Wie hat sich die spekulative Entwicklung/Vermarktung von Logistikflächen und -immobilien aus Ihrer Sicht entwickelt?
Noch vor rund zehn Jahren wurde in überwiegender Mehrheit nur auf Nachfrage hin gebaut. Ein spekulatives Investment galt als zu risikoreich und wurde demnach nur von sehr opportunistischen Marktteilnehmern und in der Regel auch nur bei einer gewissen Vorvermietung durchgeführt. Seit ca. sechs Jahren können wir aber erkennen, dass der anhaltend hohe Flächenbedarf bei geringer werdender Grundstücks- und Bestandsflächenverfügbarkeit dazu geführt hat, dass die Marktteilnehmer mutiger werden und mehr ins Risiko gehen. Das Risiko als solches ist dabei überschaubar, da die Flächennachfrage regelmäßig das Angebot übersteigt und sich sogar ein Flaschenhals ausgebildet hat. Im Zeitraum von 2015 bis 2017 lag der Anteil von spekulativen/teilspekulativen Entwicklungen noch bei rund 10 Prozent. Im Zeitraum 2018 bis aktuell bereits bei knapp 25 Prozent. Hier ist der Zuwachs deutlich und ein weiterer Anstieg ist anzunehmen.
Welchen Anteil nimmt das an Ihrem Geschäft ein?
Garbe wird in diesem Jahr noch an drei Standorten mit rein spekulativen Projekten, also ohne Vorvermietung, beginnen. Die Marktgegebenheiten fordern diese Vorgehensweise seit knapp einem Jahr an bestimmten Standorten ab. Bereits seit Jahren entwickelt Garbe bei einer gewissen Vorvermietung auch spekulative Einheiten mit dazu. Hierbei gilt der Grundsatz, dass eine Vorvermietungsquote von mindestens 50 Prozent, im besten Fall von 75 Prozent erreicht ist.
Interview
von Tim-Oliver Frische
Welchen Einfluss hat die anhaltende Pandemie darauf?
In den ersten Wochen und Monaten der Pandemie beziehungsweise des Lockdowns hat sich Garbe ebenso wie alle anderen Unternehmen auf eine ungewisse Zukunft eingestellt. Bereits nach kurzer Zeit haben wir jedoch festgestellt, dass unsere Mieter wirtschaftlich sehr solide aufgestellt sind und wir kaum Mietausfälle zu verzeichnen hatten. Um die Lage besser einschätzen zu können, hat Garbe Research unter wichtigen europäischen Marktteilnehmer eine Umfrage durchgeführt. Auch hier wurde die Einschätzung bestätigt, dass sich die Auswirkungen der Pandemie allenfalls punktuell und zeitlich begrenzt auswirken. Auch wurden eher die strukturellen Umbrüche, etwa im Automotivebereich, als kritische Faktoren für die Zukunft hervorgehoben. Von daher wurde die Nachfrage aus einzelnen Branchen kritisch gesehen. Andere Branchen wie der E-Commerce-Sektor wurden durch die Pandemie eher noch angefacht. Hier ist also zukünftig von noch mehr Nachfrage auszugehen.
Bereits vor der Pandemie galt dieser Sektor ja als Wachstumsmotor, der die Nachfrage treibt.
Richtig. Und da die Bereitstellung von Grundstücken nach wie vor stockt, wird der Bedarfsüberhang eher noch steigen. Die Mieten werden entsprechend nachziehen und die Renditen weiter komprimieren. Für die Projektentwickler wird es in den Folgejahren also attraktiv bleiben an Nachfrage-Hotspots auch mal spekulativ zu entwickeln. Vorausgesetzt natürlich, dass die Pandemie beherrschbar bleibt beziehungsweise überwunden wird.
Kristallisieren sich in diesem Zusammenhang bestimmte Logistikregionen heraus?
Jedes spekulative Investment ist auch mit individuellen Risiken verbunden. Daher kann man nie davon ausgehen, dass eine spekulative Entwicklung ein Selbstläufer ist. In dauerhaft nachfragestarken Hotspots ist allerdings von einer guten Absorption spekulativer Flächen auszugehen. Hierbei kann der Blick vor allem auf Ballungszentren mit vielen Einwohnern gelegt werden, da gerade der E-Commerce die Nähe zu den Konsumenten sucht. Es kann sich aber lohnen, auch in anderen Regionen aktiv zu werden. Denn der Flächenmangel lässt Nutzer immer häufiger in neuen Gegenden nach Flächen fahnden. Bestes Beispiel ist hier Magdeburg – noch vor ein bis zwei Jahren haben sich kaum Marktakteure hiermit beschäftigt. Heutzutage wird der Standort neu bewertet. Wer hier frühzeitig Pioniergeist bewiesen hat, kann sich heutzutage freuen. Die Standorte müssen also regelmäßig neu bewertet werden.
