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Trotz hoher Dynamik: Transaktionsvolumen auf dem Logistikinvestmentmarkt sinkt

Mit rund 1,7 Milliarden Euro in den ersten drei Monaten ist der deutsche Logistikinvestmentmarkt in das Jahr 2021 gestartet Das entspricht einem Minus von knapp 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dennoch ist das Transaktionsvolumen das dritthöchste, das jemals zu einem Jahresauftakt in Deutschland erreicht wurde.
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Das Minus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erklärt sich laut JLL durch weniger Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.
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Mit rund 1,7 Milliarden Euro in den ersten drei Monaten ist der deutsche Logistikinvestmentmarkt in das Jahr 2021 gestartet, gleichbedeutend einem Minus von knapp 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 2020: 2,38 Milliarden Euro). „Trotz des deutlichen Rückgangs aufgrund der Corona-Pandemie ist dieses Transaktionsvolumen das dritthöchste, das jemals zu einem Jahresauftakt in Deutschland erreicht wurde“, kommentiert Nick Jones, bei JLL Head of Germany, Logistics & Industrial Investment. Im Vergleich mit dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre zeige sich demgegenüber sogar ein deutliches Plus von 50 Prozent. Und auch die fast durchgehend sehr starken letzten fünf Jahresanfangsquartale wurden im Schnitt noch um sechs Prozent überschritten.

Das Minus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erklärt sich durch weniger Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich: zwei Transaktionen mit insgesamt 550 Millionen Euro im ersten Quartal 2021 gegenüber neun mit knapp 1,7 Milliarden Euro ein Jahr zuvor. Abzulesen sei dies auch anhand des relativen und absoluten Portfolio-Transaktionsvolumens, meint Jones. Im ersten Quartal 2020 wurde noch knapp die Hälfte des Investmentaufkommens durch Portfolien generiert (1,1 Milliarden Euro, entsprechend 46 Prozent). Anfang 2021 summierten sich Paketverkäufe mit 0,66 Milliarden Euro auf 39 Prozent.

Artikel

von Tim-Oliver Frische

Grafik: JJL

Mehr Dynamik im kleineren und mittleren Segment

„Das bloße Transaktionsvolumen täuscht möglicherweise über die nach wie vor vorhandene hohe Dynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt hinweg, die sich in der Anzahl der Abschlüsse, vornehmlich im kleineren und mittleren Segment, manifestiert“, führt Nick Jones weiter aus. In der Größenklasse zwischen 10 und 30 Millionen Euro lag das Volumen bei 420 Millionen Euro (23 Transaktionen). Ein Jahr zuvor waren es lediglich 160 Millionen Euro bei nur zehn Transaktionen.

73 Transaktionen schlugen insgesamt von Januar bis Ende März zu Buche, eine höhere Anzahl wurde in einem Dreimonatszeitraum in den letzten fünf Jahren erst zweimal erreicht, zuletzt im Vorquartal. „Beim Absatz haben wir den Schwung vom Jahresende 2020 fast unverändert in das neue Jahr mitgenommen“, so Nick Jones.

Entwickler und Unternehmen dominieren Verkäufe

„Asset und Fonds Manager waren 2020 für großvolumige Verkäufe, hauptsächlich Portfolien, verantwortlich. Wir gehen davon aus, dass sie – auch angesichts der im Logistikbereich nach wie vor hohen Vermietungsvolumina – als Strategie neben ‚Kaufen‘ eher auch ‚Halten‘ adaptiert haben“, so Nick Jones. Lediglich fünf Prozent des Verkaufsvolumens ging Anfang 2021 auf das Konto dieser Nutzergruppe, deutlich weniger als die 47 Prozent (knapp 800 Millionen Euro), die für die Gruppe der Entwickler notiert wurden, dies ein prozentual deutlich überdurchschnittlicher Wert. „Developer nutzen aktuell die Gunst des wirtschaftlichen und gesamtgesellschaftlichen Umfeldes, das die Rolle der Logistik deutlich aufgewertet hat“, so Jones. Auch der Anteil der Unternehmen bleibt mit 22 Prozent hoch. „Dieser Trend wird sich fortsetzen und wird angetrieben durch die Möglichkeit, Gewinne aus Vermögenswerten, die in der Vergangenheit in der Bilanz gehalten wurden, zu realisieren und dabei von Rekordpreisen zu profitieren. Insbesondere zeigt sich dies in Sektoren, die große strukturelle Veränderungen durchlaufen, beispielsweise in der Fertigungs- und Automobilbranche“, so Nick Jones.

Kaufvolumina: Asset und Fonds Manager deutlich vor Spezialfonds

Ganz anders das Bild bei den Kaufvolumina. Hier dominieren die „Asset und Fonds Manager“ mit 54 Prozent deutlich vor „Spezialfonds“ mit einem Anteil von einem Viertel. Entsprechend setzt sich auch das Feld der größten Transaktionen des Quartals zusammen: viermal Asset und Fonds Manager und einmal Spezialfonds sind auf der Käuferseite vertreten, dreimal Entwickler auf der Verkäuferseite. Mit einem Volumen von rund 290 Millionen Euro war der Kauf zweier von der Dietz AG neu errichteter Logistikzentren im fränkischen Geiselwind und im hessischen Lich durch die britische Tritax Eurobox die größte Transaktion des Quartals. Zu nennen sei auch der Kauf des Corestate-Objekts „Sigma Technopark“ in Augsburg für 80 Millionen Euro durch Axa und Sirius. Während sich bei den Käufern deutsche und grenzüberschreitende Anleger mit 49 bzw. 51 Prozent ungefähr die Waage hielten, waren Verkäufer aus Deutschland deutlich aktiver und verbuchten einen Anteil von 78 Prozent. Per Saldo erhöhten ausländische Investoren damit ihren Bestand um knapp eine halbe Milliarde Euro (478 Millionen Euro).

Keine Veränderung bei Spitzenrenditen im Logistikbereich

Keine Veränderung zeigen die Spitzenrenditen im Logistikbereich. Für die Big 7 Ballungsräume werden mit 3,35 Prozent (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) bzw. 3,45 Prozent (Köln, Stuttgart) nach wie vor die niedrigsten je gemessenen Werte gemeldet. „Auch wenn die Spitzenrenditen in den ersten Monaten unverändert geblieben sind, lässt die sehr starke Nachfrage vermuten, dass es im Jahresverlauf weitere Rückgänge geben wird. Wir haben unsere Prognose leicht nach unten korrigiert und rechnen bis Jahresende mit einer weiteren Kompression in Höhe von 20 Basispunkten“, so Nick Jones.

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„Das bloße Transaktionsvolumen täuscht möglicherweise über die nach wie vor vorhandene hohe Dynamik auf dem Logistikinvestmentmarkt hinweg.“

Nick Jones

Head of Germany Logistics & Industrial Investment bei JLL

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