Nachhaltigkeit von Logistikimmobilien: Hebel für mehr Effizienz im Betrieb

Risiken der Stromerzeugung

So positiv dies aus Umweltsicht ist, so herausfordernd kann dies allerdings aus steuerlicher Sicht werden: Handelt es sich beim Eigentümer um ein Unternehmen, das die Immobilie zur Vermietung im Bestand hält, können die zusätzlichen Einnahmen aus der Energieerzeugung dessen Steuerstatus verändern und die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff GewStG (Gewerbesteuergesetzes) gefährden. Auch wenn ohne Photovoltaikanlage operiert wird, kann das Risiko eines steuerschädlichen Anlagenbetriebes bei vermieteten Immobilien bestehen: Dieses resultiert dann aus dem Betrieb der liegenschaftseigenen Energienetze, sogenannte „Arealnetze“, und der jeweiligen Trafostation. Das Gewerbesteuerrisiko ist zwar vergleichsweise vielen Eigentümern bekannt, die weniger offensichtliche Gefahr ist jedoch, dass der Eigentümer als Stromlieferant und zusätzlich auch noch als Netzbetreiber gemäß Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) eingestuft wird. Diese Kopplung ist zum einen nicht zulässig, und zum anderen bedeutet das: Der Eigentümer muss sich plötzlich in das enge administrative Korsett zwängen, das vom EnWG vorgegeben wird. Gelöst werden können die Herausforderungen durch das Einschalten einer externen Betreibergesellschaft.

Komplettnutzer versus Multi-Use

Zu bedenken ist dabei außerdem die Frage, ob die Immobilie dauerhaft nur einen einzigen Komplettnutzer (Single Tenant) aufweist oder ob perspektivisch eine Aufteilung der Fläche für mehrere Nutzer (Multi Tenant) erfolgt. Die verursachungsgerechte Aufteilung des Verbrauchs über geeichte und anerkannte messtechnische Einrichtungen (Energiezähler) wird dann ein Thema. Es müssen geeignete Haupt- und Unterzählerstrukturen für die jeweiligen Mietbereiche geschaffen werden, damit anschließend die verbrauchs- und verursachungsgerechte Zuordnung in der Betriebskostenabrechnung erfolgen kann. Hierfür bieten sich Smart Meter an, die fernauslesbar sind und ihre Daten in automatisierte Datenmanagementsysteme des Eigentümers oder Dienstleisters übermitteln können. Diese Systeme dienen unter anderem dem fortlaufenden Monitoring, der Visualisierung und der Optimierung der Verbräuche.

Beleuchtung als weiterer Hebel

Neben der Energiezufuhr respektive einer umweltschonenden Quelle ist die genannte fortlaufende Verbrauchsoptimierung ein Hebel für mehr Nachhaltigkeit. Die Beleuchtung der Außenflächen sowie der Immobilie selbst wird häufig als Feld erkannt: Durch Einsatz moderner LED-Leuchtmittel kann der Anteil am Gesamtenergieverbrauch so deutlich gesenkt werden. Insbesondere bei Bestandsimmobilien eröffnet sich dadurch die Chance, den CO2-Fußabdruck rasch und vor allem ohne Kapitaleinsatz zu verbessern. Denn man kann auf Contracting-Ansätze zurückgreifen, bei denen Dienstleister kostenneutral einen Austausch älterer Leuchtmittel vornehmen. Die meisten Austauschmaßnahmen von älteren Leuchtmitteln amortisieren sich üblicherweise innerhalb von 2 bis 3 Jahren.

Heizungsanlage mit besserem Wirkungsgrad

Ähnlich ist dies auch bei veralteten Heizungsanlagen möglich: Der Contractor erneuert die jeweilige Heizanlage auf eigenes Risiko im Rahmen eines sogenannten Energieliefer-Contractingmodells – im Gegenzug erhält er vom Immobilieneigentümer langfristige Abnahmeverträge. Über die Laufzeit refinanziert der Contractor sein Investment. Allein durch den höheren Wirkungsgrad moderner Anlagen können häufig rund 30 Prozent des Primärenergieträgers wie bspw. Gas eingespart werden. Zudem können bei der Erneuerung der Anlagentechnik auch noch alternative Energiequellen geprüft und ggfs. in das Gesamtkonzept der üblicherweise Wärme-, Kälte- oder Stromversorgung integriert werden.

Einen weiteren Ansatzpunkt bei den Heizungsanlagen bietet die Reglungstechnik. Bei älteren Anlagen erlaubt ist eine graduelle Regelung des Heizbedarfs nicht gegeben, dort gibt es nur „An“ oder „Aus“. Bei Teilleerstand etwa wird dann zu viel Wärme bereitgestellt, denn die komplette Liegenschaft wird beheizt. Durch den Einsatz entsprechender moderner Regelungstechnik können die Heizanlagen witterungsbedingt und bedarfsgeführt betrieben werden, wodurch sich ebenfalls Einsparpotenziale von bis zu 20 Prozent ergeben.

Verhältnis zur grauen Energie

Insgesamt gilt: Das CO2, das im Betrieb emittiert wird, stellt nur eine Säule zur Verbesserung der Ökobilanz von Logistikimmobilien dar. Zu berücksichtigen ist unter anderem auch das in der Immobilie gebundene CO2. Man spricht hierbei von grauer Energie. Gemeint sind die Primärenergie und der CO2-Ausstoß, die anfallen, um ein Gebäude zu errichten. Sie umfasst zunächst den Energieaufwand beim Gewinnen der Grundmaterialien sowie beim Herstellen der Bauteile und deren Verarbeitung. Darüber hinaus wird auch der Transport von Menschen, Maschinen, Bauteilen und Verarbeitungsmaterial zur Baustelle bilanziert. Entsprechend stellt sich die Frage, ob veraltete Bestandsimmobilien im Sinne eines energieeffizienteren Betriebs saniert oder eher abgerissen werden sollten, um an gleicher Stelle einen energieeffizienten Neubau gemäß den aktuellen Anforderungen zu errichten. Sanierte Bestandsimmobilien dürften, sofern sich die Nutzungsdauer ausreichend erhöht, in ihrer Gesamtökobilanz oft besser abschneiden: Die Sanierung bestehender Liegenschaften erfordert vergleichsweise wenig Materialaufwand und damit weniger graue Energie.