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Bedingter Boom
Logistikimmobilien sind gefragt, doch der Flächenmangel setzt dem Wachstum Grenzen. Angesichts hoher Kosten und Renditekompression schauen die Investoren genau hin, was sie sich in den Bestand holen. Ein Gastbeitrag von Nikolai A. Mader, Head of Investment Management bei der Hansainvest Real Assets GmbH.
©: Hansainvest
Nikolai A. Mader ist Head of Investment Management der Hansainvest Real Assets GmbH.
Foto: Hansainvest

Auf den ersten Blick scheint es eine reine Wachstumsstory zu sein: Der Flächenumsatz auf dem deutschen Markt für Industrie- und Logistikimmobilien ist CBRE zufolge in den ersten drei Quartalen 2021 auf den Rekordwert von 5,8 Millionen Quadratmeter gewachsen – zehn Prozent mehr als im Vorjahr und 30 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt. Die Nachfrage ist so groß, dass 2021 ein Umsatz von mehr als zehn Millionen Quadratmeter problemlos möglich wäre, schreibt der Immobiliendienstleister.

Wobei die Betonung auf dem „wäre“ liegen muss. Denn geeignete Flächen sind Mangelware, sodass der Umsatz zum Jahresende wohl „nur“ gut sieben Millionen Quadratmeter erreichen dürfte.

Auch diese Zahl wäre immer noch ein Jahresrekord. Das gewaltige Wachstum wird im Wesentlichen vom Handel getragen, und hierbei vor allem vom Onlinehandel. Corona hat einen Trend beschleunigt, der bereits vorher im Gange war und der auch nicht abbrechen dürfte, wenn die Pandemie hoffentlich eines Tages überwunden sein wird. Die großen Internethändler bauen, was das Zeug hält, und die Bedeutung von Newcomern aus den Bereichen Lebensmittel und Pharmazie nimmt zu. Mit dem Aufstieg des E-Commerce werden auch Verteilzentren, welche die letzte Meile zum Verbraucher bedienen, und die Citylogistik immer wichtiger.

Die Renditen wachsen nicht in den Himmel

Der zunehmende Mangel an Flächen bremst viele Pläne aus. Er sorgt für stark steigende Grundstücks- und Kaufpreise und drückt die Renditen der Investoren. Dazu kommt noch ein gewisser Anlagedruck. Milliarden Euro suchen verzweifelt nach rentablen Parkplätzen, und immer mehr institutionelle Investoren entdecken ihre Leidenschaft für den Immobilienmarkt – und zunehmend auch für das Logistiksegment. Der verhältnismäßig attraktive deutsche Markt lockt zudem auch immer mehr ausländisches Kapital an.

Die sinkenden Renditen haben zur Folge, dass Investoren immer genauer hinschauen müssen – was sie kaufen, wo sie es kaufen, und wer es nutzen soll. So flaut die Marktdynamik in manchen Top-Logistiklagen wie dem Münchener Raum derzeit ab – allerdings nicht, weil die Nachfrage nachließe, sondern weil schlicht das Flächenangebot ausgereizt ist. Neue Projekte gibt es darum zunehmend in der Peripherie, doch auch dort werden Flächen langsam, aber sicher knapp.

Im Kommen sind deshalb sogenannte Brownfield-Projekte, bei denen bereits erschlossene, aber stillgelegte Flächen – etwa von ehemaligen Industriebetrieben – für die Logistik umgenutzt werden. Weil große Flächen immer schwerer zu bekommen sind, ist zudem ein Trend zu kleineren Projekten zu beobachten – und zu mehr Kreativität bei der Nutzung. Im Gegensatz zu den vorherrschenden reinen Hallenbauten gibt es immer häufiger mehrstöckige Lösungen für eine gemischte Nutzung, damit in die oberen Etagen Büros einziehen können.

Lieferketten auf Kante genäht

Auch Industrieunternehmen investieren in Logistikstandorte – unter anderem weil die Pandemie die Lieferketten stark beeinträchtigt hat. Während viele Firmen in der Vergangenheit ihre Logistik auf Kante genäht haben, müssen sie sie jetzt krisensicherer aufstellen. So erwartet ein Großteil der Elektrounternehmen keine schnelle Besserung der Lieferengpässe, wie der Branchenverband ZVEI in einer jüngst veröffentlichten Umfrage ermittelt hat. Die meisten wollen deshalb ihre Lieferketten diversifizieren und ihre Lagerhaltung ausbauen.

