Von Carsten Lümkemann, Director Technical Development, und Philipp Oevermann, Director Logistics bei Segro Germany
Mehr als zwei Jahre nach Ausbruch der COVID-19-Pandemie sind die globalen Lieferketten alles andere als intakt – zu den Lockdowns in China kommen noch die Verwerfungen angesichts des Ukraine-Krieges hinzu. Die hohen Inflationsraten drücken zudem bei vielen Händlern und Produzenten auf die Margen, und vor allem die stark steigenden Preise für fossile Brennstoffe lassen jeden zusätzlichen Kilometer noch teurer werden. Gleichzeitig setzen immer mehr Logistiker auf ambitionierte Nachhaltigkeitsziele, nicht nur für die letzte Meile. Dabei spielt ein Faktor eine zentrale Rolle: Die Logistikimmobilie.
Nachhaltigkeit auf den Logistikflächen – neun Aspekte zur besseren Klimabilanz
Zunächst einmal ist es von entscheidender Bedeutung, die Immobilie selbst gemäß hohen Nachhaltigkeitsstandards zu realisieren. Zwar sind auch die Baumaterialien teurer geworden und die Baukosten kräftig nach oben geklettert, dennoch ist eine grüne Logistikimmobilie aktuell der beste Garant für einen kostenschonenden laufenden Betrieb. Schließlich gehören die immobilienbezogenen Energieverbräuche für Logistikdienstleister zu den größten Emissionsfaktoren neben dem Transport selbst – und in Zeiten stetig zunehmender Automatisierung der Intralogistik wird dieser Anteil immer relevanter.
Es kommt darauf an, nicht allein auf die konkreten Energieverbräuche im späteren Betrieb zu schauen, sondern bereits lange im Vorfeld die wichtigen Vorkehrungen zu treffen, anschließend einen schadstoffarmen Neubau umzusetzen und die Immobilie fortlaufend weiter zu optimieren. Insgesamt lassen sich hierbei neun wichtige Schlüsselfaktoren identifizieren – sowohl für die mittelgroße City-Logistikfläche als auch für die Big-Box-Lösung.
Die neun Schritte zur nachhaltigen Immobilie
- Im ersten Schritt ist es wichtig, bereits vor Baubeginn ein umfangreiches Modell auf Basis des „Building Information Modellings“ (BIM) zu erstellen, das die Informationen über alle Bauelemente und das Zusammenwirken der Komponenten präzise und transparent beschreibt. Diese Plattform sollte anschließend laufend mit Daten aus dem Bau ergänzt werden.
- Zweitens sollte bereits im Vorfeld eine umfangreiche Lebenszyklusanalyse durchgeführt werden, die darlegt, ob ein Flächenkonzept auch nach dem ersten Mietzyklus klimaschonend betrieben werden und damit wiedervermietet werden kann. Somit wird von Vorneherein verhindert, dass später umfangreiche Umbauarbeiten nötig werden.
- An diese Vorarbeit anschließend sollte bei der Wahl und Herkunft der Baumaterialien darauf geachtet werden, möglichst wenig Emissionen im Bereich „Embodied Carbon“ zu verursachen – dies kann vor allem durch klimaschonende Zemente, aber auch durch nachwachsende Baustoffe oder durch den Bezug von regionalen Herstellern erreicht werden.
- Viertens ist die großflächige Installation von Photovoltaikpaneelen wichtig, um die im Betrieb entstehenden CO2-Emissionen auszugleichen und somit einen klimaneutralen oder sogar klimapositiven Betrieb zu erreichen. Die größten Synergieeffekte lassen sich jedoch nur dann erreichen, wenn die Paneele mit einer modernen Gebäudetechnik kombiniert werden.
- Smart-Metering-Systeme messen den Verbrauch in Echtzeit und können daher vorzeitig Informationen darüber geben, wie der Betrieb optimiert werden kann. Der Eigentümer solcher Hallen kann auf Basis einheitlicher Technik sogar portfolioübergreifende Lösungen entwickeln, die anschließend den einzelnen Mietern zugutekommen.
