Deutschland ist mit Abstand der größte Markt für Logistik- und Industrieimmobilien in Europa. Derzeit gibt es hierzulande rund 68 Mio. m² investorenrelevante Logistikfläche – mit steigender Tendenz. „Die Logistik hatte 2018 einen Anteil von 10 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen und damit in den vergangenen Jahren einen ordentlichen Aufschwung bekommen“, sagt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer Garbe Industrial Real Estate, Hamburg.
Das Mietflächenangebot ist zurzeit jedoch begrenzt, aber der Markt erlebt eine steigende Flächennachfrage und ein starkes Investoreninteresse. „Das wird auch in den nächsten Jahren die Szene bestimmen“, fügt er hinzu. In der Konsequenz bedeute dies, besonders in den Metropolregionen, dass sich die Kaufpreise weiter nach oben bewegen und auch das Mietniveau weiter leicht anziehe. Mietvertragslaufzeiten werden kürzer. „Die Luft für Anleger wird dünner, denn die Renditen stehen unter Druck“, erläutert Hempel.
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von Nicole de Jong
E-Commerce kurbelt Nachfrage an
Politische und weltwirtschaftliche Krisen treffen den Logistikmarkt seiner Erfahrung zufolge immer mit ein bisschen Verzögerung. Der Fachkräftemangel tritt nicht in allen Bereichen der Logistik gleichzeitig auf, zumal die Automatisierung zum Teil helfe, Personalprobleme zu lösen. „Einen Konjunktureinbruch sehen wir in Bezug auf die Logistikimmobilienwirtschaft nicht unmittelbar auf uns zu kommen“, betont der Garbe-Geschäftsführer. Allerdings sorgen die nicht zur Verfügung stehenden Flächen für etwas Druck. Demgegenüber steht der wachsende Bedarf an Flächen vor allem durch den stetig steigenden E-Commerce.
Der größte Nachfrager von Logistikflächen ist demnach derzeit der Handel, gefolgt von Transport und Logistik. Der Onlinehandel benötigt deutschlandweit stadtrandnahe oder zunehmend auch innerstädtische Kapazitäten sowie unterschiedliche Gebäudetypen. „Die Anforderungen an Logistik verändern sich und damit auch die an Immobilien“, sagt Hempel.
Klassische Distributions- oder Umschlagzentren werden ergänzt durch sogenannte E-Commerce-Fulfillment-Center mit mehr Platz für Rechenzentren, Büroflächen oder Fotostudios zum direkten Erfassen neuer Waren, Last-Mile-Immobilien wie Mikrohubs und Hybridimmobilien, wo Prozesse und Aufgaben, die in Logistik und Produktion erforderlich sind, langfristig in einer Immobilie verschmelzen. „Investoren wollen außerdem wissen, wie das neue Gebäude in den nächsten 30 und nicht wie bisher 10 Jahren Geld verdient“, erläutert er.
Aufschwung durch Brownfields
Innerstädtische Logistik erfordert möglicherweise neue Infrastruktur. Alle Beteiligten seien gefordert, neue Lösungen zu erarbeiten, um Verkehrsprobleme zu beseitigen und die Versorgung der Städte zu gewährleisten. Hier könnten kombinierte Nutzungen von Gebäuden aus Büro, Handwerk und Logistik sinnvoll sein. Aber: „Die Vorbehalte der Städte und Kommunen steigen“, sagt er. Logistikentwicklungen haben gegenüber anderen Nutzungsarten wie Wohnen und Gewerbe aufgrund von Verkehr, Lärm, wenig Gewerbesteuer und geringer Arbeitsplatzdichte häufig das Nachsehen. „Das verschärft unsere Flächenproblematik noch mal ein bisschen“, fügt Hempel hinzu.
Einen wesentlichen Aufschwung dagegen bescheren Brownfield-Entwicklungen. Ihr Anteil an allen Projektentwicklungen beträgt inzwischen rund ein Fünftel. Sie profitieren von der vorhandenen lokalen Akzeptanz; Genehmigungen sind leichter zu bekommen. Zuvor weggefallene Arbeitsplätze entstehen neu, und mögliche Altlasten wie verklappte problematische Stoffe im Boden werden beseitigt. „Hier wird es aufgrund von sterbenden Industrien künftig noch weitere Flächen geben“, ist sich Hempel sicher. (kl)
