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Dämpfer für den Hamburger Logistikmarkt

Der Hamburger Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen konnte das starke Vorjahresergebnis nicht halten und rutscht um deutliche 22,2 Prozent auf 490.000 Quadratmeter ab. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis in seinem neuesten Marktbericht.
©: Realogis
Die Entwicklung des Flächenumsatzes 2022 in Hamburg ist gegenüber dem Vorjahr zwar rückläufig, aber der aktuelle 5-Jahresschnitt in Höhe von 498.000 Quadratmeter wurde lediglich um 2 Prozent verfehlt.
Foto: Realogis
Der Hamburger Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen konnte das starke Vorjahresergebnis von 630.000 Quadratmeter der durch alle Marktteilnehmer vermittelten Mietflächen nicht halten. Er rutscht um deutliche 22,2 Prozent auf 490.000 Quadratmeter ab. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis in seinem neuesten Marktbericht. Allerdings wurde der aktuelle 5-Jahresschnitt in Höhe von 498.000 Quadratmeter lediglich knapp um 2 Prozent verfehlt. 2018 wurde exakt gleich viel Fläche wie in 2022 vermittelt, 2019 lag der Umsatz sogar nur bei 360.000 Quadratmeter. „Nach zwei Jahren des deutlichen Wachstums in Folge erfährt der Markt damit einen deutlichen Dämpfer. Auch 2022 war durch eine sehr angespannte Situation des Flächenangebotes geprägt – bei gleichzeitig hoher Basisnachfrage.“, kommentiert Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH und Panelteilnehmer beim Ramp One-Event am 26. April.

Artikel

von Tim-Oliver Frische

„Positiv zu werten ist die Vielzahl großvolumiger Abschlüsse für Einheiten über 20.000 Quadratmeter“, berichtet Stefan Imken, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH. So trugen sogenannte Big-Boxes entscheidend zum Flächenumsatz bei, d.h. Immobilien ab 10.000 Quadratmeter mit der Hauptnutzungsart durch Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 Prozent. Sie stellen dreiviertel aller im Berichtszeitraum vermittelten Flächen bzw. 372.400 Quadratmeter.

Der Industrie- und Logistikimmobilien Mietmarkt Hamburg war 2022 zu mehr als zweidrittel (328.300 Quadratmeter) durch Abschlüsse in Objekten geprägt, die nicht im Eigentum standen. Rund 30 Prozent entfielen auf Eigennutzer mit 147.000 Quadratmeter und weitere 3 Prozent bzw. 14.700 Quadratmeter auf Objekte ohne bekanntes Eigentumsverhältnis.

Top-7 Umsatzbringer stellen 40 Prozent des Flächenabsatzes

Die 7 Top-Umsatzbringer akkumulieren eine Fläche von 196.000 Quadratmeter und tragen 40 Prozent des Gesamtumsatzes bei. Hierzu zählen die drei größten Abschlüsse: Aldi (42.500 Quadratmeter), Airbus (30.000 Quadratmeter) und Pfaff Logistik GmbH (29.500 Quadratmeter). Die Pfaff Logistik GmbH schaffte es auch im Vorjahr 2021 mit einem Abschluss über 17.500 Quadratmeter im südlichen Hamburger Umland in die Top-7 Liga der größten Mietvertragsabschlüsse.

Fünf der sieben Top-Abschlüsse bzw. 136.500 Quadratmeter fanden in Logistik-Neubauten statt, darunter auch der größte Abschluss des Gesamtjahres durch Aldi über 40.000 Quadratmeter, so die Analyse von Realogis.

Zurückhaltung auf dem Investment- und Projektentwicklungsmarkt

„Investoren und Projektentwickler stellen viele ihrer Ankaufprüfungen zurück. Die Gründe liegen u.a. in der Zinspolitik sowie teilweise noch in der Unsicherheit bei der Baukostenkalkulation“, erklärt Jörg Lojewski.

„Bei den Nutzern werden verbrauchsabhängige Nebenkosten, insbesondere Gas und Strom, bei der Entscheidungsfindung immer wichtiger“, so Jörg Lojewski. „Dadurch werden Bestandseigentümer älterer Immobilien gezwungen, ihre Objekte zu optimieren. Neubauten der institutionellen Entwickler werden überwiegen nur noch mit PV-Anlage und mit Alternativen zur Gasheizung wie beispielsweise Wärmepumpen erstellt“, so Jörg Lojewski.

Prognose: 2023

„Die Entwicklung des Hamburger Logistikmarktes in 2023 wird insbesondere von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängen, für die eine leichte Rezession vorausgesagt wurde. Darüber hinaus bleibt abzuwarten, wie sich die Energiekosten im Laufe des Jahres entwickeln werden“, kommentiert Stefan Imken. „Unabhängig davon sind die Vorzeichen für die Assetklasse Lager- und Logistikimmobilien für den Hamburger Standort inklusive der Metropolregionen positiv. Wir gehen davon aus, dass der Handel – insbesondere der E-Commerce – verstärkt Einzug im Hamburger Marktgebiet halten wird. Die Nähe zu den Containerterminals und die sehr gute Infrastruktur sind hier ausschlaggebend.“

Aufgrund des reduzierten Angebotes geht Realogis von einem durch alle Marktteilnehmer erzielten Gesamtflächenumsatz in 2023 von gesamt ca. 400.000 Quadratmeter aus. 

Spitzenmiete steigt um 16,4 Prozent

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„Die Spitzenmiete erreicht mit 7,80 Euro/Quadratmeter ihren neuen vorläufigen Höchstwert“, kommentiert Jörg Lojewski. „Hier trifft Flächenknappheit auf weiterhin anhaltend gute Nachfrage und hohe Baukosten sowie hohe Kaufpreise für Grundstücke.“

Kommend von 6,70 Euro/Quadratmeter Ende 2021 stellt der Mietpreisanstieg mit +16,4 Prozent den stärksten Zuwachs der Aufzeichnungen von Realogis dar. In der Folge wird auch der 5-Jahresschnitt von 6,56 Euro/Quadratmeter um deutliche 18,9 Prozent übertroffen.

Auch die Durchschnittsmiete erreicht mit einem Plus von 7,4 Prozent auf 5,80 Euro/Quadratmeter ihr neuestes Peak. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell 7,4 Prozent über dem 5-Jahres-Schnitt von 5,20 Euro/Quadratmeter.

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