Der europäische Logistikimmobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Stabilisierung und Konsolidierung. Demnach wird für den Zeitraum vom 2. Quartal 2025 bis zum 2. Quartal 2030 ein durchschnittlicher Mietpreisanstieg von 70 Cent pro Quadratmeter erwartet. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate – der sogenannten Compound Annual Growth Rate (CAGR) – von 1,9 Prozent. Zum Vergleich: Zwischen dem 2. Quartal 2020 und dem 2. Quartal 2025 lag der CAGR bei 5,6 Prozent. Zu diesen Erkenntnissen kommt Garbe Research in seiner aktuellen Garbe Pyramid-Map zum ersten Halbjahr 2025.
Tobias Kassner, Leiter Research & ESG bei Garbe Industrial, erklärt: „Der außergewöhnliche Mietschub der letzten Jahre ist nicht dauerhaft reproduzierbar. Doch unsere Prognose zeigt: Die Preise bleiben stabil, und hochwertige Lagen behalten ihr Wachstumspotenzial.“
Bei der Garbe Pyramid-Map handelt es sich um eine Übersicht zu Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen für die 121 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 25 Ländern. Darüber hinaus enthält sie Prognosewerte für 88 Regionen, die im Rahmen einer Kooperation mit Oxford Economics entwickelt wurden.
Top-Regionen behaupten sich – Chancen in spezialisierten Märkten
Besonders Märkte wie München, Stuttgart, Inner London, Manchester, Paris, Barcelona und Warschau werden laut Prognose auch in den kommenden Jahren überdurchschnittliches Mietpreiswachstum sehen. Für diese Regionen wird ein CAGR von mehr als 2,0 Prozent erwartet, was auf ihre Funktion als zentrale Logistikdrehscheiben zurückzuführen ist. Regionen, die in den vergangenen Jahren bereits ein starkes Wachstumspotenzial gezeigt haben, weisen weiterhin robuste Entwicklungsperspektiven auf.
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von Tim-Oliver Frische
Erstes Halbjahr 2025: Mietanstieg verlangsamt, aber stabil
Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Spitzenmieten in Europa im Durchschnitt um 6 Cent auf 7,42 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit fiel das Mietwachstum mit 0,8 Prozent deutlich moderater aus als in den Vorjahren und bleibt unterhalb der prognostizierten Inflationsrate von 2,06 Prozent für 2025. In 59 Prozent der 121 untersuchten Regionen blieben die Spitzenmieten unverändert. Weitere 36 Prozent verzeichneten leichte Steigerungen, im Durchschnitt um 18 Cent pro Quadratmeter. Lediglich 5 Prozent der Regionen meldeten Mietrückgänge – zum Jahresende 2024 waren es noch 8 Prozent. Diese Entwicklung deute laut Garbe auf eine Stabilisierung hin.
Regionale Entwicklungen zeigen differenziertes Bild
In den 29 untersuchten Regionen in Deutschland stiegen die Mieten im Mittel ebenfalls um 6 Cent – ohne München nur um 3 Cent. Elf Regionen zeigten eine positive Entwicklung, darunter fünf der sieben größten Logistikstandorte. Leipzig und Magdeburg verzeichneten Rückgänge. Italien erzielte in fünf von sieben Regionen Mietsteigerungen mit einem Mittelwert von 24 Cent, Frankreich in vier von zehn Regionen mit durchschnittlich 4 Cent. Spanien wuchs in drei von vier Märkten um durchschnittlich 13 Cent. In Großbritannien verlangsamte sich das Wachstum auf 11 Cent, in den Niederlanden auf 5 Cent.
Leerstand leicht gestiegen – Nachfrage differenziert sich aus
Der langfristige Trend beim europäischen Flächenumsatz setzte sich fort und lag insgesamt auf dem bisherigen Niveau oder nur leicht darunter. Die durchschnittliche Leerstandsquote in Europa stieg bereits im ersten Quartal 2025 auf über 6,6 Prozent. Während Großbritannien, Italien und die Slowakei den größten Anstieg verzeichnen, zeigen sich in Deutschland, Spanien und Polen erste Zeichen der Erholung. Der deutsche Markt weist eine zunehmende Belebung auf, während Österreich und Tschechien eher verhalten agieren.
Lagequalität gewinnt an Bedeutung
„Wir erwarten in vielen Märkten ein weiteres, wenn auch moderateres Mietwachstum – getrieben von Strukturtrends, branchenspezifischer Nachfrage und regionaler Dynamik“, so Kassner. Politische Maßnahmen wie die Super-AfA der deutschen Bundesregierung könnten neue Impulse setzen, auch wenn ihre Wirkung erst mittelfristig zu erwarten ist. Insgesamt zeigt sich: Trotz abnehmender Dynamik bleibt der Markt robust – und bietet Chancen für Investoren, vor allem in Regionen mit guter Anbindung, spezialisierten Nutzern und hoher Lagequalität.
Hier geht es zur interaktiven Garbe Pyramid-Map.
„Wir erwarten in vielen Märkten ein weiteres, wenn auch moderateres Mietwachstum – getrieben von Strukturtrends, branchenspezifischer Nachfrage und regionaler Dynamik.“
Tobias Kassner
Leiter Research & ESG bei Garbe Industrial
