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Die Logistikimmobilie 2022 vs. 2023

Für Nutzer aus Industrie und Logistik stellt sich die Frage nach der sich verändernden Global Supply Chain und der Gewährleistung der Lieferfähigkeit. Als Logistik-Weltmeister steht Deutschland im Rampenlicht und muss beweisen, wie es diese Herausforderungen meistert. Ein Gastbeitrag von Stephan Dalbeck.
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„Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Industrie- und Logistikbranche im vergangenen Jahr von vielen externen Störfaktoren geprägt wurde, die hauptsächlich einen starken Einfluss auf die Lieferketten und einen eher temporären Charakter hatten“, resümiert Stephan Dalbeck in seinem Gastbeitrag für Ramp One.
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Für Nutzer aus Industrie und Logistik stellt sich die Frage nach der sich verändernden Global Supply Chain und der Gewährleistung der Lieferfähigkeit. Als Logistik-Weltmeister steht Deutschland im Rampenlicht und muss beweisen, wie es diese Herausforderungen meistert.

Auch die boomende Assetklasse Logistikimmobilien befindet sich seit Beginn des Ukraine-Krieges vor schwer einschätzbaren Herausforderungen. Dabei werden vor allem die Entwickler und Generalunternehmen mit Baumaterialverfügbarkeit und Personalmangel konfrontiert.

Colliers International Deutschland GmbH hat es sich mit seinem Industrial & Logistics Team zur Aufgabe gemacht, seine Kunden vollumfänglich mit Informationen zum Marktgeschehen rund um die Logistikimmobilie zu versorgen. Diese Beratungsleistung ist, neben der Vermietung und dem Verkauf von Logistik- und Industrieimmobilien, seit zwei Jahren eine wesentliche Säule des Dienstleistungsangebots des Unternehmens.

Das weitreichende Netzwerk von Colliers ermöglicht eine umfangreiche Datenerhebung, welche durch die hausinterne Market Intelligence & Foresight Abteilung umfassend analysiert wird, um hieraus erste Prognoseansätze zu formulieren.

Gastbeitrag

von Stephan Dalbeck,
Managing Director Business Development Colliers

Qualitative Umfrage im Jahr 2022 gestartet

Vor diesem Hintergrund hat das Industrial & Logistics Team von Colliers eine qualitative Umfrage unter den wesentlichen Key-Playern im Jahr 2022 durchgeführt und untersucht, welche Veränderungen die Marktteilnehmer vor dem Hintergrund der aktuellen regionalen und geopolitischen Krisen am Markt wahrnehmen. Befragt wurden institutionelle Entwickler, führende Generalunternehmen sowie Nutzer aus der Industrie und Logistik.

Die Umfrage ergab, dass führende institutionelle Entwickler in Deutschland planten, ihre Pipeline, auch im spekulativen Bereich, weiterhin umzusetzen. Indifferent war die Einschätzung hinsichtlich einer steigenden Nachfrage nach Bauaktivitäten im Jahr 2023. Aufgrund verschiedener Faktoren wurde von weiterhin steigenden Mieten ausgegangen. Veränderte Lieferketten und angepasstes Einkaufs- und Materialdispositionsverhalten der Industrie würden voraussichtlich zu größeren Pufferlagern führen. Bisherige globale Handelsunternehmen wurden infrage gestellt, genauso wie das Thema Globalisierung.

Zu Beginn des Jahres 2023 konnten wir in unseren regelmäßig stattfindenden Gesprächen mit den Marktteilnehmern bereits erkennen, dass sich zwischenzeitlich einige Annahmen aus dem Jahr 2022 verändert haben. So werden zum Beispiel einige institutionelle Entwickler nicht mehr zwingend ihre geplante Pipeline umsetzen und spekulative Errichtungen werden nur noch sehr selektiv, wenn überhaupt stattfinden. Die Prüfung von neu geplanten Logistikflächen ist nunmehr intensiver und die dahinterstehenden Investoren haben einen deutlich erhöhten Informationsbedarf, um eine Entscheidung treffen zu können. In der Folge wird das negative Auswirkungen auf die zeitliche und mengenmäßige Produktverfügbarkeit moderner neuer Logistikflächen im Jahr 2023 haben.

Zumindest bei den Baukosten ist aktuell eine Stabilisierung zu erkennen und von einem weiteren Anstieg der Baukosten gehen die Bauunternehmen für dieses Jahr nicht aus. Immer unter der Maßgabe, dass keine weiteren Einflussfaktoren wie überdurchschnittlicher Zinsanstieg oder Gefährdung der Materialverfügbarkeit durch weitere politische oder kriegerische Auseinandersetzungen entstehen. Und die Auftragsbücher der Generalunternehmen sind für 2023 gut gefüllt.

Mietpreise werden weiter steigen

Aktuell gehen wir davon aus, dass ein für das Jahr 2023 vorhersehbarer Mangel an neuen Logistikflächen dazu führen wird, dass die Mietpreise sowohl für neue als auch bestehende Flächen weiter deutlich ansteigen. Zwar registrieren wir, dass einige E-Commerce Unternehmen aufgrund des eingetrübten Konsumklimas ihre Expansionspläne anpassen müssen und Flächen anbieten. Dies wird jedoch langfristig die hohe Nachfrage nicht bedienen können, zumal diese Untermietflächen nur für kurze Mietlaufzeiten zur Verfügung stehen.  

Hinsichtlich veränderter Lieferketten und angepassten Einkaufs- und Materialdispositionsverhalten der Industrie ist noch keine signifikante Bewegung erkennbar, wenngleich einige Logistikausschreibungen bereits mit einem leicht erhöhten Anteil an Pufferlager auf dem Markt sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Industrie- und Logistikbranche im vergangenen Jahr von vielen externen Störfaktoren geprägt wurde, die hauptsächlich einen starken Einfluss auf die Lieferketten und einen eher temporären Charakter hatten. Zu den nachhaltigen Trends auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt, die wir erkennen, gehört vor allem die Berücksichtigung der ESG-Kriterien bei den bestehenden und neuen Immobilien.

Hier ist festzustellen, dass aktuell noch eine erhebliche Diskrepanz zwischen den ESG-Vorgaben institutioneller Fonds und somit Investoren von Entwicklungen herrscht, gegenüber der Bereitschaft der Nutzer diese als der Umwelt und der Gesellschaft geschuldeten Maßnahmen auch in der Miete zu goutieren.

Dabei zeigen neueste Gespräche mit Generalunternehmen, dass die Berücksichtigung der ESG-Kriterien nicht zu höheren Baukosten führen müssen, wenn sie bereits von Beginn der Planung einer neuen Immobilie mitberücksichtigt werden.

ESG-Kriterien werden immobilienspezifisch ausgewählt. Die Energiegewinnung sowie der Verbrauch sind hier ein wesentlicher Bestandteil. Mit der Initiative „Power of Logistics“ der BVL Themenkreis Logistikimmobilien können hier vielfältige Lösungen angeboten werden, die Nutzern und Kommunen bei der Gewinnung alternativer Energien neue Wege aufzeigen.

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„Aktuell gehen wir davon aus, dass ein für das Jahr 2023 vorhersehbarer Mangel an neuen Logistikflächen dazu führen wird, dass die Mietpreise sowohl für neue als auch bestehende Flächen weiter deutlich ansteigen.“

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