Flächenmangel zeigt sich in NRW immer deutlicher

„Auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt tritt der Flächenmangel immer stärker zutage. Wir sahen im Schlussquartal zudem ein verhalteneres Konsumumfeld“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics und Teamleiter für das Marktgebiet Nordrhein-Westfalen bei CBRE in Deutschland. Die Konsumzurückhaltung spiegelte sich besonders im rückläufigen Flächenumsatz der Handelsunternehmen, die im bevölkerungsreichsten Bundesland eine entscheidende Rolle am Logistikmarkt einnehmen. Im Vergleich zu 2021 ging der Flächenumsatz der Handelsunternehmen um 36 Prozent auf 510.000 Quadratmeter zurück. Dennoch war der Handelssektor mit 28 Prozent am gesamten Flächenumsatz (2021: 35 Prozent) die stärkste Nutzergruppe. Auch der Anteil der Logistikunternehmen ging um ein Drittel auf 430.000 Quadratmeter zurück. Lediglich Produktionsunternehmen konnten ihren Flächenumsatz um 37 Prozent auf 325.000 Quadratmeter steigern.

Anteil der Neubauflächen rückläufig

Die Zuspitzung des Flächenmangels zeigte sich dabei bei dem in Neubauflächen erzielten Flächenumsatz. Verglichen mit 2021 ging deren Anteil am Gesamtumsatz um 23 Prozentpunkte auf 47 Prozent zurück. Im Gegensatz zu diesem Trend entfielen die fünf größten Abschlüsse des Jahres jedoch auf Neubauten. „Angesichts des zunehmenden Flächenmangels kommt es zu immer weniger Umzügen. Somit werden weniger Bestandsflächen frei, die damit ihrerseits nicht von anderen Unternehmen bezogen werden können“, erklärt Koepke. Abgesehen vom größten Abschluss, einer Anmietung von Rhenus in Wesel über 81.400 Quadratmeter, handelte es sich bei den Top-5-Deals um Eigennutzungen. Insgesamt stieg deren Anteil am Flächenumsatz leicht auf 27 Prozent.

Weiterhin dominierte das Ruhrgebiet das Marktgeschehen (anteilig 36 Prozent des Flächenumsatzes 2022), wenngleich der Flächenumsatz im Jahresvergleich um sechs Prozent auf 590.000 Quadratmeter zurückging. Im Teilmarkt Düsseldorf fiel der Rückgang mit einem Minus von 33 Prozent noch deutlicher aus. Mit 230.000 Quadratmetern handelte es sich dennoch um den drittstärksten Teilmarkt, nach der Teilmarktregion Köln mit einem Flächenumsatz von 280.000 Quadratmetern (plus neun Prozent). Der Flächenumsatz der Region Mönchengladbach stieg um 39 Prozent auf 78.000 Quadratmetern. Auf das restliche Nordrhein-Westfalen entfielen damit 410.000 Quadratmeter (minus 30 Prozent).

Mit Ausnahme des Ruhrgebietes, wo die Spitzenmiete für Logistikimmobilien stabil bei sechs Euro pro Quadratmeter und Monat blieb, stiegen die Mieten in den anderen Teilmärkten deutlich an. In Düsseldorf und in der Region Köln stiegen die Spitzenmieten im Vorjahresvergleich um acht Prozent auf sieben Euro pro Quadratmeter. Und in der Region Mönchengladbach legten sie immerhin um fünf Prozent auf 5,80 Euro pro Quadratmeter und Monat zu.

Ausblick auf 2023

„Auch für 2023 ist ein verhaltener Flächenumsatz zu erwarten. Denn unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung gibt es angesichts der begrenzten Zahl von Neubauprojekten nur wenig Bezugsmöglichkeiten für Unternehmen, die Industrie- und Logistikimmobilienflächen suchen“, sagt Koepke. „Während schon länger Brownfields im Fokus des Neubaugeschehens stehen, werden die Vorlaufzeiten bei diesen Projekten immer länger und die Sanierung, Baureifmachung und Genehmigung komplexer. Immerhin stehen in Nordrhein-Westfalen noch einige größere Brownfield-Flächen zur Verfügung, während das Angebot an neuen Gewerbe- und Industriegebieten überschaubar und inzwischen immer mehr Produktions-, High-Tech-, und Büronutzungen vorbehalten ist.“