Zu den wichtigsten süddeutschen Logistikregionen außerhalb der Metropolregion München zählen seit Jahren Nürnberg, Ingolstadt, Dingolfing und Regensburg. „Aufgrund der Corona-Pandemie sind Projektentwicklungsstarts von 2020 auf 2021/2022 verschoben worden. Aber in den kommenden zwei Jahren werden an allen vier Standorten insgesamt mehr als 400.000 Quadratmeter Neubauflächen errichtet werden“, berichtet Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH und u.a. für das Vermietungsgeschäft in diesen vier süddeutschen Logistik-Teilmärkten zuständig.
Die höchste Spitzenmiete für Neubauten wird derzeit mit 6,80 Euro/Quadratmeter im Stadtgebiet Nürnberg und 6,50/qm in Ingolstadt angeboten. Deutlich preiswerter können sich Hersteller, Handelsunternehmen und Logistikunternehmen in den Regionen Dingolfing und Regensburg mit 5,20 Euro/Quadratmeter niederlassen.
Region Nürnberg
„Im laufenden Jahr haben wir bis heute Abschlüsse in der Region Nürnberg von ca. 68.000 Quadratmeter Logistikfläche im Bestand und Neubau registriert. Die Corona-Pandemie hat die Grundstücksankäufe von Projektentwicklern sowie den Start einiger Bauvorhaben zwar nicht gestoppt, jedoch verschoben“, berichtet Stork. „So verlagern sich die für 2020 geplanten Ankäufe bzw. Baustarttermine auf 2021. Der Nachschub an Neubau-Logistikflächen in der gesamten Metropolregion Nürnberg, die 2021 bzw. 2022 auf den Markt kommen werden, hat eine Spannbreite – Stand heute – von 150.000 bis 240.000 Quadratmeter.“
Laut Realogis hat sich aufgrund von Corona an der Spitzenmiete nicht viel geändert. „Kleinere Interimslösungen konnten sich über Preisnachlässe freuen. Jedoch ist diese Entwicklung nicht von Dauer und damit auch nicht relevant für die Marktzahlen“, so Stork. Die angebotene Spitzenmiete in Nürnberg im H1 2020 liegt bei 6,80 Euro/Quadratmeter. Für die Durchschnittsmiete hat Realogis nach wie vor eine Range zwischen 4,70-4,80 Euro/Quadratmeter registriert. Die Spanne zwischen Neubau- und Bestandsmietpreisen lag im Q2 2020 auf dem Niveau des vorangegangenen Quartals: Neubau bei 4,50-6,80 Euro/Quadratmeter und Bestand bei 4,00-6,00 Euro/Quadratmeter.
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von Tim-Oliver Frische
Region Ingolstadt
„Aktuell entsteht bei Ingolstadt ein moderner Gewerbepark mit ca. 12.000 qm Logistikfläche und 20.000 qm Light Industrial Flächen für den Mittelstand, die bereits ab ca. 750 qm teilbar sind“, sagt Florian Stork. Die weitere Entwicklung bleibe jedoch abzuwarten.
Der Startpreis im Neubausegment ist von 4,50 Euro/Quadratmeter in Q1 2020 auf 4,60 Euro/Quadratmeter im Umland in Q2 2020 gestiegen und hat sich damit um 2,22 Prozent erhöht. Nahe dem Stadtrand von Ingolstadt, z.B. Kösching oder Großmehring sind Neubauflächen laut Realogis nicht mehr unter 5,30 Euro/Quadratmeter zu haben. Die Durchschnittsmiete liegt auf dem Niveau von 2019 bei 4,80 Euro/Quadratmeter. Die angebotene Spitzenmiete liegt bei 6,50 Euro/Quadratmeter.
Region Dingolfing
„Im ersten Halbjahr 2020 waren in der Logistikregion Dingolfing zwei Abschlüsse mit je ca. 11.000 Quadratmeter Logistikfläche maßgebend, die wir beide am Markt Pilsting vermittelt haben. Der Neubau der bauwo hat jedoch ein großes Potential, im Jahr 2020 einige weitere Abschlüsse zu generieren. Derzeit sind weitere spekulativ errichtete Flächen zwischen 20.000 und 50.000 Quadratmeter in der Pipeline“, so Stork. „Mit 45.000 Quadratmeter ist der größte Abschluss im laufenden Jahr von BMW in Mamming gezeichnet worden, der Bezugszeitpunkt liegt im September 2021. Die Errichtung von spekulativen Großflächen ist aufgrund der Pandemie verschoben worden und entsprechende Neubauflächen werden erst Mitte bzw. Ende 2021 oder 2022 auf den Markt kommen“, berichtet Stork.
Im Vergleich zu Q1 2020 ist der Angebotsmietpreis für Neubauten in Dingolfing im unteren Bereich von 3,90 auf 4,20 Euro/Quadratmeter gestiegen und hat sich damit um 7,69 Prozent verteuert. Die Spitzenmiete lag im Q2 2020 bei 5,20 Euro/Quadratmeter.
Region Regensburg
„Im Vorfeld der Pandemie hat sich ein Großabschluss über knapp 15.000 Quadratmeter angebahnt und wurde im ersten Halbjahr abgeschlossen. Hinzu kommt ein weiterer Abschluss am selben Standort, Makita hat in Obertraubling im August 2020 einen Mietvertrag über 16.500 Quadratmeter unterzeichnet“, kommentiert Stork. Die weitere Nachfrage sei aber laut Realogis verhalten.
In den ersten sechs Monaten liegen die Mietpreisspannen für Neubauten mit 4,30-5,20 Euro/Quadratmeter und für Bestandsimmobilien mit 3,90-4,80 Euro/Quadratmeter unverändert auf dem Niveau des Jahres 2019.
