Berliner Lager- und Logistikimmobilienmarkt in bester Verfassung

Bis Jahresende geht Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH, von einem Gesamtergebnis von 500.000 bis 600.000 Quadratmeter aus – ohne Hinzurechnung des Tesla-Werkes, das noch auf seine Baugenehmigung wartet. „Allerdings hat sich der Markt und das Land von der Tesla-Ansiedlung deutlich mehr erhofft. In der Regel lassen sich rund um ein Automotive-Werk wie beispielsweise BMW, Audi oder Mercedes eine Vielzahl von Automotive-Zulieferer und Logistikdienstleistern nieder, wovon ganze Regionen profitieren. Bisher haben sich in einer ersten Welle nur SAS Automotive und Hella mit insgesamt 25.000 Quadratmeter Nutzfläche für den Standort entschieden. Flächengesuche in Zusammenhang mit Tesla belaufen sich auf Null“, so Ben Dörks. Stattdessen hat sich Tesla so viel Grundstückflächen gesichert, dass sie ihre Dienstleister auf dem eigenen Grund und Boden ansiedeln.

Im Zuge der ausgebliebenen zweiten Welle haben sich die Mietpreise in der Region wieder stark nach unten korrigiert, so der Logistikimmobilienexperte. „Nach einem maximalen Mietpreisangebot von zwischenzeitlich bis zu 7 Euro pro Quadratmeter erleben wir jetzt einen starken Preisverfall zurück auf 4,00 bis 4,50 Euro/Quadratmeter“, berichtet Ben Dörks.

Bestandsobjekte vor Neubauten

Den größten Beitrag haben Vermietungen in Bestandsobjekte mit einem Anteil von 59 Prozent beziehungsweise 265.200 Quadratmeter beigesteuert. Der Neubau kam mit einem Flächenumsatz von 182.200 Quadratmeter auf einen Anteil von 41 Prozent. „Dieses Verhältnis deckt sich in etwa auch mit den Vorjahreszeiträumen 2020 und 2019, nur 2018 war es genau umgedreht“, so Ben Dörks.

Wenig Angebote und überhöhte Preisvorstellungen: Stadtgebiet Berlin

Größter Flächenabnehmer war das südliche Umland mit einem Anteil von 37 Prozent beziehungsweise 165.900 Quadratmeter. Maßgeblich beigetragen für das gute Abschneiden dieser Region haben drei der fünf größten Abschlüsse des laufenden Jahres (bis einschließlich Q3): Gestamp mit 20.500 Quadratmeter, Amazon mit 12.600 Quadratmeter und Kolonial mit 14.200 Quadratmeter.

Zweitplatziert ist das Stadtgebiet Berlin mit 29,2 Prozent beziehungsweise 130.700 Quadratmeter, auf das mit BMW (13.200 Quadratmeter) einer der Top-Abschlüsse entfällt. Allerdings hat diese Region von allen mit -13,1 Prozentpunkten am deutlichsten am anteiligen Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eingebüßt, was am Angebotsmangel sowie zum Teil an überhöhten Preisvorstellungen der Eigentümer liegt.

Drittplatziert ist das westliche Umland mit 12,2 Prozent beziehungsweise 54.800 Quadratmeter, gefolgt vom östlichen Umland mit 12 Prozent beziehungsweise 53.800 Quadratmeter, das von allen Regionen mit +7,8 Prozentpunkten seinen Anteil am Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum am deutlichsten ausbauen konnte, nicht zuletzt dank des Vertragsabschlusses mit SAS Automotive System in Höhe von 17.500 Quadratmeter. Das Schlusslicht bildet das nördliche Umland mit 9,6 Prozent beziehungsweise 42.800 Quadratmeter.

Industrie/Produktion und Handel/E-Commerce auf den Plätzen 2 und 3

Logistik/ Spedition ist bis einschließlich September 2021 die flächenhungrigste Branche mit einem Anteil von 43,5 Prozent beziehungsweise 194.800 Quadratmeter. Im Vorjahresvergleich gewinnt dieses Segment mit einem Plus von 20,9 Prozentpunkten von allen Branchen am deutlichsten an Bedeutung. Auch total steigt der Flächenumsatz dieser Branche deutlich an, kommend von Q1-Q3 2020 mit 77.900 Quadratmeter zu 194.800 Quadratmeter, was einem Plus von 150 Prozent entspricht. Insgesamt drei Top-Deals entfallen auf diese Branche, hierzu zählen Kolonial (14.200 Quadratmeter), Rieck (19.000 Quadratmeter) und BLG (18.510 Quadratmeter).

Zweitplatziert ist weiterhin Industrie/ Produktion mit einem Anteil von 22,7 Prozent beziehungsweise 101.900 Quadratmeter. Drei der Fünf Großabschlüsse entfallen in diese Kategorie: Gestamp (20.500 Quadratmeter), SAS (17.500 Quadratmeter) und BMW (13.200 Quadratmeter).

Auf dem dritten Rang liegt das Segment Handel/ E-Commerce mit einem Anteil von 19,9 Prozent beziehungsweise 89.000 Quadratmeter, das mit -22,5 Prozentpunkten von allen Branchen den deutlichste Bedeutungsrückgang am anteiligen Flächenumsatz verzeichnete (in totalen Zahlen: -39 Prozent; Q1-Q3 2020 lag der Flächenumsatz der Branche Handel/ E-Commerce bei 146.300 Quadratmeter). Der E-Commerce überwog deutlich mit 72,8 Prozent (64.800 Quadratmeter), wozu der Top-Abschluss von Amazon über 12.600 Quadratmeter zählt, vor dem stationären Handel mit 27,2 Prozent (24.200 Quadratmeter).

Letztplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 13,9 Prozent beziehungsweise 62.300 Quadratmeter, zuvor war diese ebenfalls letztplatziert mit 10,3 Prozent beziehungsweise 35.600 Quadratmeter in Q3 2020.

Q1-Q3: Markt schließt 124 Verträge ab

Realogis hat bis Ende September 2021 insgesamt 124 Abschlüsse registriert. Mit 81 entfiel die Mehrheit auf kleine bis mittlere Flächengrößen (bis 3.000 Quadratmeter), 43 entfielen auf Flächen ab 3.001 Quadratmeter (davon 8 auf Großabschlüsse ab 10.001 Quadratmeter).

Im zweiten Quartal 2021 erreichte die Spitzenmiete bereits mit 7,50 Euro/Quadratmeter ihren vorläufigen Höchstwert und hielt ihn in Q3 2021 (Q3 2020: 7 Euro/Quadratmeter), was einem Plus von 7,1 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht. Damit übertrifft sie auch den 5-Jahresschnitt der Vorjahreszeiträume von 6,54 Euro/Quadratmeter um 14,7 Prozent. In Q1 2021 lag die Spitzenmiete noch bei 7,20 Euro/Quadratmeter.

Auch die Durchschnittsmiete bewegt sich in Q3 seitwärts bei 5,90 Euro/Quadratmeter, wie bereits in Q2 2021 und Q1 2021.