“

Fabian Winkler

Geschäftsführer, Industreal GmbH

ANZEIGE

Lesen Sie auch

Ballungsraum München mit durchwachsener Performance

Ballungsraum München mit durchwachsener Performance

Der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien in München hat nach einer Auswertung von Realogis ein durchschnittliches Ergebnis eingefahren. Die Branche Logistik/Spedition verteidigt im Branchenranking den dritten Platz.

Nachfrage nach Rechenzentren wird stark steigen

Nachfrage nach Rechenzentren wird stark steigen

Nach Angaben von Savills soll die Kapazität von Rechenzentren in Europa bis 2027 um 21 Prozent auf etwa 13.100 Megawatt ansteigen. Damit sei eine große Nachfrage nach neuen Rechenzentren verbunden. Das Marktwachstum verteilt sich gleichmäßig auf ganz Europa.

Das neueste

Beliebt bei unseren Lesern

Sebastian Betz wird zweiter Geschäftsführer bei LIP Invest

LIP Invest erweitert die Geschäftsführung: Seit 1. Juli ist Sebastian Betz neben Unternehmensgründer Bodo Hollung zweiter Geschäftsführer des Münchener Investmenthauses LIP. Betz werde operativ weiter die Leitung des Fonds- und Portfoliomanagements innehaben und zudem...

Grüne Logistik fängt bei der Immobilie an

Die Gewinnung von grüner Energie und die Reduzierung von CO2-Emissionen stehen stark im Fokus. Insbesondere Projektentwicklungen, die einen CO2-neutralen Betrieb ermöglichen und bereits im Bau ressourcenschonend umgesetzt werden, gelten als zukunftsfähig. Durch die...

Prologis vermietet Logistikimmobilie in Gernsheim

Prologis hat mit der Dealer Tire Europe GmbH, einem Servicepartner für Automobilhersteller und deren Handelsnetzwerke für Reifen und Ersatzteile, einen Mietvertrag über eine Logistikimmobilie mit insgesamt 25.319 Quadratmetern in Gernsheim am Rhein abgeschlossen. Wie...

Deutschland und seine Logistikregionen

Newsletter abonnieren!

Der kostenlose Newsletter für erstklassige Informationen aus der Welt der Logistikimmobilien.

Aus unseren Rubriken

P3 Logistic Parks baut Asset Management Team weiter aus

P3 Logistic Parks strukturiert sein Asset Management Team neu. Maximilian Mendrala steigt zum Head of Commercial Asset Management auf. Claus-Dieter Trapp wird Head of Technical Asset Management und Lukas Striebich verstärkt das Team als neuer Asset Manager.

It’s time to start up

Der Logistikimmobilienmarkt bietet auch immer mehr Start-ups Chancen. Für die Entrepreneure war die Pandemie Ideen- und Umsetzungsbooster. Ramp One stellt drei Start-ups, die den deutschen Logistikmarkt aufmischen wollen. Den Auftakt macht Brownfield24.

Palmira akquiriert für European Core Logistics Fund

Palmira hat ein weiteres Objekt für den European Core Logistics Fund (ECLF) erworben. Verkäufer ist ein privater Investor. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Es ist bereits das vierte Objekt, das der Investor und Asset-Manager in diesem Jahr für den Fonds akquiriert hat.