Flächenknappheit in Hamburg treibt Mieten auf Allzeithoch

„Der Grund für den starken Anstieg der Spitzenmiete liegt in der Flächenknappheit und im Anstieg der Baukosten sowie der Grundstückspreise“, berichtet Jörg Lojewski. „Es wird immer schwieriger für Projektentwickler, die Baukosten aufgrund der Materialknappheit und gestiegenen Materialkosten zu kalkulieren und in die Mieten einzupreisen. Das führt zu steigenden Kosten währen der Bauphase, die von den Generalunternehmern an die Entwickler durch Preisgleitklauseln weitergegeben werden“, so Jörg Lojewski.

Auch die Durchschnittsmiete verhält sich dynamisch, aber deutlich moderater als die Entwicklung der Spitzenmiete. Sie steigt im ersten Halbjahr 2022 um 5,8 Prozent auf 5,50 Euro/Quadratmeter, kommend von 5,20 Euro/Quadratmeter in H1 2021. Die Durchschnittsmiete übersteigt den aktuellen 5-Jahresschnitt in Höhe von 5,04 Euro/Quadratmeter um 9,1 Prozent.

Umsätze insgesamt rückläufig

Insgesamt betrachtet konnte der Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt seinen Rekordumsatz aus dem Vorjahreszeitraum nicht halten. Ein durch alle Marktteilnehmer erzielter Flächenumsatz von 250.000 Quadratmeter in den Monaten Januar bis Juni 2022 stellt zwar ein sehr gutes und das zweitstärkste Halbjahr der letzten fünf Berichtszeiträume dar, verfehlt aber das Vorjahresergebnis von 320.000 Quadratmeter um 21,9 Prozent. Der 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre von 217.660 Quadratmeter konnte um deutliche 14,9 Prozent übertroffen werden.

„Der Rückgang liegt nicht an der Nachfrage, die ist weiterhin sehr stabil. Verantwortlich für den Rückgang des Vermietungsgeschäfts ist das knappe Flächenangebot im gesamten Hamburger Marktgebiet und in der Folge kaum nennbare neue Projektentwicklungen“, berichtet Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH. Besonders die Großabschlüsse ab 10.000 Quadratmeter haben mit 162.500 Quadratmeter zum aktuellen Ergebnis beigetragen. Alle fünf Top-Abschlüsse liegen über der 10.000er-Marke.

Beinahe dreiviertel aller Flächen (73 Prozent) sind in sogenannten Big Boxes vermietet worden. Das sind Objekte, die nicht in Gewerbeparks verortet sind und logistisch genutzt werden sowie eine Hallenfläche von 10.000 Quadratmeter übersteigen sowie eine Höhe ab 10 Metern und einen Büroanteil geringer 20 Prozent aufweisen. Sie beanspruchen rund 182.500 Quadratmeter. Knapp ein Viertel der Flächen entfallen auf Gewerbeparks mit 23 Prozent beziehungsweise 57.500 Quadratmeter und die restlichen 10.000 Quadratmeter fielen weder in Big-Box noch in klassische Gewerbeparks.

Flächenumsatz nach Regionen: Ranking wie in 2021

Die stets erstplatzierte Region Süd erzielt auch im ersten Halbjahr 2022 mit insgesamt 117.500 Quadratmeter bzw. 47 Prozent den größten Flächenumsatz, auf sie entfällt beinahe jeder zweite vermietete Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Region Süd mit +1,4 Prozentpunkten leicht an Bedeutung gewonnen.

Auch die weitere Rangfolge bleibt unverändert: Zweitplatziert ist die Region Ost mit 75.000 Quadratmeter bzw. einem Anteil von 30 Prozent, kommend von 95.000 Quadratmeter bzw. 29,7 Prozent. Drittplatziert ist die Region Nord mit 37.500 Quadratmeter bzw. 15 Prozent (H1 2021: 69.000 Quadratmeter beziehungsweise 21,6 Prozent.). Sie verliert von allen Regionen am deutlichsten an Bedeutung mit -6,6 Prozentpunkten am anteiligen Flächenumsatz. Absolut verliert sie -45,6 Prozent und damit am stärksten von allen Regionen im Vergleich zum Vorjahresergebnis. Die erneut letztplatzierte Region West liegt im abgelaufenen Halbjahr bei 20.000 Quadratmeter bzw. 8 Prozent (H1 2021: 10.000 Quadratmeter beziehungsweise 3,1 Prozent) und kann damit auch absolut an Flächenumsatz zulegen konnte.

Logistik erneut vor Handel und Industrie

Seit dem ersten Halbjahr 2016 ist Logistik/ Spedition der größte Flächenabnehmer am Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt. Aktuell kommt die Branche auf 147.500 Quadratmeter bzw. einen Anteil von 59 Prozent. Im Vergleich der letzten Vorjahreszeiträume ist es der höchste prozentuale Anteil, gefolgt von H1 2018, wo er bei 58 Prozent bzw. 133.400 Quadratmeter rangierte. Zweitplatziert ist ebenfalls seit H1 2016 der Handel. Die Branche nimmt insgesamt 82.500 Quadratmeter bzw. 33 Prozent vom Gesamtflächenabsatz ab. Drittplatziert sind die Branchen Industrie/Produktion sowie die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit jeweils 10.000 Quadratmeter bzw. je 4 Prozent, aktuell fällt keiner der Top-Abschlüsse in diese Branchen.

Ausblick

Es bleibt nach Meinung der Analysten von Realogis abzuwarten, wie sich der Ukraine-Krieg und die gestörten Lieferketten auf die vom Export (Hafen) abhängige Hamburger Wirtschaft bis Ende des Jahres aufstellt. Realogis erwartet eine stabile Nachfrage in allen Größenordnungen bei gleichzeitig sich verknappendem Angebot bei ebenso wenig Neubauvorhaben bis Ende 2022. Aus diesen Gründen geht Realogis von einem Gesamtflächenumsatz bis Jahresende von ca. 450.000 Quadratmeter aus.