Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien bleibt nach einer Analyse von JLL von der allgemeinen Krisenstimmung noch weitgehend verschont. „An das Wachstum aus dem ersten Halbjahr 2022 wurde auch im dritten Quartal angeknüpft“, heißt es in einer Mitteilung. So stieg das Transaktionsvolumen auf 7,6 Milliarden Euro, ein Plus von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und so viel wie nie zuvor in den ersten neun Monaten eines Jahres.
Im Vergleich zum Mittelwert der vergangenen fünf Jahre fällt das Wachstum mit 34 Prozent noch üppiger aus. Der Blick auf das dritte Quartal zeigt allerdings, dass die Dynamik auch auf dem Logistikmarkt etwas nachlässt. Mit zwei Milliarden Euro wurde die Investitionssumme aus dem zweiten Quartal zwar übertroffen (1,7 Milliarden Euro), blieb allerdings deutlich hinter dem Vorjahresquartal zurück (2,7 Milliarden Euro).
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von Tim-Oliver Frische
Die drohende Rezession und die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten sorgen für einen weiteren Anstieg der Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien. Nachdem sie im zweiten Quartal bereits um 15 Basispunkte zugelegt haben, sind sie im dritten Quartal um weitere 30 Basispunkte nach oben geklettert. In München, Frankfurt und Hamburg liegt die Spitzenrendite zum Ende des dritten Quartals somit bei 3,4 Prozent, in Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart sind es 3,45 Prozent.
Nach Ansicht von Diana Schumann, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany, wird sich der Renditeanstieg im weiteren Jahresverlauf fortsetzen: „Analog zu den steigenden Zinsen sehen wir bei laufenden Projekten bereits höhere Renditen. Mit einer weiteren Leitzinserhöhung könnte es zum Jahresende in Richtung 3,75 Prozent gehen.“
Zinsschwankungen erschweren die Preisfindung
Das Stimmungsbild unter Investoren ist entsprechend gespalten, weiß Dominic Thoma, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany. „Der Zins drückt auf das Pricing. Viele Investoren sind derzeit noch zurückhaltend oder in ihren Kaufpreisangeboten konservativ, bis sich ein neues Preisniveau herausgebildet hat. Dennoch gibt es zurzeit immer noch ausreichend Anleger, die kaufwillig sind. Das Problem sind hier eher die Schwankungen am Zinsmarkt, die die Investoren zu einer ständigen Anpassung ihrer Kalkulation zwingen. Das erschwert die Einigung zwischen den Vertragsparteien und zieht die Prozesse ungemein in die Länge.“
Dennoch rechnet Thoma mit zahlreichen Abschlüssen bis zum Jahresende. „Es sind eine ganze Reihe von Einzelobjekten und Portfolios am Markt. Auf der anderen Seite stehen Investoren mit großen Einkaufskörben, die mit Logistikimmobilien gefüllt werden sollen. Die Rekordmarke aus dem Vorjahr in Höhe von rund zehn Milliarden Euro könnte also noch geknackt werden.“
Großvolumige Transaktionen auf dem Vormarsch
Im bisherigen Jahresverlauf gab es 211 Transaktionen (Vorjahr: 227), wovon 15 Deals im dreistelligen Millionenbereich lagen. Auf sie entfällt etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens und somit deutlich mehr als in den Vorjahren. Zu den größten Einzelabschlüssen zählt der Erwerb eines Logistikzentrums im rheinland-pfälzischen Polch durch Allianz Real Estate sowie der Kauf eines Logistikzentrums in Kerpen durch ABG Capital. Für den größten Portfoliodeal sorgte Garbe Industrial. Der Asset-Manager erwarb mehrere Logistikgebäude für mehr als 600 Millionen Euro.
Auf der Käuferseite hatten Investoren aus Deutschland in den ersten neun Monaten dieses Jahres mit einem Anteil von 55 Prozent leicht die Nase vorn. Bei den Verkäufen fällt die Aufteilung deutlicher aus. Hier dominierten deutsche Akteure mit 73 Prozent das Marktgeschehen. Insgesamt wächst so der Saldo des Immobilienbestands von ausländischen Investoren um etwa 1,3 Milliarden Euro.
„Der Zins drückt auf das Pricing. Viele Investoren sind derzeit noch zurückhaltend oder in ihren Kaufpreisangeboten konservativ, bis sich ein neues Preisniveau herausgebildet hat. Dennoch gibt es zurzeit immer noch ausreichend Anleger, die kaufwillig sind.“
Dominic Thoma
Co-Head of Industrial Investment JLL Germany
