Marktüberblick
Ralf-Peter Koschny, Vorstandssprecher, Bulwiengesa AG:
1. Im Segment der Logistikimmobilien ist ein immenser Flächenhunger zu beobachten, der durch Neubauten und Brownfield-Entwicklungen zu befriedigen ist. Der Bedarf an zusätzlicher Logistikfläche beträgt in Deutschland 6,5 bis 7,0 Mio. Quadratmeter jährlich. Das entspricht in etwa einem Zehntel der Fläche Hamburgs.
2. In den letzten Jahren wurden immer mehr Projektentwicklungen spekulativ ohne festen Erstmieter begonnen. Die Pipeline-Projekte mit Fertigstellung im Jahr 2021 deuten auf einen Rekordanteil des spekulativen Bauens (rund 40 %) hin. Zu den Ursachen gehören unter anderem: gute Vermietungschancen an geeigneten Standorten, hohe Drittverwendungsfähigkeit durch standardisierte Hallenspezifika und andererseits auch zunehmend länger werdende Projektzeiträume (Ansiedlungsbegehren, ggf. Revitalisierungsmaßnahmen bei Brownfields etc.)
3. Themen der Nachhaltigkeit werden im Markt der Logistikimmobilien immer wichtiger. Es ist zu beobachten, dass der Anteil nachhaltig zertifizierter Immobilien stetig steigt. Wichtig sind hierbei ein möglichst geringer CO2-Ausstoß bzw. CO2-Neutralität im Rahmen des Betriebs. Zudem ist der Einsatz von recycelbaren Materialien im Rahmen von Um- und Rückbaumaßnahmen zu beachten. Nachhaltigkeit einer Logistikimmobilie stellt mittlerweile immer öfter auch eine Anforderung des Marktes an die Branche dar. Eine moderne und effiziente Immobilie erfüllt dabei nicht nur den Zweck, ein hohes Umweltbewusstsein zu signalisieren, sondern führt auch zu deutlichen Kosteneinsparungen.
Entwickler-Sicht
Fred-Markus Bohne, Managing Partner, Panattoni:
Fred-Markus Bohne betont, dass die zeitweise 28 laufenden Entwicklungsprojekte des europäischen Marktführers trotz Corona praktisch ohne Einschränkungen planmäßig verliefen. Auch auf der Nachfrageseite sieht er bislang kein Nachlassen, auch wenn einzelne Branchen wie der Automotive-Sektor derzeit schwächelten.
Die Covid-19-Pandemie und die damit einhergehenden Beschränkungen haben der Logistik fast unverhofft zu einer größeren und vor allem positiveren Aufmerksamkeit verholfen. Fred-Markus Bohne begrüßt dies von Herzen und führt es auch auf die wichtige und intensive Arbeit der Initiative Logistikimmobilien (Logix) zurück, die Panattoni unterstützt. Nach wie vor bestünden in den Kommunen oftmals Vorbehalte gegenüber der Ansiedlung von Logistikimmobilien, so Bohne, hier müsse jedes Mal neue Aufklärungsarbeit geleistet werden. Das sei bedauerlich, aber notwendig, denn Logistik sei kein isolierter Wirtschaftszweig, sondern im Herzen der Wirtschaft.
Bohne stimmt der Einschätzung Ralf-Peter Koschnys, bulwiengesa, bezüglich der aktuellen Trends in der Logistikimmobilienbranche zu: In den letzten Jahren sind Projektentwickler vermehrt dazu übergegangen, Projekte ohne Vorvermietung (spekulativ) zu entwickeln. Auch eine verhältnismäßige Zunahme von Brownfield-Entwicklungen ist bemerkbar. Bohne führt beide Entwicklungen auf die Problematik der Flächenverfügbarkeit zurück, die Trends seien logische Folgen der Knappheit an freien Grundstücken.
Der Nutzer
Frank Schmidt, Gründer und Geschäftsführer, TST:
„Wir brauchen schnelle Immobilien“
1) Über die veränderten Anforderungen an die Logistik:
„Hygieneartikel, Pharmaprodukte, Lebensmittel, Chemie: Bei uns brummt es in diesen Bereichen seit Beginn der Pandemie unverändert, wir haben keine Delle. Was zählt, ist Schnelligkeit. Wir brauchen schnelle Immobilien. Und wir müssen intelligente Prozesse bauen, um kein Tempo zu verlieren. Das bedeutet unter anderem: Der Grad der Automatisierung in der Lagerlogistik wird weiter steigen. Wir setzen bereits seit längerem auf Robotik. Bei TST arbeiten Roboter und Mitarbeiter heute sozusagen Hand in Hand.“
2) Über die veränderten Anforderungen an die Prozesse
„Produktion und Logistik rücken noch näher zusammen. Deshalb sehen wir bei TST Produktion immer in Kombination mit Logistik. Unser Ansatz ist es, Produktionsprozesse in Logistikzentren zu integrieren und uns immer weiter zu spezialisieren. Unser Motto heißt: Klasse statt Masse.“
3) Über die veränderten Anforderungen an das Unternehmen
„Wir erfinden uns immer wieder neu. Wir verstehen uns nicht als reiner Logistiker, sondern als Bindeglied zwischen Industrie und Handel. Die Herausforderung liegt heute darin, nicht nur einen geeigneten Immobilienstandort zu finden, sondern auch die Mitarbeiter für diesen Standort. Es ist nach wie vor ein Riesenthema, die Leute für unsere Branche zu begeistern.“
4) Über spekulatives Bauen und die Akzeptanz von Logistikimmobilien
„Als Nutzer haben wir es etwas leichter, die Kommunen zu überzeugen. Wir bringen langfristige Verträge mit und haben ein gutes Produkt, das sich gut verkaufen lässt. Im Gegensatz zur spekulativen Entwicklung, bei der die Nutzung noch offen ist, können wir unser Konzept von Anfang an transparent kommunizieren. Und: Wir verstehen uns nicht als reiner Logistiker, sondern als Bindeglied zwischen Industrie und Handel.“
