Colliers sieht Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auf dem Niveau von 2019/2020

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Bereits im Laufe des Jahres 2023 haben wir ein Nachlassen der Nachfragedynamik auf dem Vermietungsmarkt festgestellt. Dieser Effekt ist auch im ersten Quartal weiterhin sichtbar. Vor dem Hintergrund der schwächelnden Nachfrage fokussieren sich Nutzer vermehrt auf Toplagen. So überstieg der Anteil der TOP-8-Regionen am gesamtdeutschen Flächenumsatz den Fünfjahresdurchschnitt (39 Prozent) und lag bei 42 Prozent. Periphere Lagen haben es derzeit hingegen schwerer, nicht zuletzt aufgrund der gestiegenen Mautgebühren und hohen Transportkosten, die Nutzer bei der Standortwahl berücksichtigen müssen.“

Fünf von acht Standorten verzeichnen ein Plus beim Flächenumsatz

Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten fünf der TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte eine Zunahme beim Flächenumsatz. Trotz des Trends der letzten Jahre hin zu Abschlüssen im mittleren Flächensegment konnten München und Köln aufgrund einiger großvolumiger Abschlüsse den Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr sogar verdoppeln. Den höchsten Flächenumsatz wies Leipzig mit 84.700 Quadratmetern (+ 69 Prozent) auf, dicht gefolgt von Frankfurt mit 81.900 Quadratmetern (+ 29 Prozent). Das Schlusslicht bildete im ersten Quartal Stuttgart mit 22.600 Quadratmetern (- 26 Prozent).

Anders als im Vorjahr gab es in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 wieder Abschlüsse über 20.000 Quadratmeter. So waren die fünf größten Abschlüsse im ersten Quartal für über ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Der Fokus der Nutzer lag jedoch vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt und machten rund 19 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. Der größte Abschluss im ersten Quartal war eine Eigennutzeransiedlung in der Logistikregion München, im nördlichen Umland. Dort setzte die Group7 den Spatenstich für ihre 60.000 Quadratmeter große Logistikhalle, die den Flächenumsatz in München überproportional nach oben getrieben hat. Die drei größten Vermietungen fanden in den Logistikregionen Frankfurt, Köln und Leipzig statt, wo zwei Handelsunternehmen und ein Logistikdienstleister jeweils Flächen von rund 30.000 Quadratmetern anmieteten.

Stärkste Nutzergruppe mit einem Anteil von 40 Prozent am gesamten Flächenumsatz bildeten Logistikdienstleister, gefolgt von Handelsunternehmen mit 31 Prozent und Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe mit 16 Prozent.

„Zwar ist die Verteilung der Nutzergruppen nach Anzahl der Abschlüsse ziemlich ausgeglichen, sodass wir von einem gesunden Nachfragemix sprechen können. Trotzdem ist das allgemeine Marktsentiment seitens der Nutzer verhalten. Vor allem Industrieunternehmen haben mit strukturellen Veränderungen und zyklischen Schwankungen zu kämpfen, was wiederum die Auftragslage der Kontraktlogistiker beeinflusst. Darüber hinaus befeuern Berichterstattungen der Medien, dass etablierte Industrieunternehmen sich gegen den Standort Deutschland entscheiden, die allgemeine Unsicherheit“, ergänzt Roy.

Wachstum der Spitzenmiete verlangsamt sich

Die TOP-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 8 Prozent bei der Spitzen- und 10 Prozent bei der Durchschnittsmiete. Die höchste Spitzenmiete weist München mit 9,30 Euro/Quadratmeter (+ 9 Prozent) auf, gefolgt von Stuttgart mit 8,30 Euro/Quadratmeter (+ 6 Prozent), Hamburg mit 8,25 Euro/Quadratmeter (+ 15 Prozent) und Frankfurt mit 8,00 Euro/Quadratmeter (+ 7 Prozent). Berlin und Düsseldorf folgen mit einer Spitzenmiete von jeweils 7,90 Euro/Quadratmeter (+ 3 Prozent bzw. + 10 Prozent), dicht gefolgt von Köln mit 7,70 Euro/Quadratmeter (+ 8 Prozent). Schlusslicht bildet Leipzig mit 5,80 Euro/Quadratmeter (+ 7 Prozent). 

„Wir sehen, dass sich das durchschnittliche Mietwachstum seit letztem Jahr Schritt für Schritt verlangsamt hat und an Dynamik verliert. Langfristig werden die Mieten jedoch steigen, nicht zuletzt durch die niedrige Neubaupipeline, die zukünftig weiter zurückgehen wird. Da Projektentwickler aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und schwächelnden Nachfrage weniger spekulativ bauen, werden dem Markt in unterversorgten Lagen Flächen fehlen, was wiederum den Wettbewerbsdruck um qualitativ hochwertige Logistikflächen erhöhen könnte. Aufgrund regional unterschiedlicher Dynamiken wird die Lagebetrachtung somit wieder mehr in den Vordergrund rücken“, so Roy abschließend.