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Die Logistik braucht Neubau- und Bestandsentwicklung

Neubau- oder Bestandsentwicklung? Was langfristig nachhaltiger und klimaschonender ist, darüber lässt sich streiten. Alexander Hund, Regional Development Director South bei CTP, wägt in seinem Gastbeitrag Pro und Cons für beide Ansätze ab – und spricht sich für eine „undogmatische Verbindung“ aus.
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„Immobilienentwickler sind angehalten, wo immer ökonomisch möglich, die Bestandsentwicklung vor den Neubau zu stellen. Doch genau hier liegt der Knackpunkt. In vielen Fällen ist der Neubau immer noch die wirtschaftlichere Lösung.“
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Neubau- oder Bestandsentwicklung – die Debatte hat durch das zunehmende Nachhaltigkeitsbewusstsein und steigende regulatorische Vorgaben stark an Bedeutung gewonnen. Von der Deutschen Umwelthilfe kamen kürzlich Forderungen nach einem Abrissmoratorium für die Immobilienwirtschaft auf. Das Moratorium soll so lange gelten, bis der Bundestag ein Gesetz erlässt, das jeden Gebäudeabriss unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Das etwaige Forderungen ernst zu nehmen sind, hat die Vergangenheit gezeigt. Auf dem Rechtsweg hat die Deutsche Umwelthilfe bereits durchaus ansehnliche Erfolge mit Blick Feinstaub- und Stickoxydgrenze errungen. Allein das ist Grund genug, sich inhaltlich mit ihrer Position auseinanderzusetzen. Doch sind der Genehmigungsvorbehalt bzw. ein Abrissmoratorium für Logistikimmobilien sinnvoll?

Gastbeitrag

von Alexander Hund,
Regional Development Director South, CTP

Zunächst lässt sich festhalten: Die Bestandsentwicklung bietet in puncto Ressourcenverbrauch und CO2-Bilanz – Stichwort graue Energie – zweifelsohne deutliche Vorteile. Denn in der Regel verbraucht eine Bestandsentwicklung deutlich weniger Ressourcen, und bereits emittiertes CO2 bleibt in den wiederverwendeten Gebäudebestandteilen gebunden. Insgesamt lassen die Vorteile nur einen Rückschluss zu. Die Sanierung und Entwicklung von Bestandsgebäuden muss und wird in Zukunft eine größere Rolle einnehmen als bislang. Die ökologische Notwendigkeit ist gegeben. Immobilienentwickler sind angehalten, wo immer ökonomisch möglich, die Bestandsentwicklung vor den Neubau zu stellen. Doch genau hier liegt der Knackpunkt. In vielen Fällen ist der Neubau immer noch die wirtschaftlichere Lösung.

Wirtschaftlichkeit ist auch für die Ökologie entscheidend

Ja, das wirtschaftliche Argument ist nach wie vor ein wichtiges Element in der Gleichung, auch wenn Kritiker dies in Teilen anders sehen. Denn nur, wenn Projekte wirtschaftlich realisiert werden können, kann der Bedarf nach modernen Logistikflächen unter Einhaltung hoher Umweltstandards befriedigt werden. Genau hier springt die Forderung der Umwelthilfe deutlich zu kurz. Ein Neubau, der aufgrund eines Baumoratoriums bzw. Genehmigungsvorbehaltes nicht realisiert werden kann, hilft dem Klima in keiner Weise. Der Bedarf an modernen Logistikimmobilien bleibt hoch und wenn dieser Bedarf nicht durch Brownfield-Entwicklungen oder die Entwicklung bereits bebauter Grundstücke gestillt werden kann, droht am Ende des Tages der Bau auf der grünen Wiese. Mit Blick auf den Flächenverbrauch wäre dies die ungünstigste Entwicklung.

Unterstützung würde die Entwicklung auf der grünen Wiese durch einen weiteren Nebeneffekt des Genehmigungsvorbehalts erhalten: einer spürbaren Verlängerung der Genehmigungsverfahren und damit verbunden steigender Baupreise. Angesichts der ohnehin massiven Kapazitätsprobleme der kommunalen Bürokratie erscheint die Forderung einer staatlichen Abwägung zwischen Neubau oder Sanierung als realitätsfern.

Sicher, auch der Neubau auf bislang unbebauten Flächen könnte politisch weiter reguliert werden. In Summe wird eine immer tiefergehende Detailregelung dem Logistikstandort Deutschland jedoch schaden, den Investitionsbedarf nicht mildern und den ökologischen Fußabdruck lediglich an andere Standorte und ggf. in das (europäische) Ausland verlagern.

Zukunftsfähigkeit in der Bestandslogistik vielfach nicht gegeben

Aber warum ist die Sanierung einer bestehenden Logistikimmobilie häufig nicht wirtschaftlich? Ein Teil der Antwort: Weil Nachhaltigkeit im Sinne langfristiger Nutzungszyklen in der Vergangenheit kaum mitgedacht wurde. Egal, ob Nutzungskonzept, Materialzusammensetzung oder Arbeitsplatzqualität – Bestandslogistik bringt häufig nicht die erforderlichen Qualitäten mit, wenn es darum geht, das Gebäude zukunftsfähig auszurichten. Vielfach genügen die Kubaturen modernen Anforderungen an Logistik nicht und die Tragwerkkonstruktion erlaubt keine Installation von Photovoltaikanlage oder den Einbau der erforderlichen Dämmsysteme.

Aus den Fehlern der Vergangenheit lernen

Die Immobilienentwicklung muss aus ihren konzeptionellen Fehlern der Vergangenheit lernen. Lösungsansätze finden sich im konsequenten Einsatz von Elementen der Kreislaufwirtschaft und digitalen Prozessen. Über ein Baustoffkataster wie Madaster, das die digitale Erfassung der eingesetzten Baumaterialien ermöglicht, den Einsatz von Building Information Modeling oder die Ausrichtung von Logistikimmobilien mit Blick auf ihre modulare Erweiterungsmöglichkeit gibt es zahlreiche Ansatzpunkte. Auch die Anforderungen an moderne, gesunde Arbeitsplätze in der Logistik gehören bei der Projektkonzeption angemessen berücksichtigt. Dazu gehören beispielsweise entsprechende Aufenthaltsräume und Integrationsmöglichkeiten für zunehmend automatisierte Prozesse. Mit diesem Mix an Maßnahmen lassen sich die Nutzungszyklen in der Logistik verlängern, weil künftige Sanierungsprozesse deutlich vereinfacht werden.
Mit radikalen Vorschlägen lassen sich die Klimaziele für Logistikimmobilien nicht erreichen. Der Grundstein für nachhaltigere Logistikimmobilien liegt in einer weitsichtigen Planung der undogmatischen Verbindung von Neubauprojekten und Bestandsentwicklungen.

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„Der Grundstein für nachhaltigere Logistikimmobilien liegt in einer weitsichtigen Planung der undogmatischen Verbindung von Neubauprojekten und Bestandsentwicklungen.“

Alexander Hund

Regional Development Director South, CTP

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