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Gewerbeparks – Wie Kommunen der Spagat gelingt

Zukünftig wird die Industrie als Flächennachfrager aufholen und das Angebot an citynahen Flächen weiter verknappen. In einem Gastbeitrag für Ramp One erläutert Adriano Borgia von Realogis, welche Anforderungen die Kommunen an Neuansiedelungen stellen und welche existierenden Gewerbepark-Konzepte von den Kommunen derzeit gern gesehen sind.
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Das Nadelöhr für Ansiedlungsstrategien ist seit Jahren die Grundstücksverfügbarkeit und die Bereitschaft der Kommunen neue Flächen auszuweisen bzw. Brownfield-Entwicklungen zu genehmigen.
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Mehr als acht Millionen Quadratmeter Industrie- und Logistikflächen sind 2021 in Deutschland vermittelt worden. Hieran hat der Handel und insbesondere der E-Commerce, getrieben durch das geänderte Einkaufsverhalten der Konsumenten, einen großen Anteil.

Zukünftig wird auch die Industrie als Flächennachfrager aufholen. Laut der aktuellen EY-Studie „Asset Management 2022: Schwerpunkt Logistikimmobilien“ sehen 96 Prozent der Teilnehmer einen Treiber für erhöhte Nachfrage im Inland in der stärkeren Fokussierung auf Nearshoring.

Die Frage ist und bleibt jedoch, wie erstens der weiter steigende Flächenbedarf der Versorgung der Bevölkerung durch citynahe Versorgungszentren abgedeckt werden kann, wie zum Beispiel für zukunftsorientierte Konzepte wie zum Beispiel die Lebensmittel-Lieferdienste wie beispielsweise Picnic oder Rewe. Zweitens benötigen Hersteller moderne Verarbeitungs- und Distributionsflächen in der Nähe ihrer Produktionsstätten.

Gastbeitrag

von Adriano Borgia

Drittens wollen viele Bundesländer und ihre Kommunen attraktive Unternehmen – gern in den Schlüsseltechnologien – ansiedeln. Aber auch diese kommen ohne einen hocheffizienten Rohstoff- und Warenverkehr nicht aus. Und viertens möchten Kommunen ihre bereits angesiedelten Unternehmen halten, bieten sie doch vielen Bürgerinnen und Bürgern attraktive Arbeitsplätze und sorgen für Steuereinnahmen. Aber auch das geht zum Teil nur in den Bestandsimmobilien.

Es braucht also moderne, effiziente Neubauten, damit die Firmen den sich ändernden Anforderungen, die der Markt und die Politik an sie stellen, gerecht werden können. In der Vergangenheit war jedoch die Verlockung zur Großflächenentwicklungen mit Einheiten ab ca. 10.000 Quadratmeter zu stark, wenn es eine der wenigen Möglichkeiten zu Neubauentwicklungen gab. Zudem wurde bei den Gewerbeparks der hohe Asset-Management-Aufwand bei einer Vielzahl von Nutzern mit kürzeren Mietlaufzeiten und kleineren Flächeneinheiten gescheut, da hierfür ein proaktives Management erforderlich ist. Aufgrund des Grundstücksmangels in der Bundesrepublik und die veränderte Nachfrage von Nutzern am Markt hat sich diese Einstellung mittlerweile geändert.

Wettbewerb unter den Kommunen um beste Ansiedlungen

Das Nadelöhr für Ansiedlungsstrategien ist seit Jahren die Grundstücksverfügbarkeit und die Bereitschaft der Kommunen neue Flächen auszuweisen bzw. Brownfield-Entwicklungen zu genehmigen. Während vereinzelte Kommunen auch explizit um die Ansiedlung von modernen Logistikflächen werben, welche nicht mit älteren reinen Speditions- oder Umschlagslagern aus den vergangenen Jahrzenten zu verwechseln sind, haben andere übersehen, dass es nur noch selten Anfragen für Großansiedlungen von Produktionsflächen mit einem hohen Verwaltungsanteil im klassischen Sinn gibt. Jetzt zeichnet sich ein Wettbewerb der Kommunen um die besten Unternehmen ab.

Eine Möglichkeit, viele der skizzierten Herausforderungen unter einen Hut zu bekommen, stellt die neue Generation von Gewerbeparks dar. Diese „Alleskönner“ bieten einem bunten Branchenmix aus bereits ortsansässigen und regionalen Nutzern – wie KMUs, Startups aus sämtlichen Branchen und E-Commerce-Unternehmen – moderne und nachhaltig errichtete Flächen.

City Dock, The Tube oder CityPark

Derzeit werden Multiuser Konzepte entwickelt, die neue Maßstäbe setzen, und die auf das Wohlwollen von Kommunen treffen. Dazu zählen beispielsweise das City Dock Gewerbepark Konzept von Panattoni, das beispielsweise in Leonberg bei Stuttgart, Kirchheim bei München, Berlin, Düsseldorf Ost oder im Essener Hafengebiet umgesetzt wurde. Oder das Pilotprojekt The Tube des Projektenwicklers Frasers Property Industrial in Düsseldorf-Reisholz sowie die Vario Parks in Bensheim oder Frankenthal. Auch Segro schreibt u.a. mit seiner Entwicklung auf dem ehemaligem Stora Enzo Areal auf der Bonner Straße in Düsseldorf mit seinem CityPark Konzept neue Erfolgsgeschichten.

Durch eine Umsetzbarkeit dieser Vorhaben auch auf kleineren Grundstücken ermöglichen sie den Nutzern, ihren Betrieb sogar wieder innerstädtischer bzw. näher am Ballungsraum durchzuführen. Und bieten ihnen gleichzeitig in einer infrastrukturstarken Umgebung Chancen zur Expansion und Reaktion auf volatile Märkte.

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„Es braucht moderne, effiziente Neubauten, damit die Firmen den sich ändernden Anforderungen, die der Markt und die Politik an sie stellen, gerecht werden können.“

Adriano Borgia
Geschäftsführer der Realogis Gesellschaften in Stuttgart sowie Frankfurt/Main des Immobilienberatungsunternehmens für Industrie- und Logistikimmobilien Realogis
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