Doch nicht alle Unternehmen sind als Mieter von Logistikimmobilien gleichermaßen willkommen. Investoren und Entwickler beobachten genau, welche Firmen Zukunft haben und bei welchen es sich um „Zombieunternehmen“ handelt, die nur mit Staatshilfen am Leben gehalten werden. Zu groß ist die Sorge, dass Mietzahlungen ausbleiben oder ein Mieter kurz vor Einzug in eine maßgeschneiderte Immobilie einen Rückzieher macht.

Vor diesem Hintergrund achten Investoren in steigendem Maße auf die Nutzungsneutralität von Gebäuden. Je weniger ein Bauwerk auf einen spezifischen Nutzer zugeschnitten ist, umso leichter lässt es sich vermieten oder veräußern, wenn der vorherige Nutzer ausfällt. Nutzungsneutralität verbessert zudem den langfristigen ökologischen Fußabdruck, weil sie die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes verlängert.

Der Trend zum nachhaltigen Bauen ist bei Logistikimmobilien derzeit noch weniger ausgeprägt als in den Segmenten Büro und Wohnen. Weiterhin werden manche Logistikimmobilien ohne besondere ESG-Features gebaut und finden trotzdem Mieter. Das dürfte sich jedoch in den kommenden Jahren ändern. Dafür sorgen strengere Regulierungen und eine zunehmende Eigendynamik der Nachfrage, die immer öfter Nachhaltigkeit fordert.

Solarpanels, Froschteich, graue Energie

Möglichkeiten, Logistikimmobilien nachhaltiger zu gestalten, gibt es genug. Auf vielen der meist großen Dachflächen lassen sich problemlos größere Fotovoltaikanlagen installieren. Umweltfreundliche Heiztechnik und bauliche Maßnahmen, die zum Beispiel eine optimale Nutzung des Tageslichts ermöglichen, werden zunehmend Einzug halten. Auch die Außenanlagen von Logistikimmobilien bieten Möglichkeiten, Punkte im ESG-Scoring zu sammeln, etwa durch die Anlage von Biotopen, welche Pflanzen, Vögeln, Amphibien und Insekten eine Heimat bieten.

Vieles davon lässt sich auch in bereits bestehenden Objekten realisieren. Bei Neubauten geht der Trend zudem in Richtung nachhaltige Materialien. Denn einen Großteil des ökologischen Fußabdrucks von Gebäuden verursacht die sogenannte graue Energie, welche für die Herstellung, den Transport und die Verarbeitung der Baumaterialien aufgewendet wird. Verbesserungen lassen sich durch die Verwendung von recycelten Materialien erzielen und mit Bauteilen, die ihrerseits recycelt werden können. Größeres Augenmerk wird auch auf die Lebensdauer der Gebäude gelegt. Da viel graue Energie beim Abriss benötigt wird, verbessert eine längere Nutzung den ökologischen Fußabdruck erheblich.

Neben der Ökologie spielt die soziale Nachhaltigkeit von Gebäuden eine wichtige Rolle. Dazu zählen Maßnahmen, welche die Lebensqualität der Menschen verbessern, die sich in ihnen aufhalten – etwa durch Barrierefreiheit, mehr Tageslicht, ein besseres Raumklima oder Möglichkeiten zur Pausengestaltung. Nicht zu vergessen sind auch die Anwohner – gerade, wenn es sich um Objekte handelt, die nicht auf der „grünen Wiese“ stehen. So können bauliche Maßnahmen die Lärmbelastung minimieren und ansprechende Fassaden und Außenanlagen können die Akzeptanz bei den Nachbarn erhöhen.

Logistikimmobilien werden auch in den kommenden Jahren gefragt sein. Neben der Coronapandemie gibt es weitere Faktoren, die für eine hohe Nachfrage sorgen. Zugleich ist kein Ende des Flächenmangels in Sicht. Die Renditen für Investoren wachsen nicht in den Himmel, sondern dürften unter Druck bleiben. So wird sich zunehmend die Spreu vom Weizen trennen, und es werden nur noch solche Objekte Abnehmer finden, die zukunftsfähig aufgestellt sind.

 

 

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„Der zunehmende Mangel an Flächen bremst viele Pläne aus. Er sorgt für stark steigende Grundstücks- und Kaufpreise und drückt die Renditen der Investoren.“

Nikolai A. Mader

Head of Investment Management bei der Hansainvest Real Assets GmbH

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