- Moderne Gebäudetechnik inklusive Leuchtmittel, Heizungsanlagen und Wärmepumpen sorgen dafür, dass weniger Energie für den laufenden Betrieb aufgewendet werden muss.
- Um eine größtmögliche Kompatibilität mit modernen Liefermethoden zu erreichen und den durch Photovoltaikanlagen erzeugten Strom bestmöglich zu nutzen, sollten auf einem signifikanten Teil der Parkplätze E-Ladesäulen installiert werden.
- Darüber hinaus sollte auch auf diejenigen Aspekte der Nachhaltigkeit geachtet werden, die nicht direkt energiebezogen sind oder die sich nur schwer messen lassen. Dazu können beispielsweise die Stärkung der lokalen Biodiversität durch Bienenstöcke, Fledermausnisthöhlen oder auch die Renaturierung einzelner Bereiche auf dem Areal zählen. Ähnliches gilt für weitere Faktoren, die das Wohlbefinden der Mitarbeitenden erhöhen.
- Neuntens und letztens schließlich sollte eine solche Immobilie entsprechend zertifiziert werden, für deutsche Immobilien bietet sich beispielsweise der DGNB-Gold- oder -Platinstandard an. Dieses hat dabei gegenüber internationalen Systemen den Vorteil, dass es erstens exakt auf die Gegebenheiten des deutschen Baurechts entwickelt wurde und zweitens auch die Konformität mit der EU-Taxonomie bestätigt. Somit sind die Immobilien auch gemessen an den rechtlichen Standards deutscher Kommunen nachweislich nachhaltig.
Wenn die Immobilie für „grünere“ Transporte sorgt
Eine effiziente Photovoltaikanlage in Verbindung mit Ladesäulen ist das augenscheinlichste Beispiel dafür, wie eine Logistikimmobilie für eine „grünere“ letzte Meile sorgen kann – schließlich haben zahlreiche Dienstleister bereits auf dieser Basis die Fahrzeugflotte von Benzinern auf E-Fahrzeuge umgestellt. Wichtig ist jedoch, dass die Immobilie vorausschauend entwickelt wird, wozu unter anderem gehört, dass Strukturen vorgehalten werden. Sprich: Die Ladesäulen sollten für den Bedarf von 2030 geplant werden.
Alternative Entwicklungsansätze, kürzere Wege
Die neue Regionalität bei Produktion und Logistik sowie die Vor-Ort-Fertigung in Endkundennähe sparen zwar insgesamt enorme Wegstrecken und somit Emissionen ein. Für die lokale Produktionslogistik jedoch entstehen zusätzliche lokale Verkehre. Dementsprechend sinnvoll ist es, Produktions- und Logistiknutzungen unter anderem in Gewerbeparks zusammenzulegen, um die Wege zu verkürzen.
Ähnliche Potenziale bieten Multi-Level-Immobilien, die inzwischen in der City-Logistik häufiger eingesetzt werden, um in zentraler Lage möglichst viele Lieferfahrten zu bewerkstelligen. Diesbezüglich entstehen aktuell in Deutschland und ganz Europa nachhaltige Projekte mit innen liegenden Lastenaufzügen. Seltener jedoch sind mehrstöckige Big Boxes, deren Oberdeck auch für 40-Tonner befahrbar sind, da in vielen Fällen die Baukosten zu hoch ausfallen. Eine intelligente Alternative könnte jedoch darin bestehen, höhere, voll automatisierte und leistungsstarke Logistikimmobilien zu entwickeln, die jedoch ausschließlich ebenerdig befahrbar sind. Ein Beispiel dafür existiert unter anderem in Grand Union, also im Nordwesten von London, wo eine vierstöckige Logistikimmobilie mit aufteilbaren Flächeneinheiten Teil einer urbanen Quartiersentwicklung ist